Раньше считалось, что лебеди бывают только белыми, пока в конце 17 века исследователи из Голландии не обнаружили черного лебедя в Западной Австралии. Сейчас данный термин чаще всего применяется к событиям, которые являются вполне логичными, но неожиданными для экспертов.
В последние месяцы меня атаковала реклама от застройщиков и риэлторов в Интернете, буквально по 10 штук в день. Наверно, и по телевизионным каналам такой рекламы много, но поскольку их не смотрю, то ничего не могу сказать по этому поводу (кто ещё смотрит телевизор, напишите). Явно не от хорошей жизни пытаются продать залежавшийся товар, ведь как известно, количество квартир (обращаю внимание, что не в денежном выражении) в 2021 году было продано меньше, чем в 2020 году.
В 2022 году количество проданных квартир будет стремительно падать по следующим причинам:
1) значительный рост количества выставленных на продажу залоговых квартир (минимум на 15% увеличилось число таких квартир за последние 3 года), всё такое жильё продаётся с существенным дисконтом. Банки готовы к дальнейшему росту таких продаж, поэтому активно тестируют упрощенные процедуры таких сделок;
2) количество наследственных квартир увеличилось до 20% от всех продаваемых в 2021 году по сравнению с 10% в 2020 году по причине высокой смертности. Поскольку пандемия продолжается, то и количество выставляемых наследственных квартир будет расти от месяца к месяцу. Как отмечают риэлторы, наследники легко соглашаются на существенные скидки;
3) если в 2021 году от 50% до 60% сделок на вторичном рынке проходили со скидкой, то в 2022 году это показатель увеличится, т.к. спрос падает;
4) с января 2021 года количество выставленных квартир на вторичном рынке увеличилось на 30%;
5) на 25% увеличилось количество сделок по переуступке прав по договорам долевого участия в 2021 году по сравнению с 2020 году, т.е. инвесторы активно начали распродавать жильё ещё в том году, причём со значительной скидкой, т.к. банки рассматривают такое жильё как вторичное и с рыночной ипотечной ставкой в районе 10% и выше. Такие продажи сдерживают некоторые застройщики, требуя до 500 тысяч и выше за разрешение такой сделки;
6) председатель Правительства Мишустин сообщил, что недополученные налоги с аренды достигают 162 млрд. рублей. В Вологодской области и в некоторых городах-миллионниках управляющие компании обязали сообщить о сдаваемых в аренду квартирах с последующим привлечением собственников к административной ответственности. Кроме того, планируется собирать информацию о сдаче квартир с тематических сайтов. Сейчас аренда приносит 4-5% годовых, окупаемость выросла до 18-20 лет, но есть и ещё одно большое "НО": по официальным данным население будет сокращаться в ближайшие десятилетия в России, кто будет снимать это жильё? Это приведёт к тому, что инвестировать в квартиры с целью сдачи в аренду будет менее выгодно, возможно, и убыточно;
7) падение рождаемости приводит к тому, что возникает меньше поводов покупки квартир большей площади или для детей, переезду на новое место жительства в виду семейных обстоятельств и т.д. Это также значительно снижает спрос, и в ближайшие годы, к сожалению, эта тенденция продолжится, особенно в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург;
8) повышение ключевой ставки ЦБ до 9,5% в феврале 2022 года. Эксперты говорят, что ставки по ипотеке достигнут 12-14%. Ожидается, что ключевая ставка будет выше 10% уже в марте 2021 года на очередном заседании ЦБ с одновременным ростом ипотечной ставки до 15-16%, в результате спрос уменьшится ещё на десятки процентов;
9) и самое главное - у населения нет денег. Люди массово уже вложились в бетон в 2020-2021 году, платежеспособные уже закончились. Доходы населения продолжают падать на фоне реальной инфляции (официальную инфляцию оставим для чиновников и мечтателей).
Конечно, сейчас набегут боты от риэлторов и застройщиков, которые как всегда уверены в рост на 20-30% в 2022 году. Давайте рассмотрим их аргументы:
1) всё дорожает, и недвижимость продолжит дорожать. Компания, в которой работаю, продаёт материалы для промышленности, так вот, у нас на складах скопились тонны нераспроданного материала. Готовы распродать со скидкой, но спроса нет... Выросли зарплаты в строительстве? Может, у хозяев и выросли, но у обычных работяг в лучшем случае в размере чуть выше официальной инфляции;
2) на вкладах у россиян 32 трлн. рублей. В связи с возможными санкциями и т.д. многие должны вложить деньги в бетон. Вопрос у меня простой: кто эти россияне? Данных от ЦБ, к сожалению нет. Но есть данные по рынку ценных бумаг, они публикованы на официальном сайте. Итак, 0,05% (меньше процента) владеют 36,4% всех активов на брокерских счетах по данным на 2021 год. В 2020 году ситуация была лучше: 1% владел 64% всех клиентских активов на счетах брокеров, а 5,7% - 93,9%. Думаю, что можно провести параллели: несколько процентов наших граждан владеют 70-80-90% всех вкладов на счетах банков. Нужны ли этим людям квартиры в Москве? Например, Тиньков и Рыбаков уже много лет говорят, что вкладывать в российскую недвижимость невыгодно, а они деньги умеют и зарабатывать, и считать;
3) все можете обнулиться (деньги, вклады, акции), а недвижимость материальна, никуда не денется. С этим частично соглашусь: зачем жильё отбирать, если можно бесконечно увеличивать налоги на недвижимость и коммунальные услуги? Хотя наша история показывает, что если надо будет, то отберут и квартиры одним указом или "уплотнят" по советским нормативам (как вы знаете, автомобили в случае чрезвычайной ситуации можно изымать, население перемещать и т.д.).
Понятно, что строительная отрасль очень важна для нас, составляет порядка 6-7% ВВП (это очень много), но пришло время умерить аппетиты. Время продавцов окончательно уходит (средний срок экспозиции сейчас 76 дней и продолжает расти, хотя год назад был 40 дней или чуть больше), приходит время покупателей на несколько лет вперёд. Только снижение стоимости недвижимости до адекватного уровня (минимум на 30-50%) хоть как-то оживит покупки (да и то не факт).
По моему мнению, у покупающих сейчас по завышенным ценам жильё в Москве, да ещё и по заградительным ипотечным ставкам в 10-12%, надо требовать независимую экспертизу на вменяемость, а в случае предоставления такой отправлять на повторную.
Стоит ли покупать сейчас жильё в инвестиционных целях? Ожидаете ли вы падения цены или рост продолжится?
Спасибо, что прочитали статью до конца! Подписывайтесь на канал и ставьте лайки.