Статья будет интересна прежде всего тем людям, которые могут позволить себе приобрести премиальную недвижимость, не влезая в ипотеку. В ином случае, эти советы могут принести больше разочарования, чем пользы.
Дело не в том, что кто-то хуже, а кто-то лучше. Просто на разных позициях работают совершенно разные правила. Если ты фаундер стартапа, то участвовать в операционном управлении крайне важно. Если ты венчурный инвестор стартапа, то вмешиваться в его процессы – смерти подобно.
Поэтому правила подбора премиальной недвижимости сильно отличаются от того же процесса в эконом-сегменте.
В этой статье я расскажу об ошибках и правилах, которые помогут этих ошибок избежать.
1. Покупка без подготовки к сделке
Стоимость ошибки: до 20 % от стоимости квартиры
Отсутствие плана увеличивает сроки проекта в 1,5 раза, а смету на 20%. Будь то строительство дома, разработка программного обеспечения, дизайн логотипа или покупка недвижимости.
Поход «вслепую» приводит к тому, что в итоге клиент приобретает совершенно не то, что ему было необходимо. А самое печальное, что это обнаруживается только на 3-й, а то и 6-й месяц пользования.
Решение
Что же такое «подготовка к сделке»?
Есть несколько этапов, которые мы проходим с клиентом в первые 48 часов:
- Сбор требований. Это, по сути, интервьюирование.
- Формализация требований. Иными словами, определяем реальную проблему, реальные задачи, приводим к измеримым показателям и обозначаем особые пожелания.
- Планирование действий. Тут мы уже обозначаем конкретный порядок действий.
По сути, на этом этапе нужно получить ясную картину того, зачем клиент приобретает квартиру и что от нее хочет.
Если поиск осуществляется самостоятельно, то можно задать себе такие вопросы:
- Что для меня первично в жизни?
- Чем я буду заниматься ближайшие 3 года?
- Какие привычки я бы хотел поддерживать в своей жизни?
- Чего бы я не хотел в своей квартире?
- Какую цель будет обслуживать эта покупка?
Оборотная сторона
Чем дольше идет подготовка, тем более размытым становится задача. Чем подробнее требования, тем дольше будет проходить поиск. Поэтому крайне важно найти тот самый баланс: найти 20 % характеристик, которые дают 80 % удовольствия от приобретения и пользования.
2. Спешка
Стоимость ошибки: до 30 % от стоимости квартиры
Некоторые нечистые на руку риелторы любят давить на клиента с аргументом «Вот надо прям сейчас, это сделка века, таких квартир больше нет!». Такому верить, разумеется, нельзя. Спешка, особенно при внешнем источнике, всегда приводит только к плохим решениям. Спешка не является синонимом к слову быстро.
Решение
Необходимо двигаться поэтапно. Я не просто так поставил на первое место в ошибках именно «отсутствие этапа подготовки». Ведь на этом этапе формируется список измеримых критериев для подбора. Соответственно, вместо спешки появляется инструмент отсева.
Для того, чтобы вывести эти самые критерии выбора, мы как раз и проводим подготовительные интервью. Это позволяет максимально приблизиться к измеримым параметрам оценки.
Оборотная сторона
Чрезмерно размазывать процесс тоже не рекомендуется. Тогда возникнет проблема другого рода. Когда человек слишком долго изучает предложения, то по итогу – в 80% случаев останется недоволен покупкой. Это когнитивное искажение, которому подвержены абсолютно все люди. Во всем хорош баланс.
3. Восприятие жилья как совокупности квадратных метров и цены
Стоимость ошибки: до 50 % от стоимости квартиры
Пример из практики. Важная особенность про нашего клиента: больше половины его рабочего распорядка – это встречи и переговоры по городу. Он не мог определиться между двумя квартирами. Одна из них ему крайне понравилась, она отвечала практически всем требованиям, однако была альтернатива: на 15 минут дальше от центра, площадь была на 10 кв.м. больше, а цена на 2,5 млн рублей ниже.
Тогда мы задали два простых вопроса:
1. «Сколько стоит час вашего времени?»
