Договор купли-продажи (ДКП) — обязательный документ при совершении любой сделки с недвижимостью. Однако не все знают, что в процессе «переговоров» между покупателем и продавцом, еще до принятия ими окончательного решения, оформляется предварительный договор. Что это за документ? И какие права и обязанности он налагает? Рассмотрим этот вопрос на примере купли-продажи квартиры на вторичном рынке.
Еще не сделка, но уже не пустое обещание
Предварительный договор заключается как гарант того, что стороны (покупатель и продавец) действительно заинтересованы в сделке и на данный момент не рассматривают другие предложения. В рамках соглашения покупатель, как правило, передает аванс, что прописывается в самом документе или в приложении к нему.
Предварительный договор не имеет строгого шаблона. Типовой образец можно скачать в интернете, а затем дополнить или сократить его по своему усмотрению. Прежде всего в нем указывается основная информация по намечающейся сделке. Паспортные данные сторон, описание объекта купли-продажи, сумма сделки и актуальные на текущий момент договоренности сторон (в каждом индивидуальном случае они могут различаться). Со стороны продавца такой документ подписывается только владельцем недвижимости. Ни риэлтор, ни агентство, ни иное третье лицо, участвующее в продаже квартиры ,не имеют право выступать от имени собственника.
Нотариус всегда пригодится
Регистрировать предварительный договор нигде не нужно (в том числе, в Росреестре или МФЦ). Нередко такой документ стороны заключают даже без нотариального заверения. Да, вы можете в этом вопросе обойтись без помощи юриста. Однако специалисты не советуют пренебрегать услугами нотариуса. Потому что в случае чего, вы не сможете доказать, что это официальный документ и суд не признает его действительным.
"По тонкому льду"
При этом надо понимать, что и оформленный по всем правилам и законам предварительный договор может нести риски. Скажем, если такой документ заключен, а участники договора вдруг обоюдно решили отказаться от сделки, проблем не возникнет. Но бывает так, что одна сторона хочет разорвать договор, а другая — нет. При этом у инициатора расторжения сделки может быть вполне объективная причина, но для другой стороны — она не аргумент.
В любом случае, если в договоре не прописаны правила его расторжения, то пострадавшая сторона может обратится в суд. И последний может удовлетворить иск. В итоге покупатель (если он - инициатор) может лишиться своего аванса, а то и приплатить к нему довесок. А продавца (если это он хочет расторгнуть договор) и вовсе могут обязать передать квартиру покупателю. На основании того, что предварительный договор является базой для составления главного документа, а значит и прецедентом для совершения сделки.
Из жизни...
Конечно, вышеобозначенные случаи — это, скорее, исключение, чем правило. В конце концов, кому хочется судиться, тратить нервы и деньги из-за какой-то вторичной квартиры. Проще найти новый вариант.
Анна Степанцова, частный риэлтор по продаже квартир в Санкт-Петербурге : «В моей практике была такая история. Мой клиент (продавец) подписал предварительный договор о купле-продаже квартиры. Она досталась ему в наследство от тети. Клиент планировал продать недвижимость, а полученные деньги на 2-3 года положить в банк под проценты, чтобы потом на них купить новую квартиру для сына-студента. И вдруг выясняется, что его отпрыск надумал срочно жениться и молодой семье уже сейчас нужно собственное жилье. В итоге продавцу было проще отказаться от сделки, чем продавать квартиру, а потом впопыхах искать новую.
Конечно, если бы покупатель «заартачился» и подал в суд, то такие семейные обстоятельства моего клиента не послужили бы для суда веской причиной. Я же тогда была новичком в риэлторстве и не знала всех тонкостей составления предварительного договора. Мы оформили его по рядовому шаблону. не учтя нюансы. К счастью, покупатель оказался понимающим человеком. Стороны мирно разошлись, обид ни у кого не возникло. Однако ситуации и люди бывают разные. Поэтому я рекомендую всегда прописывать в предварительном договоре заранее, что он может быть разорван в одностороннем порядке без ущерба для инициатора».