Конференция Логистика Будущего, Новосибирск 2021. Расшифровка выступления Александра Назарова, компания Nazarov & Partners.
Компания “Nazarov & Partners”, - мы 22 года существуем на рынке. Последние 17 лет специализируемся на коммерческой недвижимости. И пять лет из них очень активно развиваем направление индустриальной и складской недвижимости. Руководитель направления, Евгений Галан.
Рынок складской недвижимости в Новосибирске ничем не отличается от большинства рынков в крупных городах. И в Москве, в частности. По тому ажиотажу, взрывному, спросу, который произошел за последний год на рынке. И, к сожалению, наверно, для рынка, и, может быть, к счастью, для определенных игроков, - брокеров, собственников, сегодня на рынке возник огромный дефицит предложений. Вакансия качественных складских предложений сегодня на рынке практически стремится к нулю.
Мы специально посчитали, 3,7% ― это цифра по 2021 году. Бешеный спрос наложился на дефицит строительства. Многие собственники приостановили все свои проекты, и начали смотреть, что происходит. Брокерам сегодня приходится тратить очень много усилий на поиск объектов. И часто их усилия ничем не заканчиваются. При появлении любого практически заказа, на 5, 10, 15, 20, 40 или 50 тысяч кв. м сегодня нам нечего предложить. Рынок настолько оказался в неудобном положении, что, с одной стороны, мы хотим, и с удовольствием бы продали что-нибудь кому-нибудь, или сдали бы в аренду, но этих складов нет. Приходится в ручном режиме разговаривать, общаться с собственниками, с управляющими компаниями, смотреть, как себя чувствуют арендаторы, насколько они платежеспособны, не произошло ли в их жизни, в их бизнесе каких-то потрясений, чтобы вдруг удачно подловить какой-то момент, подвести к владельцам объектов новых платежеспособных арендаторов.
Такого на самом деле времени мы не помним. Я думаю, что практически в каждом городе, где активно развивается складская недвижимость, сегодня буквально зеркальная ситуация. Те объявления, которые вы сегодня можете видеть в интернете, на порталах, зачастую носят элемент некоторого фейка, запущены по инерции для того, чтобы мониторить ситуацию на рынке, мониторить цены. Сегодняшняя ситуация, к сожалению, такова, что многие собственники притормозили строительство своих проектов, и мы все понимаем, видим, как выросли цены на комплектующие, на металл, бетон, на дерево. И те затраты на строительство склада, которые девелоперы закладывают в свои проекты, к сожалению, они не смогут окупить в те запланированные сроки, которые были хотели. Ставки аренды и так сегодня достаточно высоки. Предлагать арендаторам новые ставки с учетом роста цен на комплектующие еще мало, кто рискует, потому что можно оказаться с построенным складом, не сданным, и нести потери. Более того, сегодня мало девелоперов, которые просто решили с бухты-барахты взять и что-то построить, чтобы потом найти себе какого-то арендатора.
Сейчас все происходит более вдумчиво. И на стадии проектирования, выбора площадки идет поиск и выбор контрагента, партнера себе в арендаторы. И согласование с ними условий. И только уже после этого начинается строительство объекта под конкретного арендатора. Мы подошли к такой ситуации на рынке. И нужно быть профессионалом высокого уровня, чтобы выдержать этот темп. Нужно постоянно находиться в тонусе, чтобы чувствовать рынок, и хоть какие-то сделки пытаться сделать с крупными арендаторами и покупателями.
Выросло количество консультаций девелоперов. На рынок вышли новые игроки. Последние несколько лет СМИ, и эксперты, все говорят о том, что рынок складской недвижимости показывает удивительные темпы роста. Инвесторы активно выходят на рынок, активно консультируются с экспертами для того, чтобы понимать, что строить, в какой локации строить, какой площади, какие центры. И мы ожидаем активного выхода еще большего количества новых участников.
Также мы видим активизацию и текущих профессиональных игроков на рынке, кто уже владеет складскими комплексами, управляет ими. Очень активно мониторятся земельные участки, действующие складские объекты. И буквально разговор звучит так: «Если будет хоть какое-то предложение на рынке, звони. До миллиарда, до двух миллиардов мы готовы покупать объекты».
