Для того, чтобы ответить на этот вопрос, следует, как мне кажется, разобраться с тем, что же такое кадастр, откуда он взялся, и когда всё это началось. Так вот, «кадастр - это (фр. cadastre) — список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению. Слово происходит от средневекового лат. catastrum, то есть capitastrum (от caput — голова), означавшего регистр душ, подлежавших поголовной подати» (ист.Википедия).
Началось это всё с Древнего Египта, прижилось в Древнем Риме, а делалось с целью учёта земель. Первые сведения о кадастре в России относятся к X веку. Они связаны с налоговыми сборами. С развитием государственности, кадастровый учета земель становился всё более совершенным, и к концу XIX столетия возникает земский земельный кадастр, работы по которому проводились до 1917 года. С приходом советской власти всё упраздняется, и вновь обретает какие-то формы лишь с 90-х годов. Начинается массовая приватизация. Возникает острая необходимость в кадастрировании объектов недвижимости.
«Учет и регистрацию объектов недвижимости осуществляли в тот период три разных ведомства: Росрегистрация, Роснедвижимость и Роскартография. Существовавшие системы учета не были связаны между собой и не позволяли получить объективные сведения об объекте недвижимого имущества. Следствием отсутствия единой системы учета стало наличие большого числа неучтенных объектов, самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель» (авт. Болочев).
C 1 марта 2008 года вступает в силу Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а с 1 марта 2009 г. происходит слияние трех вышеупомянутых структур, функции которых переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
В Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» появляется понятие кадастрового учета. Государственным кадастровым учетом признается внесение сведений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) для того, чтобы подтвердить существование объекта недвижимости. Объектом служит не только сама земля, но и все постройки неразрывно с ней связанные.
С 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Основными нововведениями нового закона явилось создание единой методики определения кадастровой стоимости на всей территории России, и передача полномочий по государственной кадастровой оценке от независимых оценщиков в специальные бюджетные учреждения. Таким образом, мы подошли к понятию кадастровой стоимости объекта.
Основной целью, ради которой вместо инвентаризационной стоимости объекта (применявшейся еще с советских времен) была введена кадастровая стоимость, явилось налогообложение. Инвентаризационная стоимость учитывает затраты, потребовавшиеся для возведения объекта недвижимости. Чаще всего, эта сумма оказывается намного меньше цены, которую реально имеет квартира на рынке недвижимости. В связи с этим, государство начало принимать меры к тому, чтобы облагаемое налогом имущество оценивалось дороже.
Итак, сегодня в основе расчета налога на недвижимое имущество лежит кадастровая стоимость. Для чего ещё понадобится кадастровая стоимость?
- Для оформления залога по кредиту в банке.
- Для раздела имущества в суде.
- Для определения налога при продаже (дарении) недвижимости, при вступлении в наследство.
Короче, везде, где государство заинтересовано в регулировании или обложении обязательными платежными операциями, связанными с недвижимостью, учитывается стоимость по кадастру.
Государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится в регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения – раз в два года. Но бывает, что для актуализации налоговой базы ГКО проводят вне очереди. В 2022 году все регионы обязаны обновить оценку кадастровой стоимости земельных участков по единой методике. В Петербурге сейчас действуют результаты ГКО 2018 года, которые уже, понятно, устарели. Оценка проводилась и в 2020-м, но ее результаты Смольный утверждать не стал, чтобы в непростой пандемийный период не повышать налоговую нагрузку на собственников.
После переоценки кадастровой стоимости следует ожидать серьезного повышения налоговой ставки. Процент роста в каждом случае будет зависеть как от состояния рынка недвижимости, так и от позиции местных властей, имеющих право устанавливать понижающие и повышающие коэффициенты к ставке налога. В 2019 году по указанию президента РФ установлено правило, согласно которому сумма земельного налога не может вырасти больше, чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Однако, в последующие годы налог продолжит расти, и так будет, пока кадастровая стоимость не догонит рыночную.