Если вы купили квартиру у банка, а спустя какое-то время банк стал банкротом, проверьте, есть ли вам где жить, потому что с этой жилплощади вас могут попросить.
Недавний случай: Сергей К. купил квартиру, находящуюся в залоге у банка, а через год банк обанкротился. Арбитражный управляющий счёл сделку подозрительной, потому что цена была ниже средней по рынку. Суд вернул квартиру банку, а бывшего заемщика поставил в очередь кредиторов, ожидающих выплат после продажи имущества банка. Ни денег, ни квартиры – и все по закону.
Какая квартира проблемная
Обращаясь в банк за кредитом, граждане в качестве обеспечения предоставляют банку залог – квартиру. Если кредит не возвращается, банк забирает залог, и дальше квартира либо реализуется судебным приставом с торгов, либо банк забирает квартиру себе и продает ее любому желающему. Но это еще не проблема для нового покупателя.
Так как для банка квартира – «несвойственный актив», он избавляется от него при первом удобном случае, зачастую снижая цену. Все довольны, но только до тех пор, пока у банка не отзываю лицензию и не объявляют банкротом.
Во время процедуры банкротства арбитражный управляющий проверит все сделки, заключенные банком менее года назад, на предмет «подозрительности» (ст. 61.2 «Оспаривание подозрительных сделок должника»).
Основной критерий подозрительности – цена. Вот тут термин «проблемная» квартира наполняется своим истинным смыслом. Помним: банк продал квартиру быстро и ниже рыночной стоимости, это его право. Но в банкротстве иные правила.
Где деньги, Зин?
Дальше всё просто: арбитражный управляющий оспаривает сделку, суд признает её недействительной и зачисляет квартиру в конкурсную массу для будущей реализации на торгах.
А гражданин? Он должен был бы получить деньги, но не получил: закон о банкротстве не позволил. Бывший собственник может рассчитывать лишь на то, что когда-нибудь очередь дойдет и до него: когда всё имущества банка будет продано с молотка, а средства выплачены кредиторам первой очереди.
Но займет это не менее трех-четырех лет, и денег на всех, скорее всего, не хватит. В общем, рассчитывать не на что.
Дойти до Конституционного суда
Рассмотрев дело Сергея К., Конституционный суд указал, что признание его сделки недействительной привело к нарушению классического правового смысла недействительности – одновременного восстановления положения, какое имело место в момент совершения сделки: квартира возвращена продавцу, но выплаченные за нее средства не поступили покупателю.
Кроме того, гражданин не может реализовать свое право на жилище, то есть не может приобрести другое жилье.
Суд признал, что значительные объемы задолженности банка перед другими кредиторами не позволяют рассчитывать, что эти средства когда-либо будут возвращены.
То есть это фактически безвозмездное изъятие у гражданина единственного жилья.
Решение
8 февраля 2022 года Конституционный Суд РФ опубликовал Постановление №5-П, которое не отменяет процедуру признания сделки Сергея К. недействительной, но заставляет вернуть вырученные средства от продажи квартиры непосредственно ему, а не в конкурсную массу. На период до реальной продажи квартиры и даже после, «в разумный срок», гражданин имеет право на проживание в ней, и это право прописывается в решении суда при признании сделки недействительной.
Очевидно, что это большой шаг в защиту интересов граждан, приобретающих квартиры у банков, так как знать о финансовом состоянии кредитной организации на момент покупки и возможных рисках покупатель не знает и не может знать.
Однако постановление распространяется только на случаи, когда квартира у человека одна и является единственным пригодным местом проживания.
Совет адвоката. Приобретая «проблемное» жильё, оформляйте его на лиц у кого оно действительно будет единственным. Как вариант – пожилые родители: они не только лучшие люди на земле, но и идеальные собственники.
ставьте лайки и подписывайтесь на канал
читайте материалы на актуальные темы
читайте самые востребованные материалы
получайте необходимые знания
Читайте в Вконтакте: https://vk.com/@-205534722-ks-rf-zaschitil-pravo-grazhdan-na-edinstvennoe-zhile-esli-ba
