Эта статья - продолжение моей статьи, где я рассматривал тему надутого за последние годы “пузыря” цен на жилую недвижимость. Сегодня продолжим разговор об объективных данных, которые говорят о приближающемся кризисе. И о факторах, которые могут его “отдалить”. Что же ожидает рынок жилой недвижимости в России в 2022 году?
Приветствую всех подписчиков и читателей на моём канале о недвижимости! Жмите на кнопку “Подписаться”, чтобы не пропускать новые публикации. Ваш лайк поможет каналу. За комментарии - отдельная благодарность.
Будущее и прошлое
Для того, чтобы понять будущее, нужно посмотреть в прошлое. На каком этапе развития рынка недвижимости находится сегодня Россия? Были ли похожие или аналогичные этапы ранее? Какие факторы влияли на рынок ранее, влияют сегодня, и будут влиять в ближайшем будущем? Ответы на эти вопросы мы и попробуем найти в этой статье.
Для понимания прошлого надо рассмотреть графики колебания цен в рублях и в долларах на недвижимость. Период - как минимум пара десятилетий. Как самый “показательный” можно смело брать рынок жилой недвижимости Москвы. В других регионах в подавляющем большинстве случаев ситуация всегда повторяла с тем или иным опозданием или опережением московскую. Итак, возьмём графики цен жилья за кв. метр.
“Про” и “контра”
Так что же на российском рынке недвижимости “играет” за дальнейший резкий рост цен, а что - против, т.е. за понижение или стагнацию рынка?
Сначала рассмотрим рублёвый график
Что же мы может заключить и какие мнения “вывести” из данного графика, отражающем “поведение” цен именно на рынке недвижимости?
Много интересных выводов и закономерностей:
- Всегда за ростом цен следует падение. Это закон любого рынка, в том числе и рассматриваемого. Ничего никогда не продолжается “бесконечно”.
- Если рост был плавным - то и падение плавное. Если рост был быстрым, резким, с высоким” наклоном “касательной” (зелёные отрезки на графике), то и падение было соответствующим ему (красные отрезки).
- Резкие, “остроконечные” перегибы на графике соответствуют каким-то внешним по отношению к рынку “воздействиям”. В нашем случае это были кризис 2008 года, и “скрытый” кризис 2014 года, когда рубль “уронили” в цене в 2 раза. Но, тем не менее, такие кризисы - не единственные причины падения цен. Мы видим падения, и не связанные с “глобальными” внешними влияниями.
- За период с 2000 по 2022 год было 4 кризиса, два - с резким падением, два - с плавным (синие стрелки). Сейчас “назревает” пятый спад цен (фиолетовая стрелка на графике), перед которым рост шёл очень резко вверх все последние годы. Следовательно, предполагаемый кризис может привести к аналогично резкому снижению цен.
- Если не будет дополнительных факторов, о которых все говорят сегодня, таких как внешние - Америка, Запад, Украина, Казахстан и подобное, и внутренние - “обвал” курса рубля, продолжение резкого роста реальной инфляции, существенные изменения на рынке от регуляторов и другие - цена может снижаться и достаточно плавно. А может и “замереть” на плато стагнации. Но такие сценарии маловероятны, если исходить только из опыта предыдущих десятилетий.
Какие факторы будут влиять на снижение “раздутых” цен на жильё?
- Сворачивание программы льготной ипотеки.
- Повышение ставки Центробанка.
- Продолжающаяся стагнация заработной платы и в целом доходов большинства россиян. Если учитывать реальную инфляцию, действительную покупательную способность рубля и кризисную ситуацию из-за известной всем новой болячки, доходы россиян существенно падают три последних года.
- Квартиры для многих в последние годы были как раз способом “спасти” свои сбережения и “заморозить” их в реальном секторе. Но пул такой категории покупателей квартир близок к исчерпанию.
- Для инвесторов в “бетон” наступают сложные времена, и они уже не могут так активно “подогревать” рынок, “быстро” продавая старые активы, и покупая новые. Экспозиция всех лотов на рынке значительно увеличивается всё последнее время.
- Многие из желающих улучшить свои жилищные условия уже сделали это на протяжении последних 5 лет в 2017-2021 г.г. Те, кто хотел бы это сделать сегодня и завтра, уже “натолкнутся” на фактически “заградительные” двузначные ставки ипотечных кредитов. А денег в “кубышках” у них уже на новые возрастающие цены не хватит. И взять их большинству неоткуда.
- Проблемы демографии предыдущих периодов и последних лет приведут к снижению спроса на новостройки и вторичное жильё. "Новые” семьи, желающие “расширения”, и в целом все “подрастающие” поколения, как численно уменьшаются, так и финансово “слабеют”. И могут не успевать накопить финансы для покупки или выйти на уровень доходов, позволяющий “потянуть” без проблем существенно выросшие ежемесячные платежи по ипотеке и в целом высокие ценники на рынке жилья.
Теперь рассмотрим график колебания цен на жилую недвижимость за тот же период в валюте.
График цен в долларах
Здесь совершенно другая картина с колебаниями цен, чем на рублёвом графике. Мы можем увидеть и предположить целый ряд факторов, влияющих на дальнейшее повышение цен.
Одно их важное отличие - они носят скорее не рыночный характер, а имеют под собой регуляторную и лоббистскую основу.
Вот что можно сказать исходя из графика:
- В максимальном пике цены в Москве достигали среднего значения в 2008 г. в более чем 6000 $ за кв. метр (красные отрезки). В настоящее время долларовая цена почти в 2 раза ниже (жёлтая стрелка). Валютный ценник так и не восстановился после кризисов 2008 и 2014 г.г.
- Цены на квартиры в долларах за 20 с лишним лет, несмотря на существенные колебания “внутри” десятилетий, всё-таки выросли более чем в три раза (зелёная стрелка).
- Тем не менее, настоящие долларовые цены находятся на уровне двух прежних периодов. Они были такими и в 2006 году, и в 2015 (синие отрезки).
Какие же факторы будут влиять на дальнейшее повышение цен на жильё?
- Все “игроки” рынка - банки, застройщики, поставщики и подрядчики всех уровней, заинтересованы только в дальнейшем повышении цен. Так работает капитализм, так работает внутренняя “кухня” любой компании и рынка, и ограничить эти “желания” может только сам рынок со своей второй стороны - со стороны покупателя.
- У нас компрадорский капитализм, если кто не знал, и иметь хороший рост только в рублях - этого мало для российских капиталистов, для их компаний. "Идеальная" для них ситуация - это и дальнейший долларовый рост стоимости. Потому что многое закупается на Западе, и "заработанные" деньги в конечном итоге в значительной части "уходят" сами понимаете куда.
- На п.п. 2 накладывается и “психологический” фактор. Имея периоды в прошлом, когда недвижимость уже “генерировала” оборот в долларах на уровне 6000, 5000, 4000 $, морально и психологически тяжело, и не “хочется”, останавливаться на уровне 3000-3300 $. И возникает “желание” лоббировать, продвигать все и всяческие способы, способствующие повышению и долларовых цен. Это как иметь “зарплату” в 1000 $, потом “упасть” в ней до 300, долго “поднимать” до 500. Конечно же, будет внутреннее “убеждение”, что вы “достойны лучшего. И как минимум возврата к прежним уровням, к "заветной" 1000 $.
Во все эти “желания” и объективные обстоятельства может снова вмешаться и геополитика, и внутренние “решения”, в частности, по курсу рубля. Но это отдельная тема для рассмотрения.
На текущий момент факторы выглядят вот таким образом.
А что вы думаете? Куда пойдут цены в 2022 году? Дальше вверх или вниз?