Понятно, что сегодня идет разрыв рынка, потому что профессиональные участники рынка трезво оценивают ситуацию. И хотят покупать объекты в ценах 25-30, на худой конец 35 или 40 тысяч рублей за квадратный метр готового хорошего складского комплекса.
Собственники таких складских комплексов не готовы продавать их за такие деньги, поскольку только себестоимость строительства сегодня составляет 45-50 тысяч рублей за квадратный метр. А нужно еще заработать денег. И поэтому, конечно, 60-70 тысяч за квадратный метр против 30-35. Вот такая чаша весов. Поэтому в нашей презентации вы можете увидеть, что в графе «Средневзвешенная цена продажи» у нас одни вопросы. Потому что фактов сделок в Новосибирске мы, по крайней мере, по этому году, не знаем, кроме нашей большой сделки по продаже 24 000 кв. м готового склада. К сожалению, мы завязаны всеми условиями конфиденциальности. Где, что, за какие деньги мы не имеем права сказать, озвучить цифры или какую-то другую информацию. Но сделка, конечно, сделке рознь. Это зависит и от финансового положения компании, от срочности продажи, от качества объекта. И новые построенные склады сегодня будут хотеть продавать по гораздо большим ценам. Профессиональные участники рынка по таким ценам сегодня не готовы покупать.
Давайте пробежим по презентации. Специально для вас собрали цифры. Более 2 млн кв. м сегодня составляет объем качественных складских объектов в Новосибирске по итогам 2021 года. Из них более 1 млн 300 ― это склады класса А, и более 800 000 ― это склады класса В.
147 000 кв. м ― это объем ввода складских помещений класса А за 10 месяцев 2021 года. И 45 000 кв. м ― это ввод в эксплуатацию складов класса В.
Еще раз возвращаясь к вакансии, обратите внимание, что по сравнению с 2020 годом вакансия меньше, что в классе А, что в классе В. Выгребается с рынка абсолютно все. И 3,7% сегодня составляет вакансия. Причем не только в классе А, это во всех абсолютно объектах, даже если мы берем склады 500 м, 1 000 м, 2 000 м. Найти сегодня практически ничего невозможно.
Средневзвешенная ставка аренды по городу сегодня получается чуть более 5 000 рублей. Операционные расходы фактически остались на тех же параметрах, что и в 2020 году.
Общий объем сделок по аренде и продаже за 10 месяц 2021 года составил чуть более 135 000 кв. м. Из них по аренде чуть более 101 000 кв. м. И по продаже чуть более 33 000 кв. м.
Распределение сделок по профилю, по виду деятельности за 10 месяцев 2021 года. Вот такая интересная диаграмма получилась. Давайте посмотрим. Розничная торговля ― 42%. Явный лидер по количеству сделок. Транспорт, логистика ― 29%. Тоже не отстает от первого места. И дальше очень кучненько размещены: дистрибуция ― 13%, производство ― 9%, интернет-торговля ― 8%.
Давайте посмотрим следующий слайд. Это прогноз ввода площадей. Мы также оставили и фактические данные, бывший прогноз по 2021 году, фактические данные уже по итогам ноября. Мы практически здесь попали в десяточку со складами класса А: 142 000 кв. м мы планировали, что будут введены в 2021 году, а сегодня 147 700 кв. м. Класс В. Тут 35 000 кв. м был прогноз, 45 000 кв. м уже введено в эксплуатацию в этом году.
На 2022 год достаточно смелые ожидания. Это обусловлено еще тем, что, во-первых, 2021 год не закончился, проекты, которые не успеют быть введены в этом году, а их, возможно, будет немало, от 50 до 80 тысяч кв. м, возможно, еще в этом году будет выведено на рынок.
Но поскольку до конца года осталось совсем мало времени, в Новосибирске еще сильны и бюрократические разные процессы, мы все цифры кидаем в 2022 год. 350 000 кв. м ― это класс А и В. 240 000 ― прогнозируем класс А, и 110 000 кв. м ― прогнозируем класс В.
В интересное время живем. Работы очень много. В то же время работы очень мало.
Подписывайтесь на наши каналы. Записывайте наши телефоны.
Презентация выступления на конференции в виде видео (кому как удобно воспринимать информацию):