При совершении сделок с недвижимостью следует помнить о Росфинмониторинге. Это финансовая разведка, с широкими полномочиями по блокировке денежных средств. Банки чётко следуют инструкциям Росфинмониторинга, в которых прописаны критерии необычных сделок.
Одним из критериев является наличный расчёт между сторонами, а также сделка с нерезидентом или по цене отличной от рыночной в 2 и более раза.
Подробнее о других критериях можно прочитай в Приказе Росфинмониторинга от 23.08.2013 N 231 "О внесении изменений в приказ Федеральной службы по финансовому мониторингу от 8 мая 2009 г. N 103 "Об утверждении Рекомендаций по разработке критериев выявления и определению признаков необычных сделок".
Странным также является критерий по использованию нескольких счетов в рамках одной сделки. И уже совсем "притянутым" является критерий нестандартности схемы сделки, что для рынка недвижимости является нормальной практикой. Сделки часто проводятся в нестандартном формате, например, альтернативные сделки.
Приобретение квартиры заложенной в банке также признак нестандартности, по мнению финансовой разведки, что ставит сразу все сделки с залоговыми квартирами в разряд необычных.
Недавно у моих коллег во время сделки произошёл неприятный инцидент, при снятии денежных средств со счёта к покупателю появились вопросы у Росфинмониторинга. Сама сделка была ипотечная, выдавались собственные средства и заёмные.
Операцию остановил банк по указанию Росфинмониторинга, покупателю позвонил человек, который долго его расспрашивал о сути сделки, схеме, порядке расчётов, происхождении денег.
Так как денежные средства были заморожены, подписание договора пришлось перенести, стороны остались недовольны. Прошла неделя, после чего сделка состоялась. Продавец потерял время и перенёс свою поездку, деньги за билет ему никто не вернёт.
Росфинмониторинг идёт дальше, и скоро получит доступ к базе ЗАГС. Об этом имеется информация у СМИ (сообщение от "Известий"). Для чего информация из базы ЗАГС нужна финразведки непонятно.
Полномочия у службы растут с каждым годом. Её главой является Чиханчин служивший ранее в КГБ.
К базе ЗАГС имеют также доступ МВД, Росреестр, ДОМ.РФ, МФЦ, Росстат, ФНС, Минздрав, Минюст.
В качестве рекомендации перед сделкой следует несколько дней деньгам полежать на счетё, чтобы прошла процедура "комплаенса". Многие банки уже сейчас запрашивают у покупателей подтверждение происхождения денежных средств, в том числе справки 2-НДФЛ, договоры продажи недвижимости.
Если обратить внимание на западный опыт, то там просят доказать легальность происхождения денег вплоть до "седьмого колена". Фраза "бабушка подарила" приведёт к том, что спросят откуда деньги у бабушки. Если подтверждения легальности денег нет, операция блокируется, и с деньгами ничего не сделать.
Подобное может привести к увеличению количества сделок с наличными деньгами. Однако, предположу, что банки в скором времени начнут отказывать в предоставлении ячеек в аренду под сделку, ввиду соответствующего требования со стороны финразведки. Все операции должны быть прозрачны, а практика занижения стоимости в договоре купли-продажи упразднена, что позволит ФНС собирать больше налогов.