2. «Стои́т ли на первом месте предсказуемость времени передвижения до основных точек на карте?»
После недолгих расчетов выяснилось, что эти самые 15 минут обходились в 5-8 млн рублей в год: это и пробки, и лишние 30 минут каждого дня на дорогу туда и обратно.
Решение
Недвижимость – это инструмент, который обслуживает цели. Точно такой же, как и деньги. Плясать только от соотношения цены и квадратных метров крайне губительная стратегия. Жизнь никогда не должна строиться вокруг недвижимости. Это недвижимость должна подстраиваться под нашу жизнь и обслуживать стиль жизни, задачи и цели.
Поэтому при выборе жилья всегда необходимо отталкиваться от той модели жизни, к которой ты стремишься: начиная от личной жизни, заканчивая профессиональной деятельностью и хобби.
Оборотная сторона
Во всем хороша мера. Недвижимость не решит всех проблем, не покроет все нужды человека. Можно взять 3-5-7 основных целей, но чем больше параметров мы включаем в оценку, тем быстрее приближаемся к планке маловероятного.
4. Отсутствие взгляда в будущее
Стоимость ошибки: до 20 % от стоимости квартиры
Часто при покупке человек отталкивается от сегодняшнего момента, совершенно забывая, что жизнь достаточно динамичная штука. То, что важно сегодня, может стать абсолютно неважным завтра.
Начнем с примитива. Человеку очень важен красивый вид из окна, на осмотре он влюбляется в панорамное остекление и вид на оживленный город, покупает квартиру, а через год напротив дома строят новую многоэтажку, которая превращает вид на город в вид на соседские окна.
Есть и другой пример. Человек планирует через пару лет завести семью, однако покупает квартиру в центральной деловой зоне, чтобы сократить время до работы. В итоге, через 2 года квартира становится не столь удобной, приходится в очередной раз заниматься переездом, поиском и покупкой. У каждого, кто становится родителем, появляется желание дать детям лучшее, что они могут себе позволить.
Решение
Выше я упомянул один важный вопрос, который необходимо себе задать перед началом поиска: «Чем я буду заниматься ближайшие 3 года?»
При всей своей простоте, этот вопрос позволяет отсечь многие хорошие варианты. В этом-то и есть самый сложный навык хорошего специалиста по частному капиталу. Совершенно легко отказаться от плохих вариантов. Однако намного важнее уметь отказаться от хороших, если они находятся вне фокуса.
Концентрироваться необходимо на самых важных аспектах, а все остальное необходимо выкинуть.
Оборотная сторона
Есть очень большая разница между планами, прогнозами и предсказаниями. Последнее – смертный грех для любого аналитика. Планы – это знания клиента о себе и своих целях. Прогноз – это результат экспертизы менеджера по капиталу.
Соответственно, очень важно ставить правильные вопросы и находить к ним правильные ответы.
Тут работает известный в среде программистов принцип «Shit in – Shit out». Неправильная информация приводит к неправильным выводам. Поэтому важно избегать попыток угадать будущее и сконцентрироваться только на тех вещах, которые мы можем в известной степени контролировать.
5. Экзотичная планировка
Стоимость ошибки: до 25 % от стоимости квартиры
Покупка квартиры с острыми углами, панорамным остеклением, множеством скруглений и прочими нестандартными решениями – весьма специфичный выбор. Часто подобные решения сопряжены с компромиссами, которые сказываются на удобстве.
Чаще всего через полгода эксплуатации подобных квартир вся эта экзотика начинает откровенно подбешивать владельцев. Узлы примыкания смотрятся неестественно, появляются бессмысленные неэксплуатируемые зоны, странного вида мебель, недостаток площади для хранения вещей, урезанные входные группы – это лишь часть неудобств, с которыми сталкиваются люди с подобными квартирами.
Решение
Привлекайте опытных дизайнеров и строителей к выбору планировок. Они видели столько ужаса, столько неудобных решений, столько подводных камней, что они сразу замечают эти косяки на ранних этапах.
