Рассмотрим самые распространенные ошибки инвесторов, начинающих вкладывать деньги в испанскую коммерческую недвижимость. Конечно, деньги любят счет, и каждый хотел бы сэкономить на подборе вариантов, объективной оценке предложений, на оформлении сделки. Это право инвестора — самому решить, какую часть работы он готов проделать, а за что лучше все-таки заплатить и получить помощь профессионалов.
Предлагаем собранный список вопросов для инвесторов, который надо сохранить у себя в закладках, поделиться с друзьями и использовать — прежде, чем принимать решения, связанные с покупкой коммерческой недвижимостью.
1. Коммерческая недвижимость в Испании может продаваться двумя путями. Первый — обычная сделка с недвижимостью. Второй — продажа всей компании, которой эта коммерческая недвижимость принадлежит.
Второй вариант во многих отношениях может быть предпочтительным: он проще, не потребуется платить определенные налоги и сборы, переоформлять права на объект.
При оформлении на юридическое лицо больше возможностей для оптимизации налогов при эксплуатации. Но при этом возникают дополнительные риски. Например, как проверить, что вместе с компанией новый собственник не приобретает и ее долги перед третьими лицами за уже осуществленные поставки чего-либо в прошлом.
Кроме того, фирма, которая, так скажем, уже была в употреблении, может на поверку иметь задолженность еще и перед бюджетом, и перед органами социального страхования. В общем было бы правильным, если речь идет о приобретении юридического лица вместе с объектом недвижимости, делать это с участием профессионального бухгалтера или аудитора.
2. Разрешительная документация. Испания — замечательная страна, но она Средиземноморская, и этим многое сказано. Люди привыкли жить спокойно и неторопливо под теплыми лучами солнца. А местная бюрократия — действует и еще медленнее, чем граждане, интересы которых она, вроде как, представляет.
В результате некоторые вопросы, связанные, например, с перепрофилированием выбранного объекта, могут оказаться вообще неразрешимыми. Поэтому если планируется какое-то иное использование помещения, то лучше заранее проконсультироваться с местными юристами, а можно ли так сделать, и что для этого потребуется.
Как пример можно привести получение лицензии С3 на ведение ресторанной деятельности. Она отдельно выдается на террасу. Такая лицензия может быть оформлена на собственника, а может на арендатора. В последнем случае есть риск с уходом арендатора потерять возможность использовать объект по назначению. Лицензия может иметь истекающий срок и ограничения.
Оформлению подлежат многие вещи, на которые в некоторых странах совершенно не обращают внимание. Перестройка здания однозначно потребует дополнительных бумаг. Но даже изменение формы и цвета оконных рам в некоторых городах требуют согласования с муниципальными органами.
В Барселоне, например, архитектуре уделяется самое пристальное внимание, порой даже чрезмерное. На центральных улицах регламентирует даже оттенки вывесок, которые приходится согласовывать.
Стоит иметь ввиду, что если коммерческая недвижимость продается именно как объект недвижимости, а не как бизнес с собственностью, то скорее всего, ранее полученные разрешения придется получать заново на нового владельца. Именно поэтому переоформление компании оказывается намного проще, чем купля-продажа строения.
3. Перевод в коммерческую эксплуатацию требует решения целого ряда специфических задач, о которых многие инвесторы просто не знают. Существуют нормативы на ширину проходов в соответствии с нормами пожарной безопасности, необходимы дополнительные пандусы для людей с ограниченными возможностями. Нужна звукоизоляция для кафе и ресторанов, работающих в ночное время. Или вентиляция для общественных мест.
В общем и целом, это целая наука — соблюдать регламенты и нормативы, и, скорее всего, в этом вопросе точно потребуются местные консультанты и эксперты, расходы на которых должны с самого начала закладываться бюджет будущего предприятия.
4. Достаточно часто инвесторы вначале не думают о том, как будут вести объект после сделки купли-продажи. Кто будет выставлять счета, контролировать арендатора сдавать налоги. Лучше сразу задуматься об управляющей компании заранее.
Некоторые фирмы, помогающие с покупкой, оказывают и такую услугу. Например, это предлагает Decart Property.
5. Последнее, на что хотелось бы обратить особое внимание. Возможно, как раз этот момент является самым важным. Очень часто инвесторы в погоне за более высокой доходностью покупают объекты как можно дешевле, например, на периферии или в цыганских кварталах. Как итог - низкая ликвидность.
Да, действительно, любой объект коммерческой недвижимости в конечном счете можно купить или продать, сдать или снять в аренду. Вопрос в том, как быстро и, соответственно, с какими потерями придется смириться, если деньги потребуются срочно. Это называется ликвидностью.
Например, обычный продуктовый магазин шаговой доступности в некотором проходном месте или в районе со своим кругом покупателей — это довольно ликвидный товар. А вот, скажем, пустующее складское помещение огромного размера на окраине промышленной зоны — другое дело. Его тоже когда-нибудь купят. Но за сколько и как быстро?
Это правильная логика — еще на стадии выбора и покупки коммерческой недвижимости сразу же задавать себе вопрос, а удастся ли продать этот объект в будущем?
Перечисленные потенциальные проблемы при покупке недвижимости в Испании должны уберечь потенциального инвестора от двух крайностей. Первая — это пытаться все сделать самостоятельно. Якобы, сэкономив деньги на профессионалах. Понятно же, что так вряд ли получится, и риск окажется неприемлемым.
Другая крайность — покупать недвижимость чуть ли не по фотографиям, внося залог без личного присутствия и перепоручая ведение дел наемным представителям. Но на самом деле, истина где-то посередине. Для удачной сделки на рынке коммерческой недвижимости все-таки требуется личное участие. А с другой стороны, всегда в помощь можно пригласить и профессионалов, например, из компании Decart Property, оказывающих услуги на рынке коммерческой недвижимости Испании.