Как сказал один мой знакомый риелтор из Москвы: «Мне не понятен рынок Сочи. Это рынок, где цены на квартиры ставят, просто тыкнув пальцем в небо».
Цены Необоснованно Высоки! Сейчас расскажу почему.
Цены в Сочи всегда были вполне понятными. Цена разнилась в том или ином жилом комплексе по нескольким критериям.
Сразу проведём не большой экскурс по классификации цен на недвижимость, чтобы далее было понятнее к чему я это всё)
В первую очередь цену объекта всегда определяет район. Расположение жилого комплекса – самый важный критерий. Наверняка вы согласитесь со мной, что в любом городе чем «центрее» расположен дом, тем дороже он будет. Во-вторых – сам ЖК, его качество, материалы, из которых сделан фасад, инфраструктура комплекса, наличие консьержа, видео наблюдение, наличие паркинга (подземный, либо многоуровневый) и прочее. В-третьих, естественно, оценивается сам объект. Площадь, планировка квартиры, ремонт. Можете не согласиться на счёт ремонта, и я вас в этом поддержу. Ремонт сложно оценить, у каждого человека свой вкус. Практически в любом, даже самом идеальном ремонте, вы всегда найдёте, что переделать. За всё время работы я видел несколько квартир, в которых всё было идеально для меня; но опять же, только для меня.
В общем – всё, что я описал выше всегда работало в Сочи. То есть мы понимали, что район «Исторического» центра всегда был дороже Завокзального мкр или Мамайки.
После пандемии произошёл коллапс, который всё испортил, испортил привычную ценовую карту города.
Что произошло на самом деле?
После карантина люди огромной массой поехали в Сочи с целью приобретения недвижимости. Факторов, способствовавших этому, было несколько:
- в условиях закрытых границ и неизвестности много людей привезли деньги, которые хранили за границей обратно в Россию. Эти деньги нужно было куда-то тратить, деньги не могут лежать в наличном виде у вас дома, либо просто на счетах при мизерном проценте по вкладам. Естественно большинство вкладывают деньги в недвижимость, а как известно – в Сочи вкладывать выгодно было всегда, с учётом стабильного роста на протяжении 11 лет.
- была доступна льготная ипотека. 5-6% на строящиеся объекты, т.е. первичка. Основным условием получения такой ипотеки было – покупка объектов, которые строились по ФЗ-214 и были аккредитованы банками. Люди с удовольствием приобретали объекты, пользуясь льготной ипотекой.
Спрос был гигантским. Застройщики, пользуясь моментом, взвинтили цены на свои объекты, но люди всё равно покупали. Далее всё пошло по наклонной. Владельцы «вторичек», которые стояли на продаже, глядя на то, что застройщики поднимают цены, так же начали поднимать цены на свои квартиры. Давайте сразу скажу, что в Сочи – вторичкой называется любая квартира, которая продается уже не от застройщика, даже если это строящийся дом, и кто-то просто перепродаёт. Это не обязательно старая пятиэтажка). Но никто не разобрался, что их вторички никому не нужны за цены, которые они выставили. Мы смело можем назвать их Баранами. Я всегда их так называю. Каждый посчитал, что «Раз уж застройщики так подняли цены, то и Мы можем». Но, нет! Вы не можете! Ваша вторичка не продается в ипотеку с льготной ставкой! Она просто недоступна для ваших объектов.
На сегодняшний день ситуация такова: Льготной ипотеки больше нет, да и в принципе никакой. Застройщики начали снижать цены на стройки, но остались Бараны. Да-да, те самые бараны, которые в своей голове до сих пор думают, что смогут продать своё дерьмо очень дорого. Доходило до того, что я ругался с людьми, пытаясь донести до них, что они просят очень дорого за свои квартиры, что они не стоят столько денег. Но потом я стал абсолютно равнодушен. Как говориться: «В споре с идиотами у нас недостаточно опыта». Идиоты до сих пор живут мыслями о том, что продадут свои старые квартиры, со старыми ужасными ремонтами (под снос) и станут миллионерами, но, к сожалению, это только у них в голове. На практике никто не покупает их объекты. Просто у людей есть глаза, и они не готовы за ваш «эконом» платить по 400,000 за метр.
Цена квадратного метра в Сочи сейчас сравнялась практически везде: на первой линии, в центре, на Мамайке, на Виноградной, на Макаренко – в каждом районе. Я считаю, что всё из-за необоснованных поднятий цен владельцами вторичек. Так же виноваты риелторы – эти люди, которые неспособны донести до продавцов, что они просят слишком дорого. Они просто боятся с ними разговаривать на эту тему, думая, что их просто пошлю «нафиг» и не дадут работать с их объектом. На самом деле – это было бы хорошо, если бы каждый риелтор говорил собственнику, что он просит слишком дорого и объекты таким образом не продавались бы. Цены бы приходилось снижать, чтобы продать. Кстати, ещё немаловажную роль в повышениях цен могу отвести риелторам с их сказками про «невероятные инвестиции», но про этот бред я расскажу в следующих постах))
Сейчас я наблюдаю ситуацию, что цены на одни и те же объекты начинают снижаться. Некоторые начинают усмирять свои хотелки, начинают прилетать «из космоса» обратно на землю. Если мне звонят мои клиенты старые и постоянные клиенты с вопросами о приобретении – я отговариваю их от покупок, я точно знаю, что скоро будет дешевле.
Исходя из всего вышесказанного, я не рекомендую сейчас вкладывать деньги в покупку жилья в Сочи. Цены Необоснованно! раздуты, всё похоже на мыльный пузырь. Обстоятельства в скором времени вынудят собственников снижать цены.
Даже если вам очень хочется приобрести квартиру в Сочи, как бы вас не убеждали риелторы – лучше немного подождать.
От части именно из-за этого я и прекратил свою деятельность – мне просто стыдно было рассказывать людям, что объект стоит этих денег, когда сам уже не верил в это (.