Острая фаза кризиса. Предсказывать в этот момент дальнейшее развитие событий – большой шанс оказаться, в итоге, идиотом. Что можно делать в такой момент, так это гадать на «кофейной гуще».
Чем и займёмся.
Ипотека.
Основной риск нас ждёт со стороны санкций против ЦБ. Мы уже видим резкий скачок курса доллара и евро в банках. Для купирования негативных последствий, естественной реакцией ЦБ будет резкое повышение ключевой ставки до 15-17%.
(Р.S. Устарело. Когда я выкладывал эту заметку пришла новость – ЦБ поднял ключевую ставку до 20%).
Пару дней назад (когда ещё не шла речь о санкциях в отношении Банка России) банкиры на страницах «Известий» обсуждали этот сценарий, при этом, не считая его таким уж маловероятным
(P.S. Сбылось очень быстро, и даже с перебором)
С одной стороны это приведёт к укреплению курса национальной валюты, с другой, к росту ставок по ипотечным кредитам до запредельных значений.
Имея в виду неясность с фондированием, раздавать деньги в долгую (ипотека) банкам сейчас не резон. Поэтому они:
* Частью, приостановят выдачу ипотек (что уже происходит) или установит заградительные ставки: 20% +/-, имитируя присутствие на рынке.
(Р.S. Устарело. С учётом поднятия ключевой ставки до 20% ждём ставок по ипотекам в 25% +/-).
* «Заморозят» ипотечные программы с долгим сроком (20-25 лет). Оставят «короткую» ипотеку на 10-15 лет – это будет потолок. Соответственно, ежемесячные платежи по ней вырастут в разы.
* Ипотечные программы с минимальным первоначальным взносом будут исключены полностью. Оставят, как в 2015 году, только минимальный взнос в 30%.
* Уровень одобрений заявок откатится к 30%, опять же, как в 2015 году.
Результат – на какое-то время об ипотеке, как о массовом продукте, нам придётся забыть. Операции будут штучными и эксклюзивными.
Программы субсидирования ставок от застройщиков.
Будут свёрнуты. Застройщики не смогут больше «вытягивать» разницу между рыночной ставкой и субсидированной, такой, чтобы она была приемлемой для покупателей.
Продажи.
Встанут. Из-за исчезновения ипотеки, и из-за общей нервозности - люди будут опасаться вкладывать «живые» деньги во чтобы то ни было, предпочитая держать их дома «под подушкой», желательно, в свободно конвертируемой валюте.
Финансирование строек.
По причине неясности ситуации со спросом, очередные транши проектного финансирования на части строящихся объектов («тяжёлых» в части продаж) будут просто «заморожены».
Цены.
Для активизации продаж цены будут снижаться. 10-15-20% и далее, пока рынок не нащупает дно, от которого он сможет оттолкнуться и начать оживать.
"Замораживание" строительства.
Так как количество покупателей убавится в разы, часть строек, не найдя сбыта, лишится финансирования со стороны банков и будет остановлена.
Льготная ипотека.
Продлена не будет, по причине отсутствия денег на это у Минфина и ЦБ.
Дольщики.
Замороженные стройки и нарушенные графики строительства дадут юридическое основания дольщикам на расторжение договоров и возврат денег, хранящихся на счетах эскроу. Желание расторгнуть договора будет подпитываться общей ситуацией на рынке и начавшимся снижением цен. Для многих это станет выгодным.
Смогут ли банки в условиях дефицита ликвидности обеспечить массовый возврат денег дольщикам – главный вопрос.
Вот мы и оценим, как работает эскроу на практике!
P.S. Когда я уже выкладывал эту заметку, пришла новость - ЦБ распускает буфер по необеспеченным потребительским кредитам и ипотеке в рублях и валюте. Также ЦБ разрешил банкам не увеличивать резервы по кредитам, рекомендовал реструктурировать долги, не назначать пени и штрафы в том случае, если финансовое положение заёмщика ухудшилось из-за санкций.
Вы думаете – это для разморозки кредитной активности? Нет, это для спасения того кредитного портфеля, который уже есть.
Судя по всему, ипотека «приказала долго жить».
Ну что, похожи мои гадания на "кофейной гуще" на отвлечённые фантазии?
По моему, нет.
Потому что - это наша новая реальность!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
КОЛЫБЕЛЬНАЯ
живопись, масло, 80x100 см, 2009
Дмитрий Стрелкoв
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
