Всем привет!
Рисков для покупателей жилья с 03 февраля 2022 года стало гораздо меньше. Однако, все равно продавцов нужно проверять на наличие долгов и возможного банкротства.
В этой статье я расскажу что изменилось.
История вопроса
При покупке жилья всегда нужно проверять продавца на наличие долгов, исков к нему, исполнительных производств. Ведь, в случае признания продавца банкротом сделка по продаже жилья может быть признана недействительной по заявлению финансового управляющего или кредиторов в соответствии с нормами главы 3.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Вступление в силу с 1 октября 2015 года главы 10 Закона о банкротстве, которая ввела банкротство граждан усилило эти риски.
С 2015 года по 2018 год довольно много было оспорено сделок, в том числе в случае продажи единственного жилья должником банкротом. В суде кредиторы и управляющий заявляли о том, что раз должник продал единственное жилье, то он отказывался "заочно" от исполнительского иммунитета от взыскания жилья. Поэтому ст. 446 ГПК РФ в этом случае не действовала. В итоге было продано довольно много жилья, а покупатели данного жилья оставались ни с чем. Суды в этом случае включали требования таких покупателей в реестр кредиторов, а долги перед ними не списывали (п.6 ст. 213.28 Закона о банкротстве). Но несписание долга не всегда приводило к погашению их требований, ведь после банкротства имущества у должника не было (все продал управляющий), а должник не торопился трудоустраиваться и приобретать что-то в собственность через дарение, покупку или наследство.
В итоге 28.12.2018 года Верховный суд РФ принял постановление за №48, в котором указал на то, что сделки с единственным жильем не подлежат оспариванию (в пункте 4).
После принятия этого постановления началась повальная практика по исключению любого единственного жилья. Ряд должников стали злоупотреблять своими правами и просить исключить из конкурсной массы (освободить от продажи) особняки и квартиры стоимостью в несколько млн. руб., которые КС РФ впоследствии назвал "роскошными".
Итогом всего стало принятие Постановления Конституционного суда РФ от 09 апреля 2021 г. за №12-П, которым было разрешено продавать единственное жилье, которое получило статус "роскошное". Однако, взамен его кредиторов обязали приобрести должнику иное жилье в том же населенном пункте. Это сделано для соблюдения принципа справедливости и ст. 446 ГПК РФ.
Если же у должника было несколько квартир или домов, при продаже их по заниженной цене, сделки все равно оспаривались, а покупатели оставались ни с чем. При этом, практически всегда основным мотивом для признания сделки недействительной выступали критерии заниженности цены (причинен вред кредиторам равный между фактической ценой и рыночной), а также заинтересованность сторон (часто жилье продавали родственникам).
После оспаривания, когда жилье выходило на торги, оно часто продавалось по цене даже ниже, чем была первоначальная сделка. И в этом была несправедливость.
Разрешение ситуации.
03 февраля 2022 года вышло очередное Постановление Конституционного суда РФ №5-П. В этом постановлении Конституционный суд защитил покупателя, который пострадал от недобросовестных действий продавца.
В этом деле сложилась следующая ситуация. Человек купил у банка квартиру. Взял на эту покупку ипотеку. Через два месяца после покупки квартиры у банка-продавца отзывают лицензию. Банк признается банкротом. Государственная корпорация Агентство по страхованию вкладов изучает операции банка и выявляет эту сделку. Далее в процессе банкротства банка эту сделку оспаривают на том основании, что квартира стоимостью 30 млн. руб. была куплена за 10 млн. Покупателя выселяют из квартиры.
Покупатель включается "за реестр" кредиторов, так как была оспорена сделка. В итоге покупатель понимает, что он теряет и деньги и квартиру идет в Конституционный суд РФ.
В данном постановлении КС РФ указал, что покупатель жилья, сделка с которым была признана судом недействительной по основаниям ст. 61.2 Закона о банкротстве по причине заниженной цены, имеет приоритет на выручку от ее продажи в части уплаченной им суммы. Более того, до реализации этого жилья с торгов и получения покупателем денег от реализации он имеет право проживать в этом жилье абсолютно бесплатно (не платить аренду за жилье), но обязан нести расходы по коммунальным платежам.
Казалось бы "соломоново решение". Однако как видится на основании этого постановления будет еще много злоупотреблений со стороны должников. Ведь теперь при наличии двух и более квартир единственное жилье можно оставить, а остальное продать по заниженной цене "своим" людям. Далее сделку оспаривают, квартиры продают, но деньги от их продажи получат "свои" покупатели. Но, безусловно, при этом права многих покупателей также будут защищены.