Ставки по ипотеке зависят от решений Центробанка, а ключевая ставка ЦБ в последнее время решительно растет. 11 февраля ее повысили до 9,5% годовых – тренд на ужесточение кредитно-денежной политики очевиден. Что же ожидает рынок недвижимости в условиях, когда ипотечные кредиты дорожают, а цены выросли до заоблачных высот? Может, стоимость квартир наконец начнет снижаться? Давайте разберемся.
Что играет на понижение цен
Если покупательский ажиотаж стал нарастать с объявлением об ипотеке под 6% в 2020 году, то с ограничением ее условий после 1 июля 2021 года он стал падать, особенно в Московском регионе, где разрешенный по низкой ставке кредит в 3 млн рублей не может решить жилищного вопроса. Все эксперты предвидят в этом году снижение спроса, особенно в массовом сегменте жилья.
«Разумеется, рост процентов по жилищным займам сказывается на итоговой стоимости квартиры, особенно заметно это будет для тех клиентов, кто не планирует досрочное погашение ипотеки или ее рефинансирование, – признает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Теперь те, кто хотел купить квартиру в Москве, рассматривают варианты подешевле – проекты в Новой Москве и Подмосковье».
В целом, доля кредитов, выданных в рамках программ господдержки ипотеки, в конце прошлого года сократилась до 25%, тогда как в конце 2020 года она составляла 30%. «Это данные по стране, а в Московском регионе сделки стали эпизодическими, потому что для покупки какого-либо жилья здесь с льготным кредитом (максимум 3 млн рублей), необходимо иметь очень большой первоначальный взнос. Рыночные ставки по ипотеке уже приближаются к уровню 10% годовых, и, конечно, активность покупателей будет снижаться в таких условиях», – подтверждает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина».
По законам рынка, снижение спроса должно влечь за собой снижение цен. Особенно если предложение жилья растет. А оно, судя по статистике, действительно увеличивается, и дефицит квартир, о котором все говорили в прошлом году, похоже, близок к покрытию.
«В последние два года участники рынка начали приобретать перспективные площадки под застройку, восполняя свои земельные банки. Процесс разработки и согласования исходно-разрешительной документации в среднем занимает год-полтора. Поэтому, с большой долей вероятности, основная масса проектов на этих участках выйдет на рынок ближе к концу 2022 года или в 2023 году. Таким образом, на первичном рынке продолжится тренд на плавное наращивание экспозиции», – уверена Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Почему цены не падают
Еще в ноябре-декабре рынок ожидал снижения активности в начале этого года. Но произошло ли оно? Конечно, по сравнению с традиционным всплеском активности к Новому году январь выдался спокойный. Но совсем покупать новостройки не перестали. Более того, не прекратился и рост цен на них. По данным «МИР КВАРТИР», за январь цены в среднем по России увеличились на 1,9% – показатель не такой уж маленький. А ведь зима считается низким сезоном на рынке недвижимости!
Главным драйвером роста цен сейчас выступает удорожание себестоимости строительства – по разным подсчетам, на 25-46% за год. Стройматериалы, техника и топливо продолжают расти в цене, дефицит рабочих на объектах приводит к росту стоимости труда. Нельзя сбрасывать со счетов и нарушение производственных цепочек в мировой экономике из-за пандемии коронавируса.
Кроме того, повышение ключевой ставки приводит не только к удорожанию ипотеки, но и кредитов для девелоперов в рамках проектного финансирования. В то же время пригодных для жилищного строительства земельных участков становится меньше, особенно в столице. Все это тоже заставит застройщиков держать цены высокими.
Что до снижения спроса, то оно в условиях проектного финансирования, когда деньги на строительство дают не дольщики, а банк, не так фатально для девелоперов. А ипотечные ставки не могут расти бесконечно. «Маловероятно, что жилищные займы значительно подорожают: в ином случае спрос на новостройки резко упадет, в чем не заинтересованы ни застройщики, ни банки, ни государство», – полагает Алексей Перлин.
