Никогда не понимал людей, которые нанимают риелторов. При этом представители данной профессии вам скажут: мы, и только мы нужны именно вам для того, чтобы:
1. Найти подходящую вам недвижимость, если вы покупатель/найти покупателя вашей недвижимости, если вы продавец.
2. Обеспечить так называемую "чистоту" сделки, что означает проверку законности прав продавца на продаваемую недвижимость (это нужно покупателю) и составление договора купли-продажи (и иных документов, при необходимости) на сделку.
По моим сведениям, риелторы в Москве и ближнем Подмосковье берут 150 - 300 тысяч рублей за свои услуги. Давайте разбираться, что они такого сделают за эти реально большие деньги.
1. Найти покупателя на вашу недвижимость/найти недвижимость для покупателя
Граждане, если вы продаете квартиру, зачем вам нужен посторонний человек для того, чтобы разместить объявление о продаже квартиры на 5-7 общедоступных ресурсах в интернете? Сделайте качественные фотографии, опишите квартиру - и вперед. Некоторые скажут: "У нас нет времени отвечать на звонки". Хорошо, а кто показывать будет вашу квартиру? Риелтор? Без вашего присутствия? (Нет, такие случаи тоже есть, но составляют они крайне незначительный процент).
Есть миф, что у риелторов какие-то секретные и самые полные базы данных продаваемых объектов / богатых покупателей. Да чушь это все!Нормальный риелтор постоянно мониторит профильные сайты. Вот и весь секрет осведомленности.
Если вы покупаете недвижимость - зачем вам нужен посторонний человек, который будет "вашими глазами, ушами и языком"? Вы ведь сами знаете, что хотите! (А если не знаете, то вам никто не поможет...). А риелтор - это человек, у которого "выстреливает" одна из 10-20 потенциальных сделок. То есть из 10-20 людей, которые к нему обратятся, только с одним у риелтора будет договор и он получит свою комиссию. Это делает подавляющее большинство риелторов невнимательными к запросам клиентов, очень ревнивыми, суетливыми, вечно спешащими. И он попытается вам продать не самую лучшую квартиру, которую хотите вы (но которую ему надо искать), а ту, которая есть на примете у риелтора прямо сейчас.
Так что мой совет покупателям недвижимости: ищите квартиру сами. Так вы найдете именно то, что нужно вам. Поверьте, 99,9 % всех предложений находятся на 5 интернет-сайтах...
2. "Обеспечим "чистоту сделки" - вот девиз риелторов.
Ну-ну...
Собственно, хотел поведать об очередном "перле" риелтора.
Звонит мне на днях девушка, которую я консультировал лет 5 назад по какому-то юридическому вопросу, и просит проверить договор купли-продажи квартиры, которую она хочет купить, а также проверить саму квартиру, а то вдруг ее какие мошенники продают. Говорю, нет проблем. В итоге условились, что я и проверяю все документы, и консультирую ее по всем возникающим в ходе реализации сделки вопросам.
Вечером скидывает мне на проверку договор аванса по квартире. Ну то есть еще до подписания договора купли - продажи продавец захотела получить аванс 30 000 рублей, чтобы хоть какая-никакая уверенность была в серьезности намерений покупателя. По факту договор, пересланный мне, является предварительным, в нем указывается в числе прочего и цена, за которую квартира будет продана в дальнейшем. Я читаю, и начинаю дико смеяться. Такого я еще не встречал. Цитирую:
"Цена недвижимого имущества составляет 6 200 000 рублей. Стороны пришли к соглашению, что в предстоящем договоре купли продажи будет указана стоимость с занижением 2 950 000 рублей".
Звоню своей клиентке, интересуюсь, как прокомментирует эту ахинею продавец. Клиентка ставит телефон на громкую связь, и риелтор продавца квартиры сообщает мне, что собственник недвижимости владеет ей менее 3 лет, поэтому, чтобы не платить 13 % НДФЛ с разницы покупки и продажи квартиры, они не согласны писать в договоре полную стоимость квартиры.
Достаточно подробно я описал эту типовую ситуацию здесь:
Продавец квартиры не хочет указывать в договоре полную цену. Что делать? Покупать или отказываться от сделки?
Я говорю: "Ситуацию-то я понял, но зачем эту вашу достаточно деликатную и интимную историю переносить на бумагу-то?" Какого бы то ни было внятного ответа я не получил. Все свелось к тому, что "мы всегда так делали, и все было хорошо". Ага, я аплодирую стоя такому аргументу.
Читаем ст. 169 Гражданского кодекса:
Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего ГК РФ. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.
Это первое основание для признания сделки недействительной.
Идем дальше, читаем ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса:
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Вот вам второе основание для признания сделки недействительной.
Да, конечно, совершенно не факт, что данные нормы закона будут применены к конкретной ситуации. Но зачем рисковать на ровном месте-то?!!!
В результате сторговались на том, что продавец просто пишет расписку, что получил аванс от покупателя в счет будущего договора купли-продажи квартиры, без указания ее цены.
К чему я все это пишу. Вот какую "чистоту сделки" может гарантировать риелтор, который подставляет и продавца, и покупателя уже на стадии аванса?
Затем еще я посмеялся над тем, как риелтор продавца правила договор купли-продажи... Дело было так. После того, как я, не стесняясь в выражениях, указал на неадекватность формулировок в договоре аванса, риелтор сказал, что "они просят меня подготовить договор купли-продажи квартиры". Типа, раз такой умный - сам и готовь договор.
Не вопрос, это не сложно. Так вот, после того, как я прислал документ второй стороне на согласование, риелтор добавила несколько страниц, дублирующих уже имеющиеся пункты договора. Формулировки только были поменяны. Одну и ту же мысль можно изложить по-разному. Вот она и написала другими словами то, что и так значилось в договоре.
Как бы то ни было, и квартиру я проверил, она оказалась "чистой, как слеза комсомолки", и продавца по картотеке судов и базе исполнительных производств прогнал, - все оказалось в порядке. И все необходимые для проверки документы мне передал продавец. Одним словом, квартира была куплена, без всяких проблем.
Вывод: граждане! Если надумаете покупать/продавать квартиру, ищите квартиру/покупателя сами. А на проверку/составление документов наймите юриста! Это его работа, но никак не риелтора!
Результат будет быстрее и лучше, и сэкономите нехило. Простой пример. Моя клиентка в вышеописанной ситуации сэкономила 120 (!!!) тысяч рублей, обратившись к юристу, а не риелтору.
Всем счастья!
Автор консультирует по телефону +7 966 058 02 38.
Подписчикам первая консультация - бесплатно!
Вам могут быть интересны статьи автора:
Что делать, если бывший супруг не выписывается из вашей квартиры
О том, как муж после развода хотел жену обобрать и что из этого вышло. Реальное судебное дело
Елена узнала, что оказывается, была поручителем по кредиту, получив иск на 3,5 миллиона. Как мы выиграли суд.