Речь пойдёт не о фаворите императрицы Екатерины II, а об известном жилом комплексе "Граф Орлов", построенном в духе сталинского ампира. У дома бизнес-класса в Санкт-Петербурге— своя история и свои тайны. Строительство длиною в 18 лет ещё не закончилось, но уже близится к завершению. Агент офиса Vysotsky Estate в Санкт-Петербурге изучила ЖК вместе с покупателями и подготовила подробный обзор.
О проекте
История ЖК началась ещё во II квартале 2004 года, а первая очередь была сдана лишь в 2015 году. На вопрос
«Как вы пережили ожидание в 10 лет?»
собственники разводят руками:
«Как-то пережили, бывало и надежду теряли!»
В 2004-2005 годах в городе случился бум строительства. Компания «Л1» тогда была самая известной и одной из надёжных. Так что «Граф Орлов» привлёк много дольщиков. Заявленный бизнес-класс в те времена был в диковинку, а появившиеся в стране нувориши стремились показать свои финансовые достижения, вкладываясь в престижные метры. Кто-то покупал для себя, а кто-то для перепродажи. Сейчас это модно называется «инвестированием». А тогда разбогатевшие на челночном бизнесе дольщики покупали на котловане, чтобы потом продать и заработать, сильно рискуя. У кого-то это получалось, а у кого-то нет. Были разные истории.
Мой знакомый купил в ЖК «Граф Орлов» три квартиры! Для себя, сына и продажи. Прошло 10 лет, прежде чем его семья смогла въехать в свои квартиры. И надо сказать, сейчас они довольны, живя там. И только мой знакомый знает, сколько переживаний было за эти годы ожиданий.
Это его тайна.
О девелопере
Инвестиционно-строительный холдинг «Л1» на тот момент был одним из лидеров жилищного строительства в Санкт-Петербурге. А ЖК «Граф Орлов» стал большим и амбициозным проектом в далёкие двухтысячные. Кризис 2008-2009 годов неизбежно отразился на финансовом состоянии компании. Как девелоперу удалось не уйти в крутое пике банкротства и в 2013 году вернуться к продолжению строительства, неизвестно.
Это его тайна.
Кстати, продажа квартир осуществлялась по схеме ЖСК и предварительных договоров. И лишь с 2016 года это делается по договорам долевого участия по 214-ФЗ. А ещё компания «Л1» тогда имела привычку получать разрешение на строительство прямо перед вводом в эксплуатацию. На ту самую сданную первую очередь в 2015 девелопер получил разрешение только в 2014 году. Разрешительная документация на последний корпус действует до сентября 2022 года.
Да, были ошибки, но у кого их не бывает? В последнее время «Л1» подняла свои рейтинги до «В+» (согласно Национальной рейтинговой шкале АО «Эксперт РА» по рейтингам кредитоспособности банков; систему рейтинга можно посмотреть здесь) и старается выполнять обязательства перед покупателями.
Локация
Комплекс расположен в престижном районе и занимает целый квартал, ограниченный Московским проспектом, Варшавской улицей, улицей Победы. ЖК органично вписался в архитектуру Московского проспекта.
Территория ЖК
Его территория будет разделена на две части бульваром от Московского проспекта до Варшавской улицы. Почему будет? Бульвар ещё не достроили.
На бульваре будут пешеходные дорожки и места для отдыха. К концу строительства с бульвара можно будет выходить сразу на Московский проспект — так обещает девелопер.
Внешне комплекс выглядит достойно. Первые этажи облицованы плиткой под гранит, остальные отделаны штукатуркой светлых тонов. В архитектуре ЖК — витражное остекление, колонны, высотные башни и арки.
Гаражи в форме стилобата имеют эксплуатируемую кровлю, на которой обустроены прогулочные зоны и детские площадки. Но они выглядят несколько банально для бизнес-класса.
Владельцам квартир на верхних этажах открываются замечательные виды с далёкой перспективой. Эти виды уже никто не испортит, поскольку рядом с комплексом строить более высотные здания уже не будут, просто негде.
