Покупка квартиры — сложный, дорогой и долго планируемый шаг. Состояние жилья, порядочность собственника, наличие или отсутствие, казалось бы, самой мелкой бумажки — все это имеет значение, когда ставки настолько высоки. Как сделать этот процесс наиболее безопасным? Риэлтор Екатерина Михалева делится опытом, на что чаще всего попадаются неподготовленные покупатели.
Объявления, по которым не стоит звонить
Просматривая объявления, иногда можно встретить невероятно выгодное предложение. Но лучше вообще не отвечать на объявления, в которых цена принципиально ниже рыночной, бывает и в два раза. Это могут быть серьезные проблемы с жильем, а может быть банальный развод. Ты звонишь по такому объявлению, тебе говорят, что все продается, но надо перевести задаток (якобы очень большой спрос, сильно много желающих). И некоторые теряют бдительность в попытке взять квартиру подешевле. Недавно поймали мошенницу, которая встречала покупателей, притворяясь собственником. Предлагала быстро оформить задаток, у нее даже была готовая форма, которую оставалось только заполнить. После чего женщина забирала задаток и исчезала. Люди не спрашивали про документы, кто собственники, кто прописан — просто отдавали деньги. К счастью, мошенницу нашли и поймали.
Далее, если это вторичное жилье, то нужно смотреть по особенностям дома. Бывает, в объявлении написано, что дом 1970-го года, но по факту он 1962-го года, а это принципиальная разница. Если новостройка — обратите внимание на отзывы жильцов. Существуют проблемные дома, с которыми лучше не связываться.
Встреча с собственником
Первое: никогда не нужно показывать собственнику, что вы в полном восторге от квартиры, иначе потом очень сложно торговаться. Бывает, покупатель влюбляется в квартиру с первого взгляда, сразу соглашается с ценой и уже готовится к сделке. Поэтому я всегда рекомендую зайти в квартиру два раза, второй раз — осознанно и внимательно. Посмотреть все углы, чтобы не было никаких потеков. Посмотреть, как сделана проводка. Нет ли чего поврежденного или оторванного. Проверить, чтобы стояли счетчики. Никогда не соглашайтесь на какие-либо суммы при первой встрече, подождите, пока сможете оценить квартиру трезвым взглядом, и только потом начинайте торговаться.
Второе: без восторгов, но все же относиться к квартире с уважением. Иногда покупатель заходит и с порога начинает: «Боже, какая стена, какие стремные обои! Так, это все мы переклеим, шторы оторвем, шкафы сломаем…» — и владельцу становится неприятно. Конечно, после покупки вы и так все это сделаете, но сообщать собственнику о том, что у него плохая квартира — это неправильно.
Третье: очень важно задавать правильные вопросы, чтобы продавец не пытался развести в сделке, обмануть. Должно быть видно, что человек разбирается. Отсюда подробнее переходим к следующей теме.
Что обязательно надо выяснить
В первую очередь нужно проверить все документы. Если был договор купли-продажи (предыдущий), то все легче. Если была приватизация жилья, тогда нужно запрашивать отказы от приватизации. Если было получение по наследству, надо собрать довольно много информации: сколько было наследников, есть ли отказы от наследников, правильно ли вступили в наследство. Если были перепланировки жилья, то только узаконенные.
Не менее важно узнать задолженность по квартире. Самый большой долг, который не остается за бывшим собственником (продавцом), а передается следующему — это фонд капитального ремонта. Надо зайти на сайт фонда капитального ремонта и посмотреть задолженность. Там могут быть суммы и в двести, и в пятьсот тысяч рублей.
Очень распространен арест недвижимости, и часто покупатель даже не подозревает о таких сложностях. Потом сделка блокируется до выяснения всех обстоятельств. Чтобы проверить юридическую чистоту недвижимости надо обязательно заказать выписку из Росреестра. Недавно была ситуация с объектом стоимостью 40 миллионов рублей (коммерческая недвижимость), собственник которого не оплатил штраф 500 рублей. И даже из-за такой суммы был наложен арест. Все это выяснилось, когда мы перед сделкой заказали выписку. Очень много и других нюансов, о которых знают только специалисты, поэтому мы рекомендуем заключать договор на подбор квартиры, чтобы все эти вопросы взял на себя риэлтор.
Когда надо подождать с покупкой
Чаще всего люди попадаются на неправильно составленные документы. Например, допущены ошибки при составлении, бумаги оформлены на старые паспорта, просрочена доверенность. Может отсутствовать какой-то из важных документов, допустим, тех.паспорт квартиры, а продавец разводит руками, мол нет и нет, потеряли. Еще бывает, что продавец вовремя не оформил согласие супруга на продажу. Потом супруг может начать возмущаться, что вообще не знал о продаже квартиры, и даже оспорить сделку.
Часто продавцы не выписывают своих родственников до сделки. Обещают, что выпишут позднее, но не всегда сдерживают это обещание. Если вы купили квартиру, в которой прописаны посторонние люди, их потом очень сложно оттуда выписать, даже по суду. Нужно всегда покупать «чистую» квартиру, в которой никого не зарегистрировано. Тут важно не торопиться, скажите продавцу, чтобы собрал или восстановил недостающие документы, а вы подождете.
Сделки с недвижимостью полны нюансов и подводных камней. Именно поэтому стоит нанять риэлтора для сопровождения такого сложного и дорогого процесса. Если все же решите разобраться с покупкой жилья самостоятельно, обязательно изучите всю доступную информацию и подготовьтесь. Иногда лучше пропустить, казалось бы, выгодное предложение, чем годами разбираться с последствиями.