В последние годы россияне, желающие приобрести собственное жилье, все больше интересуются покупкой «ипотечных» квартир. То есть они выкупают жилье с обременением у продавца, который на данный момент выплачивает ипотеку. В чем преимущества такой покупки? Есть ли здесь риски? На эти и другие вопросы отвечают эксперты московского агентства «Heдвиж плюc».
Почему продают «ипотечные» квартиры?
У продавца могут быть самые разные обстоятельства, которые сподвигли его перепродать квартиру. Например, он не справляется с выплатой ипотеки. Ему проще избавиться от залоговой недвижимости, закрыв жилищный кредит. А бывают и такие ситуации, когда нынешний хозяин квартиры (заемщик банка) хочет улучшить бытовые условия или планирует переехать в другой район. Он продает «ипотечную» квартиру, чтобы купить новое, более подходящее жилье.
И почему их покупают?
У покупателя здесь тоже есть резон. Например, ему по всем статьям подходит именно этот вариант. Так какая разница, у кого купить квартиру — у частного лица или банка? И еще один важный нюанс — в этом случае можно выгадать в цене. Иногда «ипотечные» квартиры предлагаются со скидкой со стороны банка. Последний хочет перепродать объект быстрее, чтобы он не попал в разряд «проблемных» (если. например, текущий собственник заявил о сложностях в дальнейшем покрытии кредита).
Кроме того, в данном случае отпадает риск, который существует при покупке «вторичного» жилья. Покупателю не надо волноваться о том, все ли «чисто» с квартирой и продавцом? Ведь банк уже все давно проверил - еще перед тем, как одобрил ипотеку.
Как происходит процесс продажи?
«Ипотечная квартира» может продаваться 2-мя способами. Первое — в рамках заключения предварительного договора. В документе прописываются намерения сторон и условия перехода квартиры от одного собственника к другому. Деньги же, которые вносятся покупателем на покрытие кредита, идут в счет аванса. Схема довольно удобная. Но она не лишена рисков. Ведь это все-таки предварительный договор. Покупатель может в итоге и отказаться от заключения сделки.
Второй способ — более гарантированный. На юридическом языке он называется «смена зaлoгодaтеля». То есть покупатель заключает договор с банком (кредитором продавца) и берет обязательства по текущему займу на себя. Далее, под контролем банка, он передает деньги продавцу на покрытие этого самого займа. Тот полностью закрывает кредит, и с квартиры «снимаются» все долги. После подписания документов, продавец наконец-то получает уже собственные (не кредитные) деньги, равные стоимости объекта недвижимости. Как правило, эта сумма, до передачи ее продавцу, хранится в банковской ячейке.
Может ли покупатель сам взять эту квартиру в ипотеку?
Да, это возможно. То есть он «выкупает» даже не саму недвижимость, а ипотечный договор. Иными словами, покупатель берет займ, чтобы приобрести «ипотечную» квартиру. Не все, но многие российские банки работают по такой схеме. При этом, как правило, покупателю одобряют кредит, если он приобретает квартиру, которая находится в ипотеке у этого же банка. То есть для кредитора по большому счету разница невелика: один заёмщик меняется на другого.
А если квартира была взята в ипотеку по специальной программе?
Если нынешний собственник квартиры ( и он же — на данный момент заёмщик банка) приобрел квартиру по льготной госпрограмме, то покупателю нужно очень внимательно проверить этот вариант. Например, если недвижимость была куплена с привлечением материнского капитала, то при ее продаже должны быть учтены интересы всех членов семьи продавца. Включая несовершеннолетних детей. Если сиё не будет учтено при заключении сделки, то договор признают недействительным.
А в случае покупки квартиры, взятой по "военной ипотеке", вообще хлопот не оберешься. Вернее, если продавец уже закрыл все кредитные обязательства, то проблем не будет. А вот если речь идет о продаже квартиры с еще не закрытым долгом, здесь возникают сложности. Дело в том, что такое жилье находится в зaлoге не только у банковской организации, но и у Минобороны РФ. При этом, если банк при выплате ему всех денег, оперативно закрывает договор и оформляет документы, то с Министерством просто и быстро вопрос не решишь. И неизвестно ещё, пройдет ли сделка вообще. Поэтому опытные риэлторы не советуют покупать квартиры с непогашенной «военной ипотекой».