В одной из предыдущих статей о покупке недвижимости я затрагивала эту тему и обещала раскрыть её подробнее. Начну с терминов.
Дееспособность человека заключается в его способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (статья 21 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ). Другими словами, дееспособный гражданин понимает юридическое значение своих действий и может ими руководить. Отсутствие какого-либо из этих признаков в действиях лица является пороком воли и серьёзно влияет на возможность участвовать в сделках, их правовые последствия.
Недееспособным признают человека, который в силу психического расстройства не может понимать значения своих поступков или руководить ими (статья 29 ГК РФ). Из-за алкогольной, наркотической зависимости, игромании, которые ставят в тяжёлое положение семью зависимого, он может быть признан ограниченно дееспособным (статья 30 ГК РФ). Решение в обоих случаях принимает только суд. Недееспособный гражданин не может самостоятельно участвовать в сделках, распоряжаться своим имуществом, от его имени всегда действует опекун. Ограниченно дееспособный вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, все прочие – с согласия назначенного ему попечителя.
Кроме того, нередкими бывают ситуации, когда гражданин формально дееспособен, но в конкретный момент времени пребывал в состоянии, которое не позволило ему понимать значение своих действий или руководить ими. Анализ судебной практики показывает, что причины таких состояний могут быть самыми разными: последствия черепно-мозговых травм, сосудистых и атрофических поражений мозга, атеросклероз, энцефалопатия, болезнь Альцгеймера, перенесённый инсульт, аффект, вызванный сильным эмоциональным потрясением, психоз (в том числе алкогольный), отравление тяжёлыми металлами, приём сильнодействующих препаратов, которые влияют на ментальные способности (например, при лечении онкологии), и так далее. В особой группе риска пожилые люди: в силу возраста они чаще страдают от деменции, инсультов, других сосудистых нарушений, что влияет на когнитивные функции. Симптомы могут быть неочевидными для обывателя, а сами заболевания иногда протекают волнообразно, с периодами ремиссии, их не всегда вовремя диагностируют.
Все перечисленные выше ситуации описывают порок воли участника сделки: намерение совершить сделку отсутствует/неправильно сформировано, или волеизъявление не соответствует истинной воле лица, заключающего сделку.
В чём опасность.
Сделка, совершённая недееспособным гражданином, ничтожна, то есть не имеет юридической силы (статья 171 ГК РФ). Сделка, совершённая ограниченно дееспособным без согласия его попечителя, может быть оспорена в суде (статья 176 ГК РФ). Сделку с формально дееспособным человеком, который временно не отдавал отчёт своим действиям, могут признать недействительной по заявлению самого гражданина, его родственников, других заинтересованных лиц (статья 177 ГК РФ).
Если суд решит, что сделка недействительна, покупатель должен вернуть имущество, а продавец – полученные за него деньги. С недвижимостью всё обычно просто, а вот возврат денег часто оборачивается долгим кошмаром: если продавец уже потратил всю сумму, покупатель может годами взыскивать своё.
Одна из распространённых мошеннических схем основана как раз на внезапной недееспособности продавца, которая обнаруживается спустя несколько месяцев после регистрации сделки. Продают в таких случаях старые, прилично «убитые» квартиры, они остро нуждаются в ремонте, и потому продавец великодушно уступает в цене. А потом начинается интересное: покупатель делает ремонт и радостно выдыхает, но по иску продавца или его бдительных родственников суд предписывает вернуть недвижимость, которая стараниями покупателя уже значительно подорожала.
Теперь подробнее о способах подстраховки.
Сведения о признании человека недееспособным/ограниченно дееспособным можно найти в Едином государственном реестре недвижимости и Единой информационной системе социального обеспечения. Но к работе этих источников накопилось много претензий, в основном у нотариусов: больше всего они критикуют скорость обработки запросов. К сожалению, единого, централизованного реестра у нас в стране пока нет, хотя такую инициативу уже давно обсуждают в профессиональном сообществе. В марте 2020 года в Госдуму даже внесли законопроект № 925889-7, который в первоначальном виде предполагал в том числе создание реестра недееспособных/ограниченно дееспособных лиц на базе Единой информационной системы нотариата. Однако после обсуждения в комитетах Госдумы часть про реестр из текста убрали. А потом и в Правительстве РФ не поддержали предложение, посчитав, что такие полномочия не соответствуют целям и задачам Федеральной нотариальной палаты. В результате закон принят без нововведений про единый реестр недееспособных.
