14 февраля информационный ресурс аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости» (ИРН) опубликовал на первой полосе колонку: «Слишком дорогая ипотека чревата снижением спроса и цен на жилье».
По мнению руководителя ИРН Олег Репченко после повышение ключевой ставки Центральным Банком России до 9,5% годовых ставки по ипотечным займам уже в скором времени могут достигнуть заградительного уровня в 12% годовых и даже превысить его. Это может привести к существенному сокращению объёмов ипотечного кредитования и, как следствие, к снижению цен на рынке недвижимости. В первую очередь – на вторичном,
Не первый раз слышу про «заградительные» 12%.
Очень многие рассуждающие о недвижимости застройщики, банкиры и аналитики называют эту цифру. Наконец то я, в очередной раз услышав о ней, сподобился выяснить в чём заключается её «заградительность». И сделал это элементарным способом - набрал в поисковике «заградительные 12% годовых по ипотеке», и сразу же получил результат. Точнее, информисточников «выдало» несколько, но мне хватило и одного.
25 января 2019 года председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова, выступая на организованной ИА AK&M конференции «Ипотечное кредитование в России» сказала следующее:
«Мы приближаемся к заградительным для заёмщиков 12% годовых. После достижения уровня в 12% каждое повышение ипотеки на 1% приводит к сокращению количества выданных кредитов на 15%. Это психологическая отметка. Ниже 12% могут брать все, ниже 10% – совсем все, а выше 12% уже будут задумываться люди, которым реально нужно расширение жилья и у них реально доходы выше среднерыночных или свалилось наследство. Когда ставка уходит за 12%, кредиты перестают быть востребованы».
Ну, теперь всё, понятно. После 12% годовых «кредиты перестают быть востребованы».
Тогда рассмотрим текущую диспозицию именно с этой точки зрения.
Если пробежаться по диагонали по всем высказываниям банкиров после 11 февраля (а их множество) вырисовывается следующая картина:
* несмотря на то, что средняя ставка по рыночной ипотеке к февральскому заседанию ЦБ уже составляла 10,44%, а в отдельных банках превышала 11%, в январе-феврале рынок чувствовал себя достаточно комфортно, потому что банки продолжали выдавать кредиты по одобренным ранее заявкам с прошлогодними значениями ставок.
* однако повышение базовой ставки до 9,5% не оставляет банкам вариантов. Ипотека – низкомаржинальный продукт, но стоимость даже таких кредитов минимум на 2-3% превышает уровень ключевой ставки ЦБ. Поэтому при ключевой ставке в 9,5% ипотечные ставки достигнут плюс-минус 12% годовых, то есть тех самых «заградительных» значений, о которых говорят банкиры.
* это приведёт к тому, что уже в конце февраля – начале марта многие клиенты не выйдут на сделки - даже те, кто уже подал заявки.
* ипотечные ставки в конце прошлого – начале текущего года выросли очень сильно. Поднимать их дальше банкиры не хотят, но будут это делать, если ЦБ продолжит политику повышения ключевой ставки. При этом, даже при нынешнем уровне спрос на кредиты уже весной может упасть на 20%.
* охлаждению рынка будут способствовать также вводимые Центральным Банком ограничения в отношении кредитов с низким первоначальным взносом, клиентов с неподтверждёнными доходами и высокими показателем долговой нагрузки. Дополнительные ограничения не позволят значительной части населения рассчитывать на получение кредитов в этом году.
Картинка проясняется.
По итогам прошлого года около 65-68% сделок на первичном рынке и 59% на вторичном были ипотечными.
20% снижения от этого уровня мы получим к весне уже «по факту». Если ЦБ продолжит повышать ставку – а он продолжит, так как по озвученному им среднесрочному плану размер ключевой ставки в этом году может достигнуть 11%, мы увидим повышение значений ставок по коммерческим кредитам, которые, как утверждают банкиры после последнего решения, ЦБ приблизятся к 12%, ещё на 2 – 2,5%. Если каждый процент даёт 15% уменьшение количества сделок, к весеннему «усыханию» рынка на 20% можно будет смело добавить ещё 30-35%. То есть мы можем к лету вполне увидеть рынок, уменьшившийся вполовину по ипотечным сделкам, и больше, чем на треть, по всем.
Именно это тревожит руководителя ИРН Олега Репченко, который описал возможный сценарий таким образом:
значительное снижение доступности ипотеки приведёт к сокращению спроса на рынке недвижимости, стагнации и, в перспективе, к коррекции цен вниз. Прежде всего – на вторичном рынке, потому что застройщики, скорее всего, будут стараться смягчить последствия удорожания кредитов за счёт собственных программ со сниженными ставками.
Февраль заканчивается, весна на «носу» - посмотрим, как оно будет!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
ШТРАФНОЙ УДАР
живопись, масло, 60x90 см, 2012
Владимир Любаров
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Проверьте свою новостройку и застройщика.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