Кругом только и говорят о военной операции ВС РФ. Как это уже сказалось на рынке недвижимости в России? Что сегодня происходит? И что дальше будет с ценами и самим рынком жилья? Разбираемся.
Паника на вторичном рынке
Военная операция России на Украине привела к паническим действиям многих продавцов и покупателей на рынке жилья. В основном - на вторичке. В первую очередь тех, кому не посчастливилось закрывать сделки именно в этот первичный переходный период - первые дни после объявления президентом Путиным начала специальной военной операции по обеспечению безопасности Донбасса.
Массово снимаются с продажи объекты на вторичном рынке. Разрываются уже согласованные и фактически проведённые сделки. Цены перевыставляются с рублей на валютные. Застройщики, пользуясь ситуацией, а также из-за роста валют, снова поднимают рублёвые цены на новостройки. Некоторые стали поднимать цены и долларовые. В основном - мелкие застройщики.
Времена, когда практически всеми аналитиками и экспертами рынка, включая и вашего покорного слугу, прогнозировались замедление роста цен до уровня официальной инфляции в 2022 году, и даже некоторая стагнация по итогам года, резко закончились.
Теперь всё не так, и всё не то, и всё иначе. И важно понять, куда пойдут цены на рынке.
Фондовый рынок, акции, рубль - уже обвалились на фоне заявлений Президента и начала военной операции.
Но впереди нас ждёт ещё как минимум один “чёрный” понедельник. Возможно, он будет уже завтра, 28 февраля. Возможно - позже. Но все рынки отреагируют на события последних дней дальнейшим падением - явно пока иного не дано.
И возникает парадокс, свидетелями развития ситуации по которому мы все будем в ближайшее время:
- с одной стороны, тем, у кого есть деньги, но только на квартиру, а на жизнь уже после её покупки фактически не останется или будет очень мало - глупо покупать сейчас жилые метры по высоким ценам. И остаться на долгое время в очень неопределённой ситуации без финансовой “подушки”. Кроме того, любая квартира, кроме “вложения” - это и постоянная трата денег. Если она готовой “стоит” без дела, или же по состоянию находится в голом бетоне и требует дополнительных вложений и в ремонт.
- с другой стороны, продавать сейчас квартиры за фиатные бумажки, именуемые деньгами, с которыми вообще не понятно, что будет дальше, и я не только о рублях, но теперь, в современных изменившихся условиях, и о любой валюте в нашей стране - на мой взгляд, вообще верх глупости. Как минимум, надо повышать и повышать цены, следуя за курсом и другими внешними "сигналами".
Как итог, цены на квартиры и вообще на жилую недвижимость снова “полезут” вверх, и скорее всего этот кризис временно приведёт к такой ситуации. То в будущем после такого "роста" будет не просто стагнация, а последующий обвал цен, процентов так до 10-15, это мой прогноз.
Учитывая всё происходившее в последние 2 года на рынке жилья, я вообще не вижу пока достаточно больших “групп населения”, способных хоть что-то купить в нынешней ситуации, и таким образом “поддержать движение” на рынке. Многие, кто мог и хотел - уже купили. Подавляющее большинство остальных (не менее двух третей от желающих по данным соцопросов ВЦИОМ и других агентств) не покупали и ранее потому, что хотели, но - не могли уже тогда. И явно не смогут купить и теперь. А возможно, и все ближайшие годы, не только в 2022 году.
И все эти факторы в целом должны привести к всеобщему провалу продаж в ближайшее время. А это уже чревато серьёзными проблемами у всех игроков рынка по “цепочке” взаимодействий.
Спрос упал, и будет падать, это однозначно.
Но вот к чему это приведёт на рынке в настоящий момент? Пока трудно спрогнозировать. Особенно в свете вводимых новых пакетов санкций.
Но в любом случае пока, на ближайший период, ожидания снижения цен скорее всего несбыточны. Как следствие, продажи и рынок могут встать буквально “колом”. Но владельцы недвижимости в такой ситуации, что сейчас в стране, должны только повышать цены. Иное - бессмысленно, если только не является следствием каких-либо вынужденных обязательств и обстоятельств. Как например, срочная продажа для каких-либо неотложных нужд с крупными финансовыми затратами.
Остаётся один, и на мой взгляд, самый главный вопрос, который я и ранее поднимал и частично освещал в других своих статьях: кто в наступившие времена является реальным покупателем жилой недвижимости в России?
И так ли их много, этих покупателей, чтобы и далее поддерживать взятый достаточно высокий темп прироста новостроек по всей стране с объёмами ввода жилой недвижимости под 90 млн. кв. метров в год? В условиях дальнейшего роста цен?
Ипотека
Ипотека будет и дальше расти. Курс рубля - и далее, скорее всего, падать, несмотря на интервенции Центробанка. Многим, кто купил квартиру вот недавно, в последние 2-3 года, нужно как-то ещё и расплатиться за взятые кредиты. Что сейчас будет находиться под серьёзной угрозой в связи с вводимыми санкциями и ожидаемым резким ростом невыплат, повышения безработицы и сокращения экономики страны в целом.
Ну и напоследок ещё одна “интересная” информация в прямой речи:
«Мы не исключаем, что в будущем финансовые организации начнут проработку вопроса об изменениях законодательной базы, позволяющих менять ставки по договорам с розничными заемщиками в одностороннем порядке, но при нынешних законах это невозможно», - генеральный директор финансовой компании “Online-Ipoteka” Иван Веденисов.
Как вам такое? Особенно это должно "обрадовать" взявших кредиты по льготным ставкам ипотечников в последние годы.
Мои выводы:
- В ближайший период цены на жильё продолжат расти во всех секторах рынка недвижимости.
- Это и другие факторы, связанные с военной операцией, такие, как санкции и падение биржи и рубля, приведёт совместно к дальнейшему спаду спроса и замедлению продаж на рынке жилья.
- Как следствие, это приведёт к последующему серьёзному снижению, если не обвалу цен на жилые метры. Останутся только три вопроса - когда конкретно он случится, как долго продлится, и насколько упадут цены?
Будет ли это такой же сценарий, например, как после кризиса 2008 года? Или после кризиса 2014? Или всё будет иначе и по-другому?
Как видите, вопросов остаётся много. А правительство и прочие властные органы совсем не спешат давать на них и на другие свои ответы. Почему? Непонятно. Какие действия и меры будут предприняты для того, чтобы стабилизировать нарастающую катастрофу на рынке жилой недвижимости? Совершенно пока не ясно. И почему официальные власти вообще хранят молчание по ситуации в данной сфере?
