Многие из нас живут вчерашним днём и по-прежнему считают, что естественная участь застройщиков «кататься как сыр в масле», но это не так. Мы не замечаем нарастание кризисных явлений, а застройщики это не только видят, но и демонстрируют нам, как могут.
Умный, да увидит.
Совсем недавно отзвучали торжественные речи вице-премьера Хуснуллина о рекордах 2021 года по вводу жилья. Но дьявол в деталях. Рекорд имеет место быть, только вот все самые «красивые» цифры, которыми застройщики «потчевали» нас целый год, стали испаряться к его окончанию. Самая же концовка была абсолютно провалена. Вот данные ДОМ РФ:
После очевидных пиковых значений по вводу на протяжении всего года, спад в ноябре на 6%, а в декабре аж на 33%. В конце года застройщики вовсе не стали строить на треть домов меньше, чем строили до этого: в июле в работе было 99 млн.м2, в октябре – 98 млн, а в декабре – 96 млн. Никакого падения объёмов на треть не произошло - строительство как шло, так и продолжало вестись планомерно.
Объяснение причины нарастающего и такого мощного к концу года падения может только одно – именно в конце произошёл сдвиг сроков сдачи объектов, которые должны были быть сданы, но не были, на уже следующий, 2022 год. Из цифр очевидного провала следует, на значительном количестве объектов застройщики перестали выдерживать графики работ — это проявилось явно в ноябре-декабре, по причине окончания календарного года, когда происходит фиксация показателей. В результате произошёл вынужденный перенос, а концовка года, естественным из-за этого образом, оказалась провалена по сдаче.
Следующая «чёрная метка». В январе 2022 года положительных заключений экспертиз получили вдвое меньше многоквартирных домов, чем годом ранее.
Это проблема не одного месяца. Количество выданных заключений экспертиз снижается от прошлогодних показателей пятый месяц подряд. Но если в сентябре, октябре, ноябре отставание было чисто символическим (от 2 до 6%), то в декабре и январе произошёл резкий обвал – на 40 и 48%.
И здесь, никаких разночтений быть не может – напрашивается только одно объяснение. Застройщики на рубеже прошлого и этого года окончательно убедились - рынок больше не нуждается в таком же количестве новых объектов, что они строили раньше - на них просто не будет покупателей. Рынок движется к значительному падению объёмов продаж, который требует не менее значительного снижения объёмов строительства. Меньше утверждённых экспертиз – меньше разрешений на СМР – меньше новых строящихся объектов. Всё очевидно.
Однако, если вы думайте, что так кризисы «рассасываются» - у застройщиков уменьшаются продажи, они начинают меньше строить, то вы заблуждаетесь - так они только начинаются.
Оба обстоятельства говорят о нарастании финансовых проблем:
* Уменьшение количества полученных положительных заключений экспертиз свидетельствует о недостаточности денег в окружающей застройщиков экономической среде. Вследствие падения числа покупателей и спроса на жильё, у них пропадает интерес к началу строительства новых объектов, поэтому они перестают оформлять разрешительную документацию с той же интенсивностью, как делали раньше.
* Срыв же сроков сдачи объектов, очевидным образом, свидетельствует о нехватке денег у самих девелоперов (внутри) – так как имеющихся явно не хватает для финансирования строительства этих объектов строго по графику.
И то и другое – отражение НЕОТЛОЖНЫХ (текущих) проблем – нашим девелоперам нужны деньги, чтобы стройки продолжались, но прямо сейчас их недостаточно ни изнутри, ни снаружи.
И вот здесь проявляется главная проблема текущего момента.
Дело в том, что есть одно «но». Индустриальное строительство имеет долгий технологический цикл. Строительство начатого объекта будет продолжаться не менее (если по графику) трёх лет, а может и больше. Но именно в прошлом году и в начале этого застройщики вывели на рынок (начали строить) рекордное количество новых объектов.
Вот данные за прошлый год.
В 2021-м на рынок выведено 4 647 объектов - на 67,0% больше, чем за аналогичный период 2020 года.
В новом году гонка рекордов продолжилась.
В январе 2022 года на рынок выведено 255 объектов от 139 застройщиков - 54,9 тыс. квартир совокупной площадью 2,69 млн м². По сравнению с январём 2021 года количество новых объектов уменьшилось на 0,8%. Однако, площадь квартир в них увеличилось на 5,9%!
Это «свежие» метры, они недавно поступили в работу, их строительство и основной объём финансирования только начинается. Застройщики нуждаются в деньгах для «раскачки» этих объектов прямо сейчас. За последнее время они вывели на рынок рекордное количество домов, а значит нуждаются именно в рекордном количестве денег, значительно большем, чем в то же самое время год назад. Денег нужно много, очень много, гораздо больше, чем тогда, причём безотлагательно, но именно сейчас их стало поступать значительно меньше, чем поступало тогда. Эти, и так уже неблагоприятные для застройщиков обстоятельства, осложняются беспрецедентным ростом ставок по ипотечным кредитам, который мы наблюдаем все последние дни, что не может не снизить спрос на строящееся жильё ещё сильнее по сравнению с тем, что было в конце прошлого года, когда девелоперами было принято вынужденное решение о необходимости сворачивания своей строительной активности.
То, что сейчас происходит – ведёт не к стагнации отрасли (отсутствию роста), а к полномасштабной рецессии (устойчивому падению на протяжении последующих месяцев): падению объёмов продаж, замедлению темпов работ на строящихся объектах (меньшее количество денег нужно будет "размазать" по большому количеству объектов), не выводу на рынок новых проектов и пр.
Если рассматривать происходящее как болезнь, то с точки зрения анамнеза, сейчас заканчивается лишь начальная – латентная стадия заболевания, когда проявляются первые симптомы болезни (девелоперы быстро устают, затягивают ранее начатое, не желают никакой дополнительной активности – они становятся «вялыми»).
А раз так, мы только в начале пути, и нам предстоит пройти и другие стадии:
- продромальную - от первых признаков до полного проявления симптомов болезни (значительного падения объёмов продаж, проблем с финансированием строек банками);
- стадию выраженных проявлений, или разгара болезни (задержек со сроками сдача, остановок отдельных строек, банкротств каких-то застройщиков, появления обманутых дольщиков);
- исхода, который может закончиться:
• выздоровлением (полным и не полным);
• переходом в хроническую форму;
• смертью.
Ну, надеюсь, последнего не случится.
В принципе, возможное уменьшение объёмов будущего строительства, которое следует за падением спроса – это «здоровая», если снова опираться на сугубо медицинскую терминологию, экономическая реакция. Именно так происходит естественная коррекция на «перегретом» рынке. Правда, мы увидим результат не сию секунду, и, более того, довольно не скоро, во всяком случае, не в этом году, а значит перечисленные стадии болезни нам всё равно предстоит пережить. Этот год застройщиков явно будет лихорадить, и никто не гарантирует, что все из них доживут до полного выздоровления.
А вот в следующем году, или чуть позже (как получится) - дай бог, рынок начнёт выздоравливать.
Прим: если на землю не упадёт метеорит.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
ЙОГ
живопись, масло, 60x70 см, 2014
Владимир Агапов
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Проверьте свою новостройку и застройщика.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