Ход строительства
В середине 2018 года был завершён 4 этап из 5 корпусов. К концу 2020 года были введены в эксплуатацию корпуса 8, 8А, 8Б, 8В, 7А, 7, 7Б, 7В.
Выбор квартир большой: от 1-комнатных до 5-комнатных площадью от 41 до 154 м². Планировки разнообразны. Квартиры передавались в черновом или предчистовом варианте отделки. Потолки — от 2,85 до 4,5 м. В 3-й очереди появились апартаменты в корпусе 7В и 8 секции Д. Всего их 110.
Сейчас ЖК «Граф Орлов» — это сданные 24 кирпично-монолитных корпуса (12 домов) высотностью от 7 до 24 этажей. Возводимый 25 корпус 5А назван девелопером «Московский. Первая линия». В этом элитном корпусе с куполом в центре комплекса будет всего 14 квартир, расположенных на верхних этажах (с 6 по 8 этаж) площадью от 83 до 331 м² с террасами или зимним садом. И одна единственная квартира-мезонин площадью 500 м². На нижних этажах планируется бизнес-центр и другие коммерческие помещения.
Ввод последнего корпуса планируется в III квартале 2022 года. Сроки передачи ключей – март 2024 года. Время для выполнения обязательств ещё есть.
Входные группы
Входные группы в корпусах со стороны Варшавской улицы не производят особого впечатления. Они похожи, скорее, на вход в бизнес-центр. Наверное, это можно объяснить тем, что это были первые из сданных корпусов и проектировались давно.
Лифтовые и квартирные холлы с длинными коридорами не тянут на бизнес-класс. Единственным украшение в них — люстры и настенные светильники, которые создают ощущение полумрака. Но всё равно, несмотря на прошедшие 8 лет после сдачи в эксплуатацию, холлы находятся в приличном состоянии.
Паркинг и охрана
Многоуровневый паркинг в комплексе пользуется спросом у проживающих. В него можно спуститься на лифте. Он отапливаемый и охраняемый. Но количества мест явно недостаточно — на весь комплекс запланировано 891 машиноместо. И это при ограниченном пространстве придомовой территории, где есть гостевые парковки.
Днём в рабочие дни все проезды внутри и вокруг корпусов плотно заставлены автомобилями, поскольку в комплексе много коммерческих организаций: салонов, клиник, магазинов, кофеен и даже небольших отелей, посетители которых вынуждены где-то парковаться.
Заявленная безопасность проживания в принципе существует. По периметру комплекса есть видеонаблюдение. Проход и проезд на территорию — по магнитным ключам. На въезде установлены шлагбаумы.
Но пройти внутрь не составляет особого труда из-за большого количества «коммерции», к которой посетителям нужен свободный доступ.
Транспортная доступность
Самое главное преимущество ЖК – его местоположение, вдоль самой популярной транспортной магистрали города – Московского проспекта. Рядом, буквально в 200 метрах, находится станция метро «Московская».
Также многочисленные маршруты наземного транспорта позволят вам доехать в разные районы города и Ленинградской области.
Люди, ценящие своё время, смогут доехать в центр города или в аэропорт на автомобиле за 15-20 минут.
До развязки с ЗСД — около 2,5 км.
Инфраструктура с отличными показателями — так можно сказать об этом районе в целом. В шаговой доступности и непосредственно в самом ЖК находятся различные продуктовые магазины, рестораны, кафе и банки. Образовательные учреждения представлены школами №485, 489, 495, 496 и детскими садами №38 и 39. Поблизости есть поликлиника и стоматология, салоны красоты и многие другие необходимые в повседневности объекты. Одним словом, жить в этом районе комфортно.
С точки зрения экологии расположение, наверное, удачным не назовёшь. С одной стороны, возле ЖК находится Московский парк Победы и небольшие скверы, а с другой — комплекс находится между двумя практически всегда загруженными Московским проспектом и Варшавской улицей.
Кроме того, территория ЖК — это бывшая промышленная зона, на котором раньше располагался ООО «НПО «Пигмент», он же является застройщиком этого проекта. Как известно, это старейшая и крупнейшая химическая компания и производитель лакокрасочной продукции.
«Л1» — не единственный девелопер, строящий на землях НПО «Пигмент». Setl Group не так давно приобрела два больших участка у «Пигмента» на Октябрьской набережной, где планирует построить жильё. Там же рядом ведёт строительство жилищного комплекса «ЛСР».
Земля «Пигмента» — это сложный актив из-за химической загрязнённости почвы. Надеюсь, «Л1» провёл все необходимые работы по рекультивации, согласно нормативам жилищного строительства.
Это уже его тайна.
Жилая застройка вокруг ЖК достаточно плотная и неоднородная. Это престижные на все времена «сталинки», блочные «хрущёвки» и кирпичные многоэтажки 1990-х годов постройки.
Цены и планировки
На данный момент «Л1» предлагает к продаже оставшиеся в небольшом количестве в уже сданных корпусах 3-х комнатные квартиры площадью от 140 до 159 м² и 4-комнатные квартиры от 154 м² стоимостью от 30 миллионов рублей. Средняя стоимость квадратного метра — 215 тысяч рублей, что для бизнес-класса в этой локации приемлемо. Планировка представлена несколькими вариантами.
Апартаменты в продаже площадью 61-62 м² стоимостью от 10,8 миллиона рублей подойдут для инвестирования с целью последующей сдачи в аренду или личного проживания.
В новом 5А корпусе «Граф Орлов. Московский. Первая линия», в центре комплекса под куполом, продажи стартовали в сентябре 2021 года. Здесь предлагаются 3-комнатные квартиры от 96,7 до 205 м².
Планировки интересные — с учётом новых предпочтений и требований к квартирам такого класса.
Застройщик предлагает разные скидки и приятные бонусы при покупке жилплощади: это и машиноместо в подарок, и скидка при ипотеке, и предчистовая отделка, и рассрочка. Комплекс аккредитован для ипотеки в ведущих банках: Сбербанке, ВТБ и Россельхозбанке.
Стоит отметить, что в целом политика продаж застройщика привлекательная. Я считаю, что престижное жильё (а это престижное жильё) определяется уровнем комфорта, а не завышенной ценой.
А что с предложениями на вторичном рынке?
Квартиры в ЖК активно продаются и покупаются. А это значит, ликвидность и спрос, несмотря ни на что, есть и останется в будущем.
На основных площадках, как правило, всегда присутствуют от 50 до 100 предложений о продаже. Цены, как и в других ЖК, соревнуются между собой в адекватности. Иногда это завышенные ожидания собственника, обусловленные их личными ценностями и вложениями в ремонт. Такие предложения выставлены по цене 350-400 тысяч рублей за метр. Главное — найти охотников за чужими ремонтами.
Квартиры без ремонта предлагаются по 190-230 тысяч рублей. Студию 24 м² можно купить по цене от 6,1 до 7,7 миллиона рублей, 2-х комнатные площадью 55-65 м² — от 11 до 16 миллионов рублей, а 3-4-комнатную площадью 82 м² — за 21-33 миллиона. Вот такие запросы по цене у владельцев.
Итоги
В целом, если взять за приоритет местоположение ЖК и его статус бизнес-класса, то цены приемлемы. Вкладывать средства с учётом стоимости квадратного метра и роста цены за 1 год до 22% весьма выгодно. Только надо чётко понимать, что, несмотря на показавшего стойкость девелопера и его умение держать удары, случиться может всякое.
Уверена, что ЖК с такими характеристиками есть и будет привлекателен для будущих покупателей. Главное, чтобы намеченные сроки сдачи не вышли за пределы разумного.
Хочется пожелать девелоперу «Л1» справиться с надвигающимся кризисом и не окутывать прекрасный жилой комплекс новыми тайнами. Полагаю, сомнений в итоговой сдаче этого уже исторического проекта нет.
Подпишитесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор — ставьте лайк.