Задача хорошего дизайнера – создать комфортное пространство, которое учитывает не только общечеловеческие потребности, но и ваши личные особые привычки и пожелания. Проект должен быть разработан настолько хорошо и с учетом всех строительных норм, чтобы даже малоопытная бригада могла воссоздать все с максимальной точностью.
Задача строителя – воссоздать интерьер с точностью «пиксель в пиксель» с тем, что разработал дизайнер. При этом необходимо соблюсти всю техноложку, чтобы жилье было не просто красивым и комфортным, но и безопасным и долговечным.
Оборотная сторона
Как и в любом деле, подбор правильного исполнителя крайне важен. Если дизайнер никогда не разрабатывал чертежи для строителей и не знает минимальных допусков по стенам, нишам и выводам, то весь этот проект и все его знания стремятся к нулю.
Однако есть справедливый вопрос: «Мне нравятся панорамные стекла и острые углы, так что же – отказываться от них?»
Нет. Просто чем больше экзотичных решений в планировке, тем более опытную команду необходимо привлекать к работе.
6. Готовый ремонт от застройщика
Стоимость ошибки: до 15 % от стоимости квартиры
Готовый ремонт – это ремонт типовой. А значит, он не будет учитывать ваши предпочтения, ваши особенности и желания. Застройщику невыгодно брать на себя риск и делать по чужому проекту. У них все давно посчитано, все стандартизировано, поэтому ломать свои бизнес-процессы никто не хочет.
Также, крайне редко застройщик может соблюсти все нюансы ремонтно-строительных работ. Будет несправедливо их обвинять в чем-либо, ведь их основная компетенция – девелопмент, а не ремонт. Однако это не освобождает нас от факта, что ванная будет иметь «полочки» по краям, по которым всегда будет переливаться вода. Также это не освобождает нас от факта, что оконные откосы в 90% случаев делаются из штукатурки или гипсокартона, которые из-за законов физики всегда будут трескаться в узлах примыкания с оконной рамой. А значит, придется в готовом ремонте проводить дополнительные работы, чтобы довести до ума то, что имеем.
Ну и не забываем про качество материалов. Застройщик всегда использует хорошие и проверенные бренды. Но закупается зачастую средний ценовой сегмент. Когда ты покупаешь квартиру за 40-50-100-500 млн рублей, то лучше использовать в ней краску соответствующего уровня, которая будет не просто плотной, но еще и прочной и долговечной.
Решение
По возможности желательно договориться с застройщиком, чтобы он даже стяжку не делал. В единичных случаях наши клиенты не проводили демонтажных работ в новостройке.
Экономия на ремонте приводит к тому, что жилье в итоге не приносит того удовольствия, которое оно могло бы приносить. Все равно задумаешься «Вот было бы здорово, если бы...».
Оборотная сторона
Ремонт от застройщика – это все-таки ремонт с гарантией. При чем зачастую это не просто слова на бумаге, но и застрахованная работа.
Проведение ремонтных работ «своими силами» в премиальном сегменте отличается жестким нормативом, бюрократией и увеличенными затратами по времени.
Соответственно, далеко не всякая бригада сможет физически справиться с таким объектом. Помимо прочего, хорошие специалисты нужного уровня часто завалены заказами. Поэтому вполне нормальная история, когда приходится ждать по 3-6-12 месяцев пока мастера освободятся.
Из печальной практики коллег: неопытная бригада монтировала натяжной потолок в квартире, однако вместо электрической горелки использовалась газовая. Это привело к тому, что сработала система пожаротушения, затопило несколько этажей, в том числе готовый ремонт заказчика.
Итог: +100 млн рублей расходов.
Выводы
Учесть все крайне сложно. Именно поэтому всегда есть большое количество специалистов, которые умеют обслуживать каждый этап покупки квартиры.
Каждая сфера имеет огромный пласт информации, который невозможно вместить в одном человеке.
Если вы цените свое время и хотите избавиться от лишних хлопот, то перейдите на наш сайт, свяжитесь с нами и мы поможем подобрать именно ту недвижимость, которая вам на самом деле нужна.