Самостоятельный поиск в базах данных судебных актов может оказаться бесполезным: личные данные участников разбирательств по таким делам удаляют из текста решений.
Водительское удостоверение.
Некоторые специалисты уверяют, что действующие права – хорошее доказательство дееспособности продавца, ведь водительская медкомиссия включает обследование психиатром и наркологом. Но заключения этих специалистов часто выдают буквально за пару минут, без полноценных обследований. И даже если медицинское освидетельствование при получении справки прошло должным образом, у него слишком большой срок действия. Права выдают на 10 лет. За это время с водителем может произойти многое.
Выписка из ЕГРН о дееспособности правообладателя.
В ЕГРН вносят сведения о признании собственника недвижимого имущества недееспособным/ограниченно дееспособным на основании судебных решений, которые вступили в силу. Однако, как показывает практика, действующий механизм учёта таких данных сейчас недостаточно эффективный: случаются технические сбои, документы из суда или органов опеки могут передать с задержкой и так далее. Запросить сведения в Росреестре может либо сам гражданин, чью дееспособность проверяют, либо нотариус при удостоверении сделки. Выписка снижает риски, но не исключает их полностью: она не поможет в ситуации, когда человек не лишён дееспособности, но в силу заболеваний или тяжёлого стечения обстоятельств не может руководить своими действиями.
Справки об учёте в психоневрологическом и
наркологическом диспансерах по месту жительства продавца.
Многие банки именно так проверяют дееспособность некоторых участников сделки, особенно если человек предпенсионного/пенсионного возраста или вызывает сомнения менеджера внешним видом и поведением. Эти документы отражают факт обращения за медицинской помощью, наличие/отсутствие диспансерного наблюдения и лечения в специализированном учреждении. Выдают справки бесплатно в государственных и муниципальных диспансерах по месту жительства или пребывания гражданина. Учреждения должны иметь лицензии на медицинскую деятельность по специальностям «психиатрия» и «психиатрическое освидетельствование». В частные медцентры обращаться не стоит. Срок действия справки из диспансера обычно до года, для ипотеки – в пределах трёх месяцев, но нужно уточнять у ипотечного менеджера вашего банка.
Такие справки тоже не дают стопроцентной гарантии, только снижают риски: недееспособный человек может просто не состоять на учёте. А в случае спора о признании сделки недействительной для защиты покупателя справки, как и выписки из ЕГРН, будет недостаточно: суд в любом случае назначит судебно-психиатрическую экспертизу, она более информативна, и решение во многом будет основано на её результатах.
Освидетельствование участника сделки врачом-психиатром.
Процедура длится в среднем около часа, включает в себя осмотр врачом, беседу, выполнение различных тестов. По результатам выдают заключение психиатра о состоянии здоровья и возможности участвовать в сделках. Этот документ серьёзнее предыдущих справок и имеет бОльшую доказательную силу. Освидетельствование можно пройти амбулаторно в государственном или муниципальном диспансере, записавшись на приём. Но надёжнее всего провести освидетельствование продавца по месту совершения сделки непосредственно перед её заключением: многие учреждения предоставляют услугу выезда специалиста.
Нужно признать, что и заключение врача-психиатра не убережёт от судебного оспаривания сделки, если продавец на него решится. Но собранные справки и заключение об освидетельствовании всё-таки существенно снизят риски. Во-первых, судить об адекватности и добросовестности продавца/его представителей можно уже по их реакции на просьбу предоставить справки из диспансеров, пройти освидетельствование. Категорический отказ – повод задуматься, особенно если на стороне продавца пожилой человек, представитель по доверенности, лицо с подозрением на алкогольную или наркотическую зависимость. Во-вторых, комплект из справок и заключения психиатра уже довольно весомое доказательство того, что продавец действительно был в здравом уме и трезвой памяти на момент заключения сделки. А суд рассматривает все доказательства в комплексе. И решений, которыми суды признают сделку действительной, тоже немало. Например:
- Апелляционное определение Московского областного суда от 30.11.2015 года по делу № 33-24924/2015;
- Апелляционное определение Воронежского областного суда от 21.07.2016 года по делу N 33-4288/2016;
- Апелляционное определение Брянского областного суда от 25.07.2017 года по делу N 33-2527/2017.
К тому же, справки диспансеров и заключение психиатра подтверждают добросовестность покупателя, что очень важно по такой категории споров.