2021 год стал особенным для рынка недвижимости. В частности строительство частных домов в отдельных регионах подорожало сразу на 60%. Одна из причин — небывалый рост цен на материалы. Относительно наступившего 2022-го можно услышать разные прогнозы — от настораживающих до обнадеживающих. Мы в свою очередь обратились к экспертам и попросили дать прогноз на текущий год относительно рынка строительства загородных домов.
Илья Баков, директор компании «7 прудов» (Екатеринбург):
— В 2021 году подорожало все, а не только стройматериалы: автомобили, продукты, жизнь в целом. В нашем регионе (Екатеринбург) с 2020 года выросла стоимость готового домовладения в два раза: дом с участком стоил 2,8 млн. руб., а сейчас — 5,6 млн. Рост цен связан и с постоянным дефицитом квалифицированной рабочей силы, с которым сталкиваются застройщики, а также с превышением спроса над качественным предложением.
В 2022 году цены, скорее всего, продолжат расти, но не так значительно, как в 2021-м. Несмотря на это, мы ожидаем в 2022 году увеличения спроса на новые готовые дома.
Наши исследования рынка и внутренняя аналитика показывают, что прямой корреляции между спросом и увеличением стоимости домов нет. В 2022 году покупатель выбирает не только «кошельком»; он смотрит на инфраструктуру, на расположение, на удобство и комфорт проживания.
Поскольку загородный дом сейчас для нашего покупателя — это не дача, а дом для постоянного проживания, где он проводит все свое свободное время — отдыхает и работает, встречает гостей и воспитывает детей — у него совсем другие требования к комфорту.
Появление сегмента готовых домов с отделкой на продажу, развитие ипотечных программ и поддержка со стороны государства хорошенько перетряхнули рынок и позволили малоэтажным жилым комплексам всерьез конкурировать с привычными многоквартирниками в самом массовом сегменте рынка.
Сергей Юдин, Генеральный директор компании «ФинХаус» (Москва):
— В 2021 году в индустрии загородного строительства на фоне ситуации с эпидемией резко увеличился спрос на строительные материалы. Отдельные категории, такие как: пиломатериалы, металлические кровли и фасады, арматура, газоблок и некоторые отдельные позиции — показывали практически двукратный рост. Кроме этого, резко увеличилась стоимость работ на фоне дефицита рабочей силы из стран средней Азии. Совокупность этих факторов привела к увеличению стоимости жилья на 40-50% в зависимости от технологии строительства.
В конце 2021 года спрос на загородное жилье начал снижаться, что, с одной стороны, характерно к окончанию активного строительного сезона, а с другой стороны, связано с тем, что многие, кто планировал строительство и купил участок, заняли выжидательную позицию для понимания ценообразования.
На начало 2022 года цены на строительные материалы после резкого прошлогоднего роста, как и ожидалось, не вернулись к прежним уровням, хотя и снизились относительно пиковых значений на 10-15%. Это дало понимание того, что возврата к допандемийным ценам на загородное жилье ожидать не стоит.
Более того, рынок вернулся к своим привычным инфляционным корректировкам стоимости с ежеквартальной или, реже, ежемесячной корректировкой стоимости материалов в рамках 3-10%. На конец зимы 2022-го, вопреки прогнозам, спрос на загородное строительство после снижения в конце 2021 года начал активно восстанавливаться.
Отчасти это связано с тем, что будущие домовладельцы смирились с тем, что снижение цен не предвидится и планы по реализации своих проектов придется реализовывать в новых реалиях. Кроме этого, активизируются заказчики, которые на фоне пандемии приобрели загородные участки в 2020-2021 гг. и в 2022-м только планируют приступать к строительству.
В совокупности эти факторы позволят рынку загородного жилья провести достаточно продуктивный 2022 год. Относительно планов на 2023-й — весьма вероятно, что спрос на загородное жилье претерпит значительные корректировки вниз, так как большая часть желающих реализовать свои проекты за 2020-2022 гг. уже это сделает. Что, безусловно, значительно усложнит жизнь многим строительным компаниям, которые не будут к этому готовы.
