Причин, по которым можно стать владельцем доли в квартире, великое множество. Несколько наследников на одно имущество или развод с супругом – и вы обладатель части квартиры.
Доля каждого собственника прописывается в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Узнать размер своей доли можно, подав заявку на выписку из реестра. Необходимо учитывать, что доля в собственности не означает конкретную часть площади квартиры. Так, например, 1/3 в трёхкомнатной квартире не значит, что доля - это конкретно одна комната (вне зависимости от того, о чём вы договорились на словах с остальными собственниками).
Только с соглашения всех владельцев можно распоряжаться всей недвижимостью целиком – дарить её, продавать или закладывать. Однако со своей долей можно делать всё что угодно, при условии соблюдения требований законодательства. Рассмотрим варианты, как можно законно продать долю в квартире.
Продать отдельно свою долю
Гражданский кодекс (статья 250) гласит, что владелец долевой части имеет возможность продать её, завещать, даже подарить. Однако по части продажи есть нюансы – в законодательстве существует понятие «преимущественное право покупки». Оно означает, что первостепенно следует оповестить остальных собственников о своих намерениях продать долю и предоставить им возможность выкупить её.
Продавцу положено предупредить остальных дольщиков о желании продать свою часть. Лучшим решением будет предупредить их в письменной форме (с указанием цены и других условий сделки). В ситуации, когда дольщиков много – оповещение рассылается каждому отдельно. Обязательны к исполнению следующие условия:
- Письменная форма отправляется по месту жительства (или последнему известному адресу проживания) владельцев остальных долей;
Важно! Для Москвы и Московской области уведомление отправляется только через нотариуса. И уже сам нотариус отправляет заказное письмо совладельцам. На предоставление ответа получателю даётся месяц.
В зависимости от того, получил человек письмо или нет, нотариус выдаёт свидетельство с решением о возможности продажи. В свидетельстве указывается весь путь писем, и даётся подтверждение того, что все процедуры были соблюдены. Без этого свидетельства или нотариального отказа регистрационная палата не зарегистрирует сделку.
- Дольщик считается исполнившим свои обязанности по оповещению других владельцев имущества после того, как им были доставлены извещения;
- Если уведомление не вручено получателю по обстоятельствам, от него не зависящим, то обязательство не считается выполненным.
Согласиться или отказаться от покупки получатель может в течение месяца (по истечении месяца отсутствие ответа принимается за отказ). Продавать долю сторонним лицам разрешено только после того, как другие собственники недвижимости отвергнут предложение о покупке.
Продавать долю в общей квартире постороннему человеку до окончания выделенного месяца можно, при условии, что все владельцы остальных долей подписали отказ от покупки.
Выделенная доля
Каждый из собственников квартиры, разделённой на части, может настаивать на выделе личной доли из общей недвижимости. Выделяют долю физически, например, она может соответствовать отдельной комнате, и в этом случае самостоятельная продажа не запрещена. Как разъяснила член АЮР: продажа выделенной доли без оповещения других собственников возможна, так как доля, которая была выделена, становится независимым объектом имущества.
В случае несогласия всех собственников с выделением долей, этот вопрос решается через суд. Также в судебном порядке могут быть установлены условия совместного пользования квартирой дольщиками.
Если выделить долю не является возможным (влечёт причинение имуществу определённого ущерба или существуют ограничения на уровне закона), то собственник имеет право на выплату её стоимости владельцами остальных долей. После получения денег он теряет своё право на долю в имуществе.
По закону отчуждение долей недвижимости невозможно без нотариального удостоверения. Сделка, оформленная просто в письменном виде, не заверенная нотариусом, не считается действительной.
Выкуп долей
Хорошим вариантом будет выкупить остальные доли у сособственников, если существует такая возможность. К тому же, если выкупается последняя доля квартиры, это можно сделать в кредит. Банки охотно кредитуют выкуп последней доли. Например, если выкуплено уже 3/4 квартиры, а нужно выкупить еще 1/4.
Нередко бывает, что владельцы долей не хотят совершать сделки с посторонними, так как боятся быть обманутыми. Поэтому продажа доли знакомому человеку для них может стать выходом из сложившейся ситуации.
В данном случае вы остаётесь в выигрыше, так как желающих приобрести квартиру целиком будет значительно больше, чем на её часть. В итоге стоимость всей квартиры будет выше, чем долей по отдельности, и она продастся быстрее.
Продажа квартиры целиком, объединившись с соседями
Наиболее практичным вариантом становится устный договор с другими дольщиками, чтобы продать все доли вместе. Как уже отмечалось выше, целая квартира куда более востребована, продаётся дороже и быстрее, чем отдельная доля.
Чтобы уговорить соседей, вы можете привести следующие аргументы в пользу совместной продажи:
- Отдельные доли продаются сложнее и значительно дешевле, чем вся квартира целиком;
- Не придётся проживать с незнакомцами (ведь не факт, что с новыми жильцами сложатся нормальные отношения);
- Продавая свои доли одному покупателю, вы экономите на оформлении сделки.
Подобная сделка отличается от обычной продажи недвижимости лишь тем, что продавец не один, а несколько. Поэтому на оформлении обязательно присутствие всех владельцев долей.
Выводы
Наиболее удобный и выгодный вариант продажи доли в общей недвижимости – договориться с соседями и подать квартиру целиком. В таком случае выигрывают все владельцы долей.
Если же совладельцы не планируют продавать свою часть, то альтернативным вариантом будет договориться о приобретении ими вашей доли. В данном случае ваш сосед – лучший покупатель, так как наиболее заинтересован в приобретении.
Узнайте, сколько вы сможете выручить на продаже всей квартиры, заполнив небольшую форму на сайте.