«Весьма вероятно, что власти либо расширят имеющиеся программы поддержки клиентов, либо запустят новые. Если такое решение будет принято, то мы о нем узнаем до начала активного сезона на рынке жилья, то есть до конца зимы», – надеется Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. Впрочем, до конца зимы уже рукой подать…
Чего ждать в ближайшем будущем
И уж точно цены не могут падать в условиях высокой инфляции. А она наращивает обороты. В январе, по данным Росстата, она разогналась до 8,7% годовых. По итогам этого года инфляция может превысить 8%. Тем более, судя по заявлениям главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, раньше середины 2023 года не стоит ждать ключевой ставки в коридоре 5-6%, таким образом, устойчивое снижение инфляции ожидается не раньше 2023 года. «Поэтому, с большой долей вероятности, рост цен по на новостройки итогам года будет как минимум сопоставим с инфляцией – от 8%. Но при повышении интереса покупателей к новостройкам динамика цен может быть и выше», – прогнозирует Надежда Коркка.
Все это не отменяет появления в отдельных проектах скидок – там стоимость квартир может снижаться под влиянием локационных факторов или политики девелопера. Те, кто внимательно следит за рынком, всегда может найти интересные варианты. Нужно присмотреться и к субсидированной ипотеке от застройщиков – многие из них предлагают компенсировать покупателю высокую ипотечную ставку банка за свой счет. Правда, только на определенный период – обычно год или два; также в этом случае застройщик не предоставит и скидки на квартиру.
Так что людям, намеренным решить квартирный вопрос, не следует откладывать это до лучших времен. К тому же, предупреждают специалисты, самые ликвидные варианты вымываются очень быстро. Поэтому те, кто будет слишком долго выжидать нового витка снижения ипотечных ставок и падения цен, в итоге окажутся в числе проигравших. Лучше всего решаться на покупку, когда у человека существует финансовая возможность и уверенность в том, что он сможет обслуживать кредит.
Скромнее надо быть!
С удорожанием строительства новостройки могут измениться. Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва», предполагает, что дальнейший рост девелоперских издержек может повлечь за собой упрощение конечного продукта. То есть при имеющихся высоких ценах застройщики будут экономить и на качестве стройки, и на благоустройстве, и на создании инфраструктуры. Это еще одна причина, чтобы купить жилье в новостройках, спроектированных до 2022 года.
Ну а покупатели в условиях роста цен будут продолжать искать варианты попроще и подешевле. Например, тем, кто мечтал о квартире в столице, придется смириться и поехать выбирать ее за МКАД. «Продолжит увеличиваться спрос на варианты с предчистовой и финишной отделкой, так как это позволяет оптимизировать расходы: их доля в массовых проектах может достигнуть 90%. Вероятна ситуация, когда из-за повышения стоимости потенциальные покупатели будут рассматривать недвижимость более низких классов», – добавляет Дмитрий Железнов.
И, конечно, вырастет интерес к более компактному жилью. Тем, кто рассчитывал купить «трешку», придется ограничиться «двушкой», а копившим на однокомнатную квартиру приобрести вместо нее маленькую студию. По данным портала «МИР КВАРТИР», в прошлом году площадь средней квартиры в новостройках уже уменьшилась с 58 до 56 кв. м; вероятно, в этом году данный процесс продолжится.
По этой же причине покупатели все чаще будут делать выбор в пользу евроформата. «Если говорить о «евродвушках», то они дешевле классических двухкомнатных квартир и при этом функциональнее однокомнатных, – поясняет Алексей Перлин. – Они чуть меньше, чем обычные лоты, потому что здесь нет «лишних», нефункциональных квадратных метров. Поэтому основные покупатели – это те, кто не хочет переплачивать за неиспользуемую площадь». Сейчас на московском рынке на долю еврожилья приходится уже 20% предложения.
Михаил Панов
#цены на квартиры #новостройки #ипотека #инфляция #экономика #квартира-студия #европланировки #прогноз по рынку недвижимости
Квадратный метр новостроек вырос по стране на 32% за год
Как застройщики, нарушающие сроки, шантажируют дольщиков
«Цены выросли еще до открытия». Как меняется стоимость московских новостроек у новых станций метро
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости