Покупая коммерческую недвижимость, мы рассчитываем на стабильные доходы в будущем. Но для того, чтобы вложение действительно оказалось выгодным, необходимо избегать нескольких наиболее часто встречающихся ошибок.
1. Покупка на эмоциях.
Конечно, после ледяной зимы и дождливых весны, лета и осени, голубое небо Испании, ее теплый климат, чистое бескрайнее море — все это кажется прекрасным. Любой коттедж производит впечатление комфортного и привлекательного жилья, квартира кажется уютной, а коммерческая недвижимость — выгодной.
Не стоит поддаваться первым впечатлениям. Вообще при выборе лучше всего поставить себе минимальную задачу — посмотреть хотя бы три и более объектов, прежде чем принимать окончательное решение.
Возможный вариант действий — остановиться на несколько дней в гостинице поблизости. Присмотреться к району. Погулять, пообщаться с местными жителями. Посидеть в кафе или баре рядом, оценить публику.
И даже, когда уже, кажется, все решено, не надо торопиться. Взять еще день для принятия окончательного решения. И только потом вносить аванс и, как говорят риэлторы, выходить на сделку. В конце концов, пока деньги у вас в кармане, это проблема хозяина недвижимости. Но как только вы заплатите — это будет уже ваша проблема.
2. Переплата.
Настоящая цена недвижимости — не та, которая указана в объявлении, а та реальная сумма, которую будет готов заплатить покупатель. Поэтому торговаться при заключении сделки — можно и нужно.
В конце концов, не бывает недвижимости, которая вообще ничего не стоит. Но есть объективные факторы, которые или повышают, или снижают ее стоимость. А еще существует такое понятие, как время, необходимое для продажи. У любого собственника есть выбор: или отдать свою недвижимость за ту цену, которую предлагает покупатель, или ждать, а появится ли следующий желающий, и когда.
В этом плане можно получить поддержку у компании, которая представляет на рынке недвижимости интересы именно покупателя, как это делает, например, Decart Property. У профессионалов всегда найдутся аргументы — для обоснованного торга.
3. Поиск откровенно дешевого варианта
Многие верят, что на рынке недвижимости можно встретить дешевые варианты. Но как правило, в 99 процентов случаев за низкой ценой скрывается тот или иной подвох. Или предстоящий ремонт объекта по подсчетам обойдется слишком дорого, что не стоит связываться. Или недвижимость расположена так неудачно, что нет желающих вкладывать в нее деньги.
Казалось бы, с коммерческой недвижимостью все должно быть проще: она стоит ровно столько на рынке, во что оценивается приносимый ею доход. Но и здесь цена может существенно варьироваться.
В любом случае, вряд ли можно рассчитывать, что удастся найти в чужой стране кого-то настолько недалекого, что он подарит вам несколько тысяч евро. Испанцы, также, как и все остальные — отлично умеют считать. А многочисленные агентства, находящиеся в постоянном поиске клиентов, обязательно им подскажут истинную цену.
4. Экономия на агентах и юристах.
До этого мы говорили о заведомо дешевых вариантах. Но и нормальная цена может меняться в ту или иную сторону, в зависимости от спроса и предложения, ситуации на рынке и даже от потребности в деньгах и настроения продавца.
Поэтому совершенно не факт, что тот процент за подбор варианта, который уплачивается агентству, увеличит расходы. Зачастую как раз с грамотным и профессиональным посредником удается сэкономить значительно больше, чем размер брокерской комиссии.
Смотреть стоит не на процент посредников, а на окончательную цену объекта вместе со всеми расходами. А уж на юристах экономить — точно себе дороже. Иначе как покупатель защитит себя, например, от приобретения недвижимости, которая обременена залогом и тому подобное.
5. Завышенные ожидания.
Многие инвесторы, покупая недвижимость в Испании, надеются получить все и сразу. И высокие доходы, и постоянный вид на жительство, и чуть ли не гражданство — просто по праву собственности на что-то. Конечно, это так не работает. Спокойный средиземноморский стиль жизни не располагает к торопливости. Инвестиции окупаются, но не так быстро, как иногда хотелось бы. Вид на жительство оформляется не за один день и от определенной суммы, например, золотая виза — от 500 тысяч евро. А для того, чтобы стать гражданином Испании, необходимо прожить в стране 10 лет и сдать экзамены, причем на испанском языке.
Хорошо, конечно, что правильно подобранная коммерческая недвижимость будет эти десять лет кормить и поить будущего испанца, а не висеть на шее и требовать денег на содержание, как квартира или особняк. Но все же плюсы и минусы, реальные перспективы — стоит уточнить заранее.
6. Непродуманный выход.
Прежде, чем куда-то войти, само собой, надо подумать, как оттуда потом выбраться, как выйти. И к недвижимости такой подход относится — в первую очередь. Потому что результат инвестиций складывается из двух составляющих. Во-первых, из текущих получаемых доходов. А во-вторых, из разницы между ценой покупки и продажной стоимостью. И если первое обычно в той или иной степени известно, то второе — всегда повод для сомнения.
Недвижимость далеко не всегда дорожает. Бывают моменты, когда конъюнктура изменяется далеко не в лучшую сторону. И тогда на первое место выходит качество недвижимости. Так, например, хорошие отели будут наполняться туристами быстрее, чем плохие и некачественные, по мере завершения мировой пандемии. Стоимость магазина в центре города даже в условиях кризисов снижается меньше, чем такого же — в депрессивном районе, и так далее. Инвестору стоит заранее собирать информацию и думать о перспективах своих вложений именно с такой позиции: а за сколько я рассчитываю продать объект в будущем, когда настанет момент расстаться с ним.
7. Отсутствие планов на будущее
И еще один последний, но не менее важный момент. Купить коммерческую недвижимость — мало. Ею надо еще управлять в дальнейшем. Сдавать в аренду, собирать платежи, оплачивать текущие счета, контролировать техническое состояние и так далее.
Если инвестор живет где-то поблизости, а его коммерческая недвижимость небольшая и несложная, например, магазин или склад, или что-то подобное, то, возможно, он справится с этими задачами самостоятельно.
Но что будет, если речь идет, скажем, о крупном торговом комплексе или логистическом центре? Или целой новостройке? Тогда, очевидно, инвестору понадобятся услуги профессионалов.
Decart Property выполняет эти задачи, также, как возможно, и кто-то из других специализированных компаний. Однако, на самом деле, предстоящие расходы должны быть заранее запланированы.
С нашими текущими предложениями по инвестициям в коммерческую недвижимость Барселоны вы можете познакомиться здесь.
А на ваш взгляд, какие еще ошибки чаще всего совершают инвесторы при вложениях в коммерческую недвижимость? Поделитесь, пожалуйста, своим мнением в комментариях.