Неожиданно разразившаяся гроза на политическом небосклоне разделила нашу жизнь на до и после. Происходят ужасные события, и ничуть не более веселые ждут нас впереди. Мы наблюдаем, что многие импортные товары уже успели подорожать из-за изменения курса рубля и прекращения поставок от западных производителей. Санкции в отношении банков, отключение от системы SWIFT, заморозка активов крупнейших российских компаний за рубежом и ослабление национальной валюты обязательно скажутся на экономических процессах в стране – инфляция стремительно растет, а покупательская способность рубля снижаться. Это негативно отразится на доходах и накоплениях граждан.
На этом фоне Центральный банк повысил сегодня ключевую ставку до исторического максимума – 20%. Соответственно, денег в экономике станет меньше, а кредиты станут дороже и для населения, и для бизнеса. Настолько дороже, что речь уже всерьез не пойдет ни о кредитовании компаний, ни о реальной ипотеке для граждан.
Новый виток ажиотажа и цен на новостройки?
Безусловно, еще больше подорожает ипотека, ставки по которой не могут быть меньше ключевой ставки ЦБ и станут заградительными для населения. Уже на прошлой неделе, еще до этого известия, ставки повысились уже до уровня 15% годовых, а у некоторых банков – до 17-18%. «Это, безусловно, нанесет удар по спросу, особенно в более экономичных сегментах рынка новостроек», – констатирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.
Те же, у кого на руках остаются накопления, лихорадочно думают, куда бы вложить стремительно обесценивающиеся рубли. Первым делом на ум приходит недвижимость, которая в нашей стране традиционно считается надежной гаванью для сбережений.
«Скачок спроса потянет вверх цены на новостройки. Некоторые застройщики уже временно приостанавливают продажи и подумывают об увеличении цен. В сегменте новостроек возможен также рост цен из-за инфляции, падения объемов и роста себестоимости строительства», – говорит Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Однако в условиях падения курса рубля и самых высоких цен за всю историю рынка квартиры без ипотеки сейчас могут купить далеко не все. Предсказанный еще два дня назад рост спроса на новостройки и вторичное жилье в моменте вполне вероятен, однако он может быть уже не столь значительным. Помимо отсечения возможности пользоваться кредитным плечом, «это объясняется как выжидательной позицией некоторых потенциальных покупателей, так и снижением платежеспособности населения вместе со значительным ростом цен на недвижимость в 2020-2021 годах», – рассуждает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». Многие из тех, кто еще неделю назад был уверен в своем будущем и намеревался взять ипотечный кредит, уже не могут сделать этого, и не только по причине нереально высокого процента: из-за санкций многие потеряют работу, лишатся доходов, годовых бонусов, кто-то не сможет перевести деньги с зарубежных счетов и т. д.
Цены на новостройки во многом будут зависеть от поведения покупателей в ближайшую неделю. Олег Дедков, управляющий партнер «Живой Комплекс LES», признает, что пока не ощущает какого-то специального спроса: с начала февраля интерес покупателей стабильно высок, но сумки денег никто в офис застройщика не несет. «Это все-таки уникальная ситуация, а не очередная взрывная девальвация рубля. Больше про геополитику, чем про российскую экономику, – объясняет он. – Думаю, большинство наших покупателей понимают, что контуры новой реальности еще даже не проявились в дыму ракетных залпов и пропагандистских речевок, несущихся со всех концов света».
Что будет на «вторичке»
Если на вторичном рынке ставки по ипотеке всегда выше, чем на первичном, и в этом плане «вторичка» проигрывала новостройкам, то теперь в отсутствие всякой ипотеки они в этом плане равны. У риэлторов остаются альтернативные цепочки, когда одни люди продают квартиру и на эти деньги покупают другую (теперь – без привлечения кредита). Ну а среди продавцов уже начались лихорадочные метания – одни поднимают цены, привязывая их к курсу валюты, другие отказываются от продажи квартиры вовсе.
«На вторичном рынке жилья мы увидим плавный спад спроса, – прогнозирует Руслан Сухий. – Однако отдельно отмечу, что не стоит ждать обвала цен на недорогую недвижимость массового сегмента в городах, где есть приток населения. А вот недвижимость бизнес-класса и «элитка» может просесть в цене в ближайшее время на 10-15%».
