Жизнь на сдаче

Из русской литературы конца XIX – начала XX века мы знаем, что герои произведений, даже если относились к достаточно обеспеченным слоям общества, в крупных городах обычно жили на съемных квартирах. Что неудивительно – этот период характеризовался расцветом строительства доходных домов. Интересно при этом, что такие проекты приносили прибыль не только крупным домовладельцам, но и большому числу граждан относительно скромного достатка. Примечательно, что разговоры о строительстве целых домов для сдачи в ареду ведутся на протяжении нескольких лет и в современной России, но результаты стали появляться только сейчас. Разберемся, почему в позапрошлом веке эта бизнес-модель была выгодной и что с ней не так в наши дни

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Доходным домом называется многоквартирное жилое здание, построенное специально для сдачи квартир в аренду. Доходные дома появились в Европе еще в 1830-1840-х годах и к XX веку стали одним из основных типов городского жилья: многоквартирными домами нового типа, представляющими собой комплекс однотипных по планировке квартир, сосредоточенных вокруг лестничных площадок в нескольких подъездах.

ДОМ РОЗЕНШТЕЙНА Архитектор Розенштейн начал строить собственный доходный дом в 1912 году. В проектировании ему помогал архитектор Белогруд, который увлекался архитектурой Средневековья, поэтому здание получилось похожим на лондонский Биг-Бен. В кварти- рах для жильцов были установлены газовые плиты, утопленные в пол ванны, встроенные шкафы и калориферы для сушки полотенец

ДОМ СТРАХОВОГО ОБЩЕСТВА «РОССИЯ» Два корпуса этого дома были построены в 1899-1902 гг. архи- текторами Н.М.Проскуриным и А.И. фон Гогеном и изначально были рассчитаны на очень состоятельных жильцов. В подвале дома размещались восемь отопительных котлов, насосы, вентиляционные установки. В доме было 148 квартир площадью от 200 до 400 квадратных метров

В России доходные дома в заметном количестве появились несколько позже: во второй половине XIX века. Строили их для инвестирования средств и получения дохода разбогатевшие крестьяне, купцы, дворяне, городские власти, церковь и даже императорский двор. Для привлечения клиентов владельцы с архитекторами старались всячески украсить парадные фасады своих домов, на дворовые же фасады с черной лестницей для прислуги особо не тратились. Массовое строительство доходных домов в Российской империи пришлось на период с 1890-х до начала Первой мировой войны. Такие дома появились в Саратове, Казани, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Иркутске, Томске и других городах. Но основная их часть в царской России приходилась, очевидно, на два самых крупных города, на обе столицы государства: официальную — Санкт-Петербург, и древнюю — Москву.

В Петербурге первые эксперименты по строительству доходных домов появились значительно раньше периода «массовой застройки». Еще в XVIII веке после указа 1769 года, позволившего открывать торговые лавки на первых этажах многоэтажных домов, появились так называемые «спекулятивные дома». Строились они, как правило, по образцу гостиных дворов, то есть домов галерейного типа. Однако настоящие доходные дома с подъездами и отдельными квартирами появились в Петербурге именно в середине XIX века.

Доходный дом, построенный в 1870 году архитектором Виктором Шретером на улице Марата, 66, — это первый дом в Петербурге, в котором на разных этажах были одинаковые квартиры. К 1917 году доходные дома составляли порядка 80% всех жилых домов города на Неве, а средний уровень доходности этого бизнеса составлял 8-9% годовых.

Большинство домовладельцев были дворянами. На втором месте по количеству (около 25%) — купцы, остальные — мещане, 87% домовладельцев были коренными петербуржцами, прочие — приезжими, в том числе из других стран. Таких зданий в Северной столице было несколько сотен — больше всего в России, и связано это было с активным ростом населения Петербурга.

В Москве в середине XIX века доходные дома строились в 3-4 этажа, но постепенно этажность увеличивалась. В 1876 году в Москве появился первый пятиэтажный доходный дом. Самый высокий доходный дом Москвы, построенный до революции, был высотой уже в 10 этажей (Большой Гнездниковский переулок, д. 10). В 1880–1890-х годах господствовала эклектика и псевдорусский стиль в архитектуре доходных домов, в 1900-х — модерн, в 1910-х — неоклассика. В отличие от Петербурга, в Москве соотношение доходных домов с общим жилым фондом было ниже, поскольку крепче сохранялись традиции домов усадебного хозяйства, да и территориальные условия позволяли городу расти вширь. Минимальная стоимость аренды жилья в московских доходных домах составляла 6 рублей в месяц.

Городские власти участвовали в инфраструктурном строительстве: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию. К реализации проектов доходных домов были привлечены лучшие архитекторы Москвы. Основными стилями, которые использовались при строительстве подобных жилых домов, стали модерн, неорусский и неоклассика. Домовладельцы привлекали известных арендаторов, так как они были лучшей рекламой для доходного дома. У некоторых доходных домов была социальная ориентация — например, доходные дома вокруг университета для профессоров.

