Нас окружают мифы. Чем больше людей в эти мифы верит, тем сложнее понять, где же кроется истина. Более того, часть убеждений сформировалась настолько давно, что мы уже и забыли, почему в это верим.
В этой статье я расскажу о четырех самых распространенных мифах о премиальной недвижимости, в которые верят не только обычные люди, но и брокеры. Вера в эти мифы очень дорого обходится, поэтому полезно будет каждому, кто планирует приобрести жилье.
1. «Хороших объектов мало, завтра может не остаться»
Мягко говоря – вранье. За последние 10 лет не было такого дня, чтобы на рынке не было хороших объектов. Этот аргумент часто любят применять риелторы, которые хотят побыстрее закрыть сделку.
На рынке может не быть объекта под конкретные требования, но это совершенно другой разрез вопроса. Тут нужно либо корректировать требования, либо просто закладывать больше времени на поиск.
2. «Если не купить сегодня, то через месяц/три месяца/полгода цена вырастет»
Это типичный аргумент, который вспоминают, чтобы опять же побыстрее закрыть сделку.
Еще добавляют псевдо-аргумент, мол, вот сейчас заключаемся по ДДУ (договор долевого участия), а потом будет ДКП (договор купли-продажи), поэтому цены вырастут.
Самый важный вопрос, который стоит задать: «И что с того?»
Да, вырастут. Но существенный рост стоимости есть только между стадией котлована и стадией сдачи в эксплуатацию. Когда дом построен на 50% (а это значит, что готов будет в лучшем случае через полгода), средний рост стоимости в премиум сегменте – 8-15 %. А вот стоимость ошибки при спешке может доходить до 50% от стоимости жилья.
Некоторые лукавые брокеры приводят в пример единичные истории, когда стоимость могла вырасти на 100%. Однако совершенно забывают рассказать при каких условиях, по какой причине, в каком сегменте и в какой период это произошло.
Недвижимость это не просто соотношение количества квадратных метров к стоимости. Есть огромное количество других параметров, которые намного важнее и с более существенным финансовым эффектом. Об этом я рассказывал в другой статье: «Как потерять десятки миллионов при покупке премиальной недвижимости: 6 проверенных способов».
3. «Недвижимость – это лучшая финансовая инвестиция»
Жилая недвижимость никогда не была лучшей финансовой инвестицией. Она может быть инвестицией в себя, в свое настроение, в экономию времени с точки зрения логистики. Максимум – в известной степени уменьшить эффект инфляции.
Лучшей инвестицией в мире были и остаются компании. Только компания может иметь коэффициент роста в 200, 300, 20000 % на горизонте пяти лет. То есть, инвестиции в компанию могут принести кратный экспоненциальный финансовый рост.
У квартир всегда есть потолок. Если купить квартиру за 100 миллионов и вложить в нее миллиард, то она не станет стоить 1 миллиард и 100 млн рублей.
Другой фактор – ликвидность. Недвижимость из пассива может превратиться в актив только в момент продажи. А если посмотреть на историю рынка, эта ликвидность может обойтись в 10 копеек за рубль. Иными словами, если в хорошие времена квартира стоит 100 млн, то в плохие времена может быть сложно продать ее и за 10 млн.
Нужно понимать, что покупка премиальной недвижимости – это покупка дорогой, красивой вещи, которая приносит удовольствие. Выгода покупки строится не на самой недвижимости, а на том, какую инфраструктуру и какие возможности локации она открывает. Не больше и не меньше.
4. «Рынок недвижимости всегда растет»
Во-первых, не всегда. В этом можно убедиться просто вспомнив историю. Рубеж 80-х и 90-х, 97-98 годы, 2003-й год, 2008-й, 2014-й. Рынок всегда ведет себя как синусоида, где лет 6-12 мы растем, а потом столько же падаем.
Во-вторых, чаще рост номинальный, а не реальный. На 100 млн рублей 10 лет назад можно было бы купить намного больше, чем на 120 млн рублей сегодня. Наша экономика довольно сильно привязана к доллару и рынок недвижимости не исключение.
Поэтому когда в новом объекте мы видим стартовую цену на 40 % выше привычного, то стоит вспомнить, что:
- Бетон за год подорожал на 30%
- Арматура за последние 3 года подорожала в 2 раза
- Сыпучие материалы подорожали на 30-40 %
- Пиломатериалы в 2 раза
- Появились эскроу счета, которые повлияли на финансовую модель застройщиков
- Стоимость строительной техники выросла в 2 раза
Ну и т.д. Более того, те, кто купили квартиры пять-десять лет назад, столкнулись со следующей ситуацией. С учетом всех удорожаний квартир на рынке, они не смогут купить себе новую аналогичную квартиру, если продадут свою. Обычно это либо снижение класса, либо площади.
Выводы
К покупке премиальной недвижимости необходимо подходить с холодной головой и не пытаться переиграть рынок, если ты не профессиональный игрок. Уоррен Баффет рекомендовал покупать акции в долгую тем, кто не разбирается в рынке: берешь компанию, услугами которой пользуешься, задаешь себе вопрос «Будет ли эта компания существовать еще 10 лет?», и принимаешь решение.
Принцип в покупке недвижимости достаточно близкий, и основная рекомендация – не пытаться предсказать то, над чем нет контроля.
Если вы хотите избавить себя от большинства хлопот по приобретению недвижимости, то переходите на наш сайт, свяжитесь с нами и мы подберем наиболее подходящий именно вам вариант.