Кстати, вторичка – это не только квартиры в Москве. Есть еще регионы, курортная и загородная недвижимость. Тут намечаются следующие движения: в связи с фактическим закрытием границ с Европой и рядом других стран вырастет интерес к жилой недвижимости в курортных регионах, особенно возле Черного моря – в Крыму и Краснодарском крае. Также, уверен Руслан Сухий, возрастет спрос на премиальную загородную недвижимость в престижных локациях в Ленинградской области (Курортный район – Репино, Комарово) и в Подмосковье (Рублево-Успенское шоссе), поскольку большое количество чиновников, депутатов, топ-менеджеров крупных компаний лишатся возможности приобрести себе домик на Лазурном побережье.
Как санкции затронут застройщиков
Что касается акций строительных компаний, размещающихся на бирже, они уже пережили значительное падение. Доходность таких инструментов, как ЗПИФы, тоже упадет.
Из-за резкого подорожания кредитования на рынок не смогут выйти новые проекты, которые еще не успели оформить проектное финансирование. Их придется заморозить, что через какое-то время отразится на структуре предложения – будет расти его дефицит.
Однако в чем санкции со стороны стран первого мира коснутся всех застройщиков, так это в части ограничения или запрета на поставки оборудования и материалов. Могут ли они быть замещены российскими или импортированными из Китая – это вопрос, который будет проясняться опытным путем в ближайшее время. Не исключено, что в связи с этим качество строительства начнет меняться, концепции новостроек будут пересмотрены в сторону сокращения инфраструктуры и благоустройства, всяческих «излишеств», которые стали модными в последнее время.
Одно хорошо: пока что застройщики отмечают, что банки, уже выдавшие им кредитные линии – даже попавшие под санкции – работают в штатном режиме. Средства, хранящиеся в них, не пострадают от санкций: эскроу-счета, открытые в рамках заключаемых ДДУ, номинированы в рублях и регулируются 214-ФЗ. Как следствие, они не могут быть ограничены иностранными санкциями. Так или иначе, риски покупки квартиры в новостройке при проектном финансировании в разы ниже, чем это было 8-10 лет назад.
Ну и при условии падения спроса из-за снижающейся платежеспособности покупателей застройщикам нужно будет проявить особую гибкость. «В связи с высокой ипотечной ставкой им придется предлагать клиентам различные финансовые инструменты – скидки и рассрочки, трейд-ин с возможностью проживания в старой квартире до момента сдачи нового жилья. Девелоперы, имеющие широкий ассортимент этих продуктов, будут занимать лидирующие позиции», – предвидит Вера Стефан, коммерческий директор девелопера Asterus. Правда, с сегодняшнего утра все это тоже под вопросом.
Банки: государство, помоги!
Самое слабое и уязвимое сейчас звено в цепочке производства жилья – банки.
Санкции против банковского сектора отрезают российские кредитные учреждения от рынков дешевого заемного капитала. «Проектное финансирование сейчас фактически основа жилищного строительства, а ипотека на 50-70% формирует спрос на новостройки. В такой ситуации необходима поддержка отрасли со стороны государства, причем по двум этим направлениям»,– говорит Дмитрий Голев.
Банковский сектор – это очень важная отрасль для страны. Ему наверняка будет оказана сильнейшая поддержка от властей, которые не допустят краха банковской системы. «Поэтому дольщикам жилых домов, строительство которых осуществляется данными банками, советую не переживать и быть спокойными. Их проекты будут профинансированы и достроены», – успокаивает Руслан Сухий.
Однако вряд ли что-то в текущей ситуации способно затормозить усиление инфляции, что уже вынудило Центробанк повысить ключевую ставку. С одной стороны, России удалось сформировать значительные резервы: в одном Фонде национального благосостояния собрано более 13 трлн рублей, напоминает Владимир Щекин. Вполне возможно, что часть этих средств будет направлена на поддержку банковского сектора, строительного комплекса и смежных отраслей промышленности.
С другой, со вчерашнего дня заморожены активы ЦБ на Западе – половина золотовалютного фонда, что затруднит Центробанку контролировать курс валют. Сможет ли государство в таких условиях помочь строительному сектору, который на фоне развернувшихся событий явно не стоит у него в приоритете, мы увидим, когда пороховой дым хоть немного рассеется.
Михаил Панов
#ПРОГНОЗ ПО РЫНКУ НЕДВИЖИМОСТИ #САНКЦИИ #ЦЕНТРОБАНК #инвестиции в недвижимость #ИПОТЕКА #КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА #курс доллара #ИНФЛЯЦИЯ
Ремонт квартиры в новостройке: во что он может обойтись и на чем можно сэкономить
Шувалов обхохочется, или Квартира размером с кладовку
Стройка века или очередная утопия? Сколько будет стоить недвижимость в «шойгуградах»
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости