Правило 1. Проверка документов продавца
Первое, с чего необходимо начать проверку продавца - выписка из ЕГРН. В ней содержатся данные о всех настоящих собственниках, указаны ограничения, аресты и обременения, если такие есть;
- документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, приватизации, -свидетельство о наследстве и т. д.);
- документ о зарегистрированных в квартире лицах;
- технический паспорт квартиры (по нему видно, производились ли перепланировки);
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- свидетельство о браке или о его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами. В случае если недвижимость приобреталась в период брака, требуется согласие второго супруга на сделку;
- если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние – необходимо согласие органов опеки и попечительства.
Правило 2. Выяснение «финансового здоровья» продавца
Сразу следует отметить, что проверка должна проводиться также и в отношении супруга продавца, если такой имеется. В первую очередь, необходимо выяснить, имеется ли в производстве арбитражного суда дело о банкротстве продавца или его супруга. Также информацию о начатых процедурах банкротства можно проверить на сайте https://bankrot.fedresurs.ru.
Если на момент сделки у продавца много долгов, то скорее всего, процедура его банкротства в будущем - неизбежна. В этом случае пристально будет рассматриваться каждая сделка продавца на возможность ее оспаривания. Желательно запросить у продавца сведения из бюро кредитных историй. В выписке бюро кредитных историй будет указано есть ли у продавца действующие кредиты, а также просрочки платежей.
Если кредитов слишком много, а также есть много просрочек в платежах, с таким продавцом действовать нужно очень осторожно или же вовсе не связываться.
Проверить продавца на наличие задолженности необходимо и на сайте судебных приставов
Правило 3. Проверка на субсидиарную ответственность продавца
Продавец недвижимости может являться участником юридического лица. Это можно легко узнать из открытых источников (например «За честный бизнес»). В каком финансовом положении находится юридическое лицо важно уточнять перед сделкой. В случае, если юридическое лицо начнет процедуру банкротства, учредитель юридического лица может быть привлечен к субсидиарной ответственности. А это повлечёт за собой глубокий анализ всех совершенных им сделок.
Правило 4. Выявление наличия судебных разбирательств
Важно проверять продавца на наличие судебных дел, по которым он проходит как ответчик. В таком случае, поиск информации необходимо осуществлять в картотеке судебных дел на сайте суда по месту жительства продавца. Также необходимо проверить картотеку суда по месту нахождения недвижимости. Так можно выявить наличие судебных производств по спорам о разделе имущества, наследственных спорах, спорах, вытекающих из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.
Кроме того, на сайте суда можно найти дело об обязании продавца привести жилое помещение в первоначальное состояние, если совершена перепланировка или переустройство квартиры.
Правило 5. Сделкоспособность продавца
Многие думают, что если продавец принесет из диспансера какую-нибудь бумажку, это будет гарантом того, что сделку не оспорят. Это далеко не так. Как правило, в психоневрологических и нарко- диспансерах дают справку, что гражданин просто не состоит на учете в данном диспансере.
Однако, через несколько лет комиссия в составе судебных экспертов может определить, что человек, продавая квартиру не имел возможности понимать значение своих действий и руководить ими. Квартиру в таком случае забирают у покупателя и отдают обратно продавцу. Если гражданин странно себя ведет, или может у него трясутся руки, наблюдается характерное амбре, необходимо требовать именно заключение врача психиатра о возможности гражданина заключить сделку. Врача можно пригласить прямо на сделку.
Конечно же, пятью пунктами проверка недвижимости и продавца не ограничивается. Каждая сделка индивидуальна и могут выявляться иные пункты для проверки.