Начавшаяся спецоперация на Украине не просто внесла коррективы в рынок недвижимости, она напрочь убила все прогнозы. Фактически сейчас никто не знает, что будет дальше с рынком недвижимости в России. Все гадают на кофейной гуще и пытаются прогнозировать будущее.
Я же думаю, что перед тем как прогнозировать будущее необходимо проанализировать прошлое и разобраться к каким цифрам на рынке недвижимости мы пришли к концу 21 года.
Сначала по Москве.
По итогам 2021 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 170 939 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Это рекордный результат для московского рынка, даже в ажиотажном 2014 г. в столице было оформлено только 162 038 переходов прав.
Это рост на 14,8%.
И это несмотря на очень существенное подорожание жилья.
По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2021 г. цена метра в «старой» Москве увеличилась на 18,5%, в Новой - на 18,2% (усредненные данные без разбивки на эконом, бизнес, комфорт, а также не учитывая комнатность прим. автора).
Также стоит обратить внимание на топ 20 районов Москвы по росту цены на вторичном рынке.
Обратите внимание, здесь мы уже видим определенно разные данные. С одной стороны аналитический центр ИРН дает нам повышение цены на 18.5%, на предоставленном скрине повышение цены минимум 26%.
Связано это с тем, что районов в Москве все таки побольше чем 20 и есть районы где цена выросла не так значительно. Плюс как я уже писал выше это весьма усредненные цены.
Что же касается новостроек, то тут все еще веселее - московские новостройки за год подорожали на 27%, до 278 тыс.руб. за 1 кв.м. (аналитический центр ИРН).
Таким образом, в среднем по Москве можно считать установленным следующие моменты:
- рост сделок на 14.8%;
- рост цены вторички минимум на 18.2%, максимум в районе 35%;
- рост цен на новостройки от 30%
Теперь поговорим об ипотеке!
Как вы наверное знаете, фактически ипотека с господдержкой с июля 2021 года в Москве отменена, т.к. те суммы на которые она распространяется в Москве не актуальны. Более того во второй половине 2021 года пошло постоянное повышение банковской ставки. Соответственно ипотечные % также пошли вверх и к концу года добрались с 6% до 8.5-9%.
Однако подорожание ипотеки не привело к обвалу спроса на вторичное жилье. Сначала даже наоборот: опасения дальнейшего роста ставок на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ заставили многих ипотечников поспешить со сделками. Например, в ГК «Миэль» доля ипотечных сделок на вторичном рынке в августе-сентябре достигала 62% и 64% соответственно, а в целом по итогам года на ипотеку пришлось 56% сделок против 53% в 2020 г.
На рынке новостроек же ситуация еще более интересная. Начиная с середины года практически ВСЕ застройщики перешли на так называемое субсидирование, т.е. фактически открыли собственные ипотечные программы со сниженной ставкой. Причем цена подобных субсидированных ипотек доходит практически до нуля (к примеру застройщик ФСК предлагает семейную ипотеку под 0.01%).
Фактически все это нам говорит о двух очень важных факторах, которые необходимо учитывать при прогнозировании цен в 2022 году, а именно:
1. Деньги у людей и близко НЕ закончились и судя по всему заканчиваться не собираются, ибо такой рост цен без стабильной покупательской способности возможен исключительно на пике кризиса (1-2 месяца, затем следует обвал рынка), когда хватают все что не прибито гвоздями. Следовательно это уже устоявшийся тренд и данные цены населению ДОСТУПНЫ.
2. Застройщики смогли нивелировать фактическое окончание ипотеки с господдержкой. Более того с помощью субсидированной ипотеки (более подробно о субсидировании новостроек поговорим в одной из следующих статей) смогли выйти на новый уровень продаж.