Переоборудование квартир на первых этажах жилых домов под магазины и прочие помещения для бизнеса –обычная практика. Но являются ли такие помещения коммерческой недвижимостью с юридической точки зрения? По какой ставке уплачивать ИПН с дохода от прироста стоимости при продаже такого объекта?
Все зависит от того, оформлен ли собственником вывод из жилого фонда. Поскольку квартира фактически перестала быть жилым помещением и используется как офисное или иное коммерческое помещение (например, магазин), необходимо сделать вывод из жилого фонда.
Ранее использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требовало разрешения на это государственных органов (п.2 ст.18 закона №94 от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях»). Однако данная норма была исключена в 2019 г. законом № 284-VI от 26.12.2019 г. А значит, вывод из жилого фонда нужно узаконить.
Процедура эта довольно непростая и включает несколько этапов:
- посещение районного архитектора в управлении земельных отношений (уточнить, возможен ли в принципе вывод конкретного помещения из жилого фонда);
- получение заключения сейсмолога (для сейсмоопасных зон);
- заказ топосъемки и архитектурно-планировочного задания (можно сделать через портал Egov.kz, в разделе «Бизнесу», «Лицензирование и аккредитация», «Разрешительные документы», услуга «Предоставление исходных материалов при разработке проектов строительства и реконструкции (перепланировки и переоборудования));
- получение нотариально заверенного согласия соседей;
- заказ проекта и согласование его в органах архитектуры;
- отправка уведомления в управление архитектуры о начале работ по переоборудованию;
- оформление акта приемки помещения в эксплуатацию;
- выкуп или аренда земельной доли у акимата;
- регистрация помещения в органах юстиции как нежилого.
Только после прохождения всех этих этапов квартира официально переходит в статус нежилого помещения (коммерческую недвижимость). Если эти процедуры не были пройдены, а квартира самовольно переоборудована под магазин, она продолжает считаться жилой недвижимостью. При этом следует учитывать, что далеко не во всех случаях закон позволяет официально оформить такой переход. Поэтому уточнять такую возможность следует еще на этапе принятия решения о покупке квартиры с целью дальнейшего переоборудования.
Регламентируется процедура законом №242 от 16.07.2001 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и Правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства (Приказ МНЭ РК №750 от 30.11.2015 г.)
Что касается налогообложения дохода от продажи коммерческой недвижимости, то согласно ст.330 НК РК, такой доход подлежит обложения ИПН, поскольку является имущественным доходом.
Согласно ст.331 НК РК доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации в том числе:
- недвижимого имущества, находящегося на территории РК;
- земельных участков и (или) земельных долей, находящихся на территории РК.
Доходом от прироста стоимости при реализации такого имущества является положительная разница между ценой реализации и ценой его приобретения.
Таким образом, при возникновении прироста стоимости при продаже квартиры, официально переоборудованной под магазин, ставка ИПН составит 10%.
Если вам необходима консультация юриста или налогового эксперта, вам помогут специалисты «Mybuh.kz». Оставьте заявку и мы свяжемся с вами в рабочее время.
Квартира сдается в аренду: как ИП платить налог на имущество