Продолжаем тему «Какие вопросы задавать собственнику квартиры, прежде чем поехать на просмотр объекта?» 📝
В статье я привожу ссылки на другие посты и материалы, их лучше открывать, после ознакомления со статьёй, дабы не потерять мысль.
Здесь предыдущие посты:
Часть 1 [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Часть 2 [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Часть 3 [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Часть 4 [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Итак, в этой статье я решил объединить два вопроса, так как ответы на них влияют на общее понимание расчетов: «Есть ли обременения или какие-то ограничения на сделку?» и «Какая сумма объекта будет указана в договоре? ».
Идем по порядку.
1.Есть ли обременения или какие-то ограничения на сделку?
Обременение на квартиру может быть наложено не только банком и не только из-за ипотечного кредита.
Ипотечный кредит это самое часто встречающиеся, так как основной инструмент для покупки недвижимости Ипотека.
Но, не редко встречаются обременения, наложенные в пользу физических лиц. Например, когда люди занимают большие суммы, частное лицо в качестве гарантии возврата может наложить обременение до момента возврата денег.
Ограничение на переход права могут быть наложены по судебному решению из-за раздела имущества, накопившихся долгов собственника перед физическими или юридическими лицами. Не редко накладывают ограничение на переход права по требованию Управляющей компании из-за накопившихся долгов.
Все это надо стараться выяснить до просмотра квартиры, так как очень часто смысла ехать на просмотр нет.
Рассмотрим несколько примеров.
№1. На квартире обременение банка «Х» в 1,5 млн. рублей. Вы хотите купить квартиру, используя ипотеку. Но, собственник сам не может закрыть долг, а хочет сделать это деньгами покупателя. А у Вас, как у покупателя первоначальный взнос (свои деньги) только 1 млн. Соответственно приобрести такой объект не представляется возможным, если конечно у Вас в закромах нет лишних 500 тысяч рублей.
№2. На квартиру наложено ограничение, так как собственник протопил соседей, и ему предъявили иск на 500.000 руб., который суд удовлетворил. Собственник отказался платить и на его счета, и имущество наложили ограничения до момента исполнения обязательств. Вы думаете, такого не бывает? Легко! УК сегодня из-за 100 тысяч пуляют иски, которые рассматривают в упрощенном делопроизводстве и воля, ограничение наложено.
У вас все тот же первоначальный взнос 1 млн. и Вы хотите купить квартиру, используя ипотеку. Но! Готовы ли Вы пойти на такой риск, как передача денег собственнику, что бы он закрыл обязательства и вышел на сделку? А нюансов в данном случае, ой как много…….
2. Какая сумма сделки будет указана в договоре?
Указывая сумму в ДКП ниже, чем есть на самом деле, человек может преследовать разные цели, но основная конечно, это оптимизация налогооблагаемой базы.
Перейдем к примерам, подключив тему обременений.
№3. На квартире нет обременений. У вас инструмент расчета как в примере №1: ПВ 1 млн. + ипотека. Но, собственник говорит, что готов продать, только если Вы согласитесь на занижение в 1,5 млн.
Но вот беда, у Вас ипотека в банке, который занижает только до суммы кредита. Я не буду писать названия банков, дабы не заниматься рекламой.
Давайте на цифрах.
- Стоимость недвижимости 6.000.000
- Первоначальный взнос 1.000.000
- Сумма кредита 5.000.000
В вашем случае занижение возможно до 5 млн., а по ДКП оно до 4.5 . Как быть? Ничего «страшного» просто найдите еще 500 тысяч и покупка возможна через этот банк, который Вам готов предложить сладкую ставку. Нет 500.000? Ну, тогда Вам в другие банки, если конечно одобрят.
№4. Усилим пример №3 тем, что на покупаемую вами квартиру, добавим к занижению обременение, наложенное не тем банком, что дал вам ипотеку.
Вы точно уверены, что надо ехать на просмотр? Можно ли решить такие ситуации, можно, но не всегда….
«А что, если во всех этих ситуациях у покупателя наличка?» - предвкушаю этот вопрос. Ну и что? У нас почему-то покупатель думает, что если у него нал, то он «царь и бог» на рынке. Особенно забавно слушать нотки надменности в голосе "да какая ипотека, у нас наличка… " или не глядя квартиру: "нам нужна скидка в 500 тысяч, так как у нас наличка…", забавные ребята :-).
Разницы в расчетах между налом и ипотекой практически никакой. Иногда сделки с ипотекой гораздо проще проводить, чем с налом. И от рисков, если вы покупаете квартиру, которая под обременением или с занижением, наличка Вас никак не застрахует.
Подробнее о последствиях занижений можете почитать тут:
👉 [ПОКУПКА ЖИЛЬЯ ПО ЗАНИЖЕННОЙ СТОИМОСТИ]
👉 [ПОЧЕМУ НАЛОГОВАЯ МОЖЕТ ПРИДРАТЬСЯ К СОБСТВЕННИКУ]
В следующем посте обсудим вопросы, и действия, в зависимости от того "будет ли сам собственник(и) на сделке, или будет представитель по доверенности?".
👶🏻👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Понравилась статья — ставь лайк.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | Яндекс дзен
👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов!