Продолжаю тему споров о недвижимости. В прошлый раз рассказывал о том, что антимонопольная служба может оспорить предоставление земельного участка собственнику строения, расположенного на этом участке. Об этом читайте здесь:
Однако, как показывает практика, чтобы дойти до этой проблемы, иногда нужно пройти еще через массу других неприятностей. В частности, чиновники могут ставить препятствия на этапе строительства объекта недвижимости. Об этом и пойдет речь в сегодняшней записке.
Между администрацией (арендодатель) и ООО «Ромашка»* был заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса.
Через несколько месяцев после заключения договора, арендодатель произвел осмотр участка. По результатам осмотра было установлено, что на участке расположены бетонные площадки, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН как на объекты незавершенного строительства.
После этого администрация обратилась в суд с иском, в котором просила:
признать право собственности на указанные объекты отсутствующим;
признать договор аренды недействительным и применить последствия его недействительности в виде возврата участка арендодателю
погасить регистрационную запись о договоре аренды участка
обязать ответчика снести объекты незавершенного строительства
разрешить истца, в случае неисполнения ответчиком судебного решения, освободить земельный участок своими силами, но за счет ответчика с последующим взысканием соответствующих расходов.
В обоснование иска администрация ссылалась на то, что указанные объекты не соответствуют признакам недвижимого имущества. По мнению администрации, спорные объекты значительно ограничивают возможность реализации собственником имеющихся у него правомочий.
То есть, по мнению администрации, ООО «Ромашка» специально зарегистрировало в качестве объектов незавершенного строительства спорные площадки с единственной целью – добиться заключения договора аренды на новый срок.
Рассмотрев дело, суд указал следующее.
Материалами дела установлено, что постановлением Администрации утвержден акт о выборе земельного участка для строительства торгово-сервисного комплекса, включающий проект границ земельного участка. Также утверждено предварительное согласование места размещения для строительства торгово-сервисного комплекса на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил. Кроме того, было издано постановление о предоставлении земельного участка, на основании которого был заключен договор аренды.
После этого арендатору было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства.
В связи с истечением срока действия договора аренды, сторонами был заключен договор на новый срок для завершения строительства. Новый договор устанавливал, что на земельном участке находятся объекты незавершенного строительства.
При рассмотрении дела была назначена экспертиза. Согласно заключению эксперта объекты незавершенного строительства являются фундаментами объектов торгово-сервисного комплекса. Также эксперт указал, что работы по сооружению этих фундаментов завершены в полном объеме.
Пока рассматривалось дело, ООО «Ромашка» получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. По поводу этого разрешения суд указал, что оно удостоверяет, в том числе выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме и подтверждает, что объект возведен в соответствии с проектной документацией. Следовательно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет также и возведение фундамента недвижимого объекта в полном объеме в соответствии с проектной документацией.
С учетом изложенного, суд решил, что арендатором произведены работы и завершено строительство не только по фундаментам, но и всех работ по проекту строительства Торгово-сервисного комплекса СТО, при этом указанные объекты невозможно перенести без несоразмерного ущерба его назначению, в связи с чем, спорные объекты, уже завершенные строительством обладают всеми необходимыми признаками объектов недвижимости.
Позиция суда строилась на разъяснениях Верховного Суда РФ, согласно которым при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней
мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
Кроме того, суд отметил, что Администрация, на протяжении всех взаимоотношений с ООО «Ромашка», последовательно в соответствии с действующим законодательством предоставляла право на строительство конкретного объекта, заключая необходимые для достижения цели строительства договоры и выдавая разрешения, в итоге – при достижении цели строительства, выдав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Спустя почти год после регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и восемь месяцев после заключения договора аренды для завершения строительства, одно подразделение Администрации обратилось с иском о признании отсутствующим права собственности на фундаменты строящихся объектов, а другой отдел Администрации ввел своим разрешением в эксплуатацию достроенный ООО «Ромашка» объект.
Таким образом, Администрация не только своевременно не указало на несоответствие, по его мнению, объектов незавершенного строительства признакам недвижимого имущества, но и заключило новый договор аренды в соответствии со ст.39.6 ЗК РФ. Заключение нового договора по указанной статье допустимо только в том случае, если указанные объекты рассматривались Администрацией в качестве недвижимых вещей. Указанное поведение свидетельствует о непоследовательности действий Администрации.
Арендодатель своими действиями не только нарушил законные ожидания арендатора, но и создал условия для лишения его впоследствии возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на введенное в эксплуатацию здание.
При этом требование признать отсутствующим право собственности на зарегистрированные объекты незавершенного строительства, фактически являющиеся составной частью уже построенного и введенного в эксплуатацию здания, не были
обоснованы Администрацией существенным законным интересом (например, угрозой жизни и здоровью). Иск основывался исключительно на формальных основаниях – необходимости защиты права на распоряжение земельными участками и выявлении Администрацией ошибочности первоначального вывода о соответствии объектов незавершенного строительства на дату заключения нового договора аренды признакам недвижимого имущества, что впоследствии было опровергнуто при рассмотрении дела судом первой инстанции.
* наименование изменено
Ссылку на номер дела дам, если записка наберет 100 лайков или комментариев за две недели
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную судебным вопросам:
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer