Всем привет!
При осуществлении кадастровых работ возможна ситуация, когда фактическая граница на местности отличается от границы по документам на величину более 10%.
И, если с соседом ещё можно теоретически договориться о совместном изменении границ, то что делать, если мы выходим в неразграниченные муниципальные земли?
В этом случае уточнить границы не получится.
Скажу больше, что, если Вы из московского региона, то Росреестр и 10% не даст уточнить без получения какого-либо подтверждающего документа.
А на прихваченной территории уже и деревце посажено и фундамент под баньку заложен, поэтому не очень хочется от этого в итоге отказываться.
Что же делать?
Один законный способ
Название этого способа представлено в ст. 39.28 Земельного кодекса РФ (кликабельная ссылка).
Он называется «перераспределение земельного участка, находящегося в частной собственности (т.е. Вашего) и земель, находящихся в муниципальной собственности».
Основание перераспределения
Основанием для осуществления перераспределения является утвержденный в установленном порядке проект межевания территории.
Однако, при отсутствии утвержденного проекта межевания территории, допускается осуществлять такое перераспределение на основании утвержденной схемы расположения земельного участка.
Что такое схема расположения
Схема расположения регламентируется Приказом МЭР №762 от 27.11.2014г. (кликабельная ссылка).
С точки зрения закона, такую схему должны изготавливать и утверждать органы местного самоуправления.
На практике же, такую схему изготавливает кадастровый инженер (формирует чертеж и определяет геодезические точки), а местная администрация её просто утверждает, о чем выносится постановление.
Будут торги, но как их избежать
При выполнении работ «перераспределение», существующие земельные участки прекращают свое существование (их кадастровый номер исчезает в архив), а на их месте образуются новые земельные участки с новыми кадастровыми номерами.
В нашем случае у нас прекращает свое существование Ваш земельный участок с меньшей площадью и на его месте будет образован земельный участок с большей площадью за счет присоединения неразграниченных муниципальных земель.
По общему правилу, для новых земельных участков, которые были частью муниципальной собственности, проводятся торги, где участие может принять каждый.
Однако есть два важных для нас исключения, при выполнении одного из которых уже достаточно того, что мы будем являться единственными покупателями на присоединяемый кусок:
- 1. Торгов не будет, если наш исходный земельный участок находится в садоводческом товариществе или огородническом товариществе;
- 2. На земельном участке расположено здание или сооружение, которое принадлежит Вам (право собственности зарегистрировано).
Всё это регламентируется ст. 39.3 Земельного кодекса РФ (кликабельная ссылка).
Т.е., если участок в СНТ, то можно не переживать – торгов в любом случае не будет.
Если участок не находится в некоммерческом товариществе (например обычный отдельный ИЖС), то важное условие преимущественного выкупа – это наличие зарегистрированных прав на здание или сооружение на таком участке.
Два важных нюанса
- После присоединения к нашему участку муниципального «куска», необходимо, чтобы новый участок отвечал правилам землепользования и застройки в контексте максимально допустимых размеров;
- Некоторые органы местного самоуправления предъявляют свои требования, которые вытекают из права преимущественного выкупа.
Так, например, в г. Щёлково Московской области муниципалы считают, что здание, на которое зарегистрировано право, должно занимать не менее 10% от общей площади всего земельного участка. В противном случае они не считают возможность исполнения преимущественного права выкупа.
Основные тезисы статьи
- Единственный законный способ узаконить «самозахват» муниципальной земли величиной более 10% является перераспределение земельного участка с такой муниципальной землей;
- Если есть утвержденный проект межевания территории, то нужно основываться на нём и, если им не предусмотрена такая конфигурация участка, то сперва нужно вносить изменения в проект межевания территории. Если же проект межевания территории не утвержден, то можно обойтись упрощенным порядком – через схему расположения, утверждаемую администрацией;
- Прежде чем запускать работы по перераспределению необходимо сперва уточнить наличие или отсутствие каких-либо дополнительных условий со стороны местной администрации, которые приведут к невозможности реализации права преимущественного выкупа без проведения торгов.
Заказывая выписку из Росреестра с использованием данного ресурса (кликабельная ссылка), Вы поддерживаете этот канал.
#кадастр #кадастровый инженер #росреестр #недвижимость #участок #межевание #сад и дача #юрист #законы #межевание участка
