Главная и определяющая разница между кадастровой и рыночной ценой – то, как они определяются и где применяются. В одном случае цена определяется государством для типовых объектов. В другом ее определяют обстановка на рынке, состояние и привлекательность каждой конкретной квартиры.
Кадастровую цену выводят, исходя из формальных признаков квартиры. Для вычисления используют следующие данные:
- Город;
- Район;
- Возраст и тип дома;
- Площадь квартиры.
Кадастровая цена может быть выше или, чаще, ниже рыночной. При этом никак не учитывается состояние квартиры, вложенные в нее деньги, вид из окна, соседи и все остальное, что влияет на цену квартиры на рынке недвижимости. Для кадастра важны только формальные признаки, внесенные в документы квартиры.
Кадастровая цена становится основой для вычисления суммы налога на имущество, налог на доход от продажи квартиры, при дарении или наследовании квартиры. Она же традиционно определяет нижнюю границу стоимости продажи для недвижимости. В отличие от рыночной цены, которая может меняться в зависимости от сезонного спроса, а то и скакать вверх-вниз в течение недели, кадастровая стоимость заметно стабильнее. Ее исчисляют каждые 3-5 лет, а в городах федерального значения (Севастополь, Санкт-Петербург, Москва) каждые 2 года.
Рыночная цена определяется по тем же параметрам, что и кадастровая, но ими дело далеко не ограничивается. В дело идут не только формальные, но и реальные характеристики квартиры:
- Состояние квартиры;
- Качество и «возраст» ремонта;
- Оборудование квартиры;
- Планировка;
- Вид из окна;
- Транспортная доступность;
- Инфраструктура поблизости – детские сады, школы, поликлиники, культурные, общественные и спортивные сооружения, парки и т.д.
Вдобавок к этому существенную роль в формировании рыночной цены играют разного рода субъективные факторы: готов ли продавец торговаться, на какую сумму он рассчитывает, насколько срочно он хочет продать квартиру, какой конкретно видится ему справедливая цена за его квартиру. И, разумеется, динамика рынка – за 2-3 года цена квартиры может вырасти очень заметно, у рынка недвижимости есть свои горячие и низкие сезоны. Правда, точно так же, если район теряет престижность, на рынке много аналогичных предложений, как-то изменилась ситуация в экономике и т.п., цена может начать снижаться. Чтобы через полгода снова пойти вверх.
Рыночная цена активно меняется, тогда как кадастровая цена квартиры фиксируется по итогам каждой переоценки. Кадастровую цену квартиры легко узнать через запрос на сайте Росреестра или через публичную кадастровую карту. Единственное, что требуется знать для этого – точный адрес или кадастровый номер недвижимости (например, из выписки из ЕГРН).