Дмитрий Апилогов, Проектное бюро «АртПро» (Москва):
— Рынок загородной недвижимости уверенно растёт несколько лет подряд. Пандемия только усилила этот тренд. В начале года анонсировали массовый запуск ипотеки для ИЖС. Этот факт делает доступным покупку загородной недвижимости для большего числа слоев населения. Прошлый год дался строительной отрасли непросто. Стихийный рост цен на строительные материалы и желание максимально быстро достроить свой дом у частного заказчика породили дефицит строительных материалов и кадров.
Повышение цен на дерево (эта тенденция была характерная для всего мира) вызвало существенное подорожание себестоимости каркасных и деревянных домов. На этом фоне «каменный дом» стал более привлекателен и доступен для покупателя. В то же время модульные или «заводские дома» получили ещё большую популярность; покупатель хочет максимально быстро заселиться и успеть до очередного локдауна.
В этом году стоит ожидать роста себестоимости квадратного метра. Причина этого кроется не только в подорожании строительных материалов, но и в отсутствии привычных мигрантов на стройках. Ограничения на международные передвижения усугубили и кадровый голод в индустрии.
Покупатель загородного дома «молодеет», об этом говорит, в том числе и опыт нашего бюро. Как правило, это люди, которые успели выплатить первую ипотеку и хотят улучшить качество жилья в преддверии рождения второго ребёнка. Решение о покупке или строительстве дома для таких людей взвешенное и последовательное. К этой группе присоединились и те, для кого самоизоляция в городе была неприятным и травматичным опытом. Рост также стимулирует сокращение предложения на рынке новостроек. Совокупность этих фактов говорит о том, что мы увидим устойчивый рост в 2022 году.
Максим Лазовский, владелец компании «Дом Лазовского» (Москва):
— В 2022 году цены зафиксируются, как на ресурсы, то есть материалы и рабочую силу, так и на сами объекты. У клиентов и так высокая кредитная нагрузка, мало кто может позволить себе дом дороже 10 млн руб. При этом еще и растут ставки по ипотеке.
Желание людей иметь свой дом в 2022 году никуда не денется. В 2021-м таких граждан было более 60%. Только будет другой актуальный продукт. Вектор с покупки готового жилья сместится в сторону ипотеки на строительство под залог участка. А вот его уже придется покупать на собственные средства. Это самый выгодный вариант в текущих реалиях.
Нас же, как застройщиков, ждет введение эскроу-счетов, типизация и стандартизация проектов, новые формы поддержки от Минстроя РФ. Все это сделает рынок прозрачнее и интереснее для клиентов и новых игроков.
Кристина Яковенко, создатель и руководитель проектов федеральной сети коттеджных поселков «Хрустальный» (Иркутская обл.):
— Сейчас на рынке загородного жилья мы видим, что статистически спрос падает, однако фактически у интересных проектов, которых на рынке пока мало, спрос сохранился на прежнем уровне, даже несмотря на рост цен. Возможностей на этом рынке сейчас больше, но и требования к организованным поселкам стали строже. Люди же с увеличением цен на недвижимость поняли, что придется чем-то жертвовать: выбрать площадь побольше, но с не самым лучшим окружением, либо поставить в приоритете окружение и довольствоваться площадью поменьше.
По нашим наблюдениям жажда жить в комфортных условиях — а это и инфраструктура, и инженерные коммуникации, и благоустройство общей территории — перевешивает. Требования к окружению у клиентов стали очень высокими, таким образом, организованные коттеджные поселки остаются стабильно востребованными. Спрос на них сохранится.
От новых игроков рынка мы ожидаем интересные конкурентоспособные проекты. А люди будут выбирать площади меньше, чем планировали еще в 2020-2021 гг., поставив в приоритет функциональность и эргономичность жилья, а также уровень окружения.