Заметка написана до начала военных действий в Украине. Рынок недвижимости будет теперь другим. Каким? Никто не знает. Однако тенденции, о которых идёт речь в этой заметке, теперь будут только нарастать.
Написанный вчера текст устарел в одну ночь, но одновременно, только приобрёл в актуальности (хотя, если честно, я в растерянности, не понимая, что будет дальше – как, думаю, и большинство из вас).
Ну что написано, то написано. Тем более, я действительно полагаю, что проявившиеся в январе тенденции будет только усиливаться.
Итак.
Северная столица. Январь. Застройщики продолжают переписывать ценники. Разумеется, в большую сторону. За первый месяц года, по данным Центра оценки и аналитики BN.ru, средняя цена предложения петербургских новостроек выросла на 0,5%, или 913 руб. м2, и к началу февраля составила 186,1 тыс. руб. м2.
Сразу зафиксируем. Речь идёт о ценах предложения от застройщиков. Какова цена реальных сделок – тайна «покрытая мраком». Питерские риэлторы, как в рот воду набрали, а вот московские в лице МИЭЛЬ, уже поведали нам, что разрыв между объявленными ценами и реальными ценами сделок, прошедшими регистрацию в Росреестре, в январе в Москве мог достигать невероятных 20%. Не думаю, что в Питере по-другому. Не исключаю, что и здесь цены реальных сделок могли бы нас удивить, если бы мы знали, какие они.
Ну, да ладно. Будем считать, что цены в новостройках в январе выросли на 0,5%.
Динамика средней цены предложения (руб. м2).
То есть цены растут?
Не спешите.
Как это часто бывает «средняя температура по больнице» не отражает всю палитру событий. Всё сложнее и интересней. На самом то деле, никакого общего роста больше нет. Даже в предложениях от застройщиков. Они решили поэкспериментировать. Как?
А вот как - они значительно – на 2,89%, подняли цены на малогабаритные квартиры: студии и однокомнатные, одновременно с этим, снизили цены на двухкомнатные – на 0,79%, и совсем заметно снизили цены на трёхкомнатные – на 2,84%.
То есть цены и растут, и снижаются одновременно.
Динамика средней цены предложения в новостройках (без учёта элит-класса) по типу квартир (руб.м2).
Комментируя агентству BN.ru текущую ситуацию, руководитель аналитического центра питерского застройщика RBI Елена Петропавловская пояснила, что действительно, в январе на рынок были выведены новые проекты с ценой выше среднерыночной на 3-4%. При этом, застройщики ограничили предложения квартир с такой «завышенной ценой» небольшими партиями. Это было своеобразное тестирование верхнего уровня цен, который мог бы быть «проглочен» покупателями. Причём что характерно, все вновь выведенные квартиры с завышенными ценниками – небольшого метража. И именно небольшой метраж позволил поднять цены выше обычного.
Застройщиков, конечно, беспокоит снижение активности покупателей - уровень спроса упал, в январе этого года он ниже, чем в это же время в 2021 году примерно на 15%. Однако, по мнению Елены Петропавловской, такое снижение пока не является критическим, и вполне позволяет проводить девелоперам эксперименты с переписыванием ценников.
Посмотрим теперь немного отстранённым взглядом на сказанное Еленой. Как мы видим, застройщики по-прежнему хотят, чтобы метры росли в цене, и поэтому толкают цены вверх. А падение продаж на 15%, оказывается, вовсе не та цифра, которая могла бы их остановить. Но обратите внимание, несмотря на заявленное: «снижение покупательской активности застройщиков затрагивает не сильно», никакого фронтального повышения цен на все выводимые в продажу метры в январе они позволить себе не смогли. Да, они заметно подняли цены на малогабаритки, но при этом вынуждены были (пусть у вас в голове отложится термин «вынуждены», он самый верный в этой ситуации) снизить цены на двухкомнатные, и ещё сильнее на трех и многокомнатные квартиры. Согласитесь — это трезвый взгляд на вещи с их стороны. Время простого и «тупого» повышения цены любого квадратного метра ушло в прошлое - застройщики вынуждены комбинировать: где-то добавить, а где-то убавлять.
Вы скажите, что тут такого, обычная рыночная реакция продавцов: что могут купить дороже – они выставляют дороже, что дороже не продать – они уменьшают ценники, и продают дешевле.
Вот именно!!! (три восклицательных знака). Вот именно (теперь спокойнее). Это обычная рыночная реакция. Более того, это здоровая рыночная реакция, и я ей рад. Давненько мы такого не видели.
Так что же происходит?
При стабильном спросе, ещё недавно, застройщики цены только повышали.
При падении на 15% их тактика изменилась. Цены на что-то они повышают, а на что-то снижают.
Но если мы уже сейчас наблюдаем здоровую реакцию на происходящее с рынком, позвольте задать вопрос: падение спроса на 15% их волнует мало. А если спрос упадёт ещё на 15%, а потом ещё на 10, или 7, или 5%, будут ли они также спокойны к происходящему? Сомневаюсь.
Мне даже понравилось определение, которое я услышал у Елены – застройщики «тестируют» спрос. То есть экспериментируют. Но эксперименты бывают удачными, а бывают и нет. А если именно этот эксперимент окажется неудачным? Игнорировать его результаты у них навряд ли получится.
То что нас ждёт тяжелые времена – это очевидно. Во время войны, недвижимость не очень то и нужна. Я не рассматриваю отдельные случаи мародёрства, когда некоторые граждане в «смутные» годы скупают всё, от бриллиантов до квартир, за бесценок. Я говорю про массового покупателя. Рынок ждут потрясения и уменьшение количества покупателей в разы.
Но застройщики, может быть даже, к этому будут готовы (если вообще можно быть готовым к такому), потому что происходящее в январе в Санкт-Петербурге свидетельствует о возвращении к ним здравого смысла.
Будем следить за недвижимостью и в «мрачные» годы.
Желаю всем пережить их!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