Существовавшие законы защищали квартиросъемщика от произвола владельца. Если жилец исправно платил квартплату и не нарушал порядка, домовладелец не имел права его выселить. Но если жилец не оплачивал жилье или не соблюдал установленных правил, то его выселяли в принудительном порядке.

После 1917 года доходные дома были ликвидированы.

ДОХОДНЫЙ ДОМ МАЛЫШЕВА Этот шестиэтажный дом на улице Большая Полянка был построен в 1915 г. по проекту архитектора Г.А. Гельриха, когда М.Малышев скупил участки, находившиеся здесь ранее. Гельрих спланировал дом-крепость с гранеными эркерами, выделяющимися по трем фасадам здания. Два крыла дома уходят в Спасоналивковские переулки, углы здания разные: граненый и полукруглый. Два первых этажа выделены рустом и перекликаются с соседним зданием бывшего Учительского института

ВЫГОДНОЕ ДЕЛО

Доходные дома различались по степени престижности и стоимости в зависимости от местоположения, благоустроенности близлежащих улиц и так далее. Для простых людей в доходных домах сдавали в аренду небольшие однокомнатные квартиры с собственной или общей кухней. В элитных доходных домах квартиры были двух- или трёхкомнатными. Снимали такие квартиры, как правило, профессора, чиновники, предприниматели или банкиры. Аренда апартаментов со всей мебелью в центре Москвы или Санкт-Петербурга стоила примерно 100– 150 рублей в месяц. Как правило, первый этаж доходного дома отдавался под магазины, трактиры, рестораны и иные заведения и учреждения.

Если речь шла о меблированных комнатах, где проживал средний слой, то здесь арендная плата могла доходить до 15 рублей в месяц. Для сравнения: средняя зарплата квалифицированного рабочего в 1913 году равнялась 37 рублям. Аренда в дорогих домах с так называемыми барскими квартирами (от семи до пятнадцати комнат) составляла от 100 до 500 руб. в месяц. Домовладельцы выплачивали в казну города специальный оценочный сбор. В 1913 году общий доход Москвы составил 47 млн рублей, 7 млн из которых – это налоги, выплаченные владельцами доходных домов. Повышать арендную плату разрешалось только один раз в год. К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства пришелся на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов.

Строительство доходных домов было весьма выгодным бизнесом, причем не только для состоятельных домовладельцев – зачастую сами квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта. Таким образом возникали, по сути, нынешние аналоги паевых фондов недвижимости.

ДОМ БАСИНА Построен в 1879 году. Главным архитектором, автором проекта и по совместительству владельцем доходного дома стал Николай Басин. Басин привлек к работе над проектом здания Николая Никонова – известного в Санкт-Петербурге зодчего, знатока русского стиля. Доходный дом Басина находится прямо напротив Александринского театра, в самом центре Петербурга. Внешне дом снова отсылает нас к древнерусской культуре — кокошники, резные формы: всё выглядит так, будто бы старинный деревянный русский дом покрасили розовой краской. В доме поселились представители зажиточной публики: купцы, аристократы, генералы и чиновники высших рангов

СТРОИТЕЛЬСТВО ДОХОДНЫХ ДОМОВ БЫЛО ВЕСЬМА ВЫГОДНЫМ БИЗНЕСОМ, ПРИЧЕМ НЕ ТОЛЬКО ДЛЯ СОСТОЯТЕЛЬНЫХ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ – ЗАЧАСТУЮ САМИ КВАРТИРОНАНИМАТЕЛИ ОБЪЕДИНЯЛИСЬ В ТОВАРИЩЕСТВА ДЛЯ ПОСТРОЙКИ ДОХОДНЫХ ДОМОВ С ТИПОВЫМИ КВАРТИРАМИ И ОДИНАКОВЫМ УРОВНЕМ КОМФОРТА

Вступительный взнос пайщика для квартиры до 30 кв. саженей (120 кв. м — средний размер квартиры) — составлял не более 5 тыс. руб. При этом средняя стоимость квартиры оценивалась в 10—11 тысяч рублей. Устав товарищества обычно предусматривал строительство складов и магазинов на первых этажах и в подвалах для получения дохода.

После завершения строительства с привлечением вступительных взносов и дополнительных кредитов дом закладывался в городском кредитном обществе. Городское кредитное общество давало ссуду до 75% оценочной стоимости с погашением в течение 37 лет. Процентная ставка составляла 4,5% годовых. Пайщик, получивший квартиру, ежемесячно платил за обслуживание дома по смете: уплата долга с процентами, налоги, страховые премии и прочие платежи. Вложенные средства приносили пайщику 10% годового дохода.

В результате такой деловой активности дореволюционный рынок жилья в двух российских столицах в начале XX века был преимущественно арендным. К началу революции 1917 года доля доходных домов в жилом фонде Петербурга и Москвы составляла до 80% и 40% соответственно. Этот вид бизнеса приносил существенную пользу городскому бюджету