Девелоперы стараются привлечь покупателя за счет избыточных сервисов, затратных в эксплуатации.
На площадке ЕРЗРФ прошла битва новостроек – блиц-презентация 10 проектов, вышедших в финал ежегодного конкурса Топ ЖК. Видео – на одноименном Youtube-канале.
10 девелоперов из 10 городов России представили довольно разные проекты – небольшие и в десятки гектар, редевелопмент промзон и гринфилд, в центре города и на окраине, в миллионниках (большинство проектов) и в небольшом городе Рыбное… Каждый имел всего 3 минуты, не все уложились, но практически все сумели в ситуации цейтнота представить контекст и рассказать о самом главном в своих проектах.
Теперь я натяну отвратительную личину злобного критикана, после чего меня, вероятно, никогда больше не пригласят на разговор с приличными девелоперами. Как меня уже не зовут в жюри разных Urban awards и прочих конкурсов. Но значение слова «лучшее» - The best – я и девелоперы понимаем по-разному. И я ничего не могу с этим поделать.
Что такое лучшая новостройка? С точки зрения девелопера, наверное, та, которая быстро и с наиболее высокой прибылью продается. А это очень-очень трудно сделать на сегодняшнем рынке ипотечных нищебродов. С точки зрения горожанина и жителя (намеренно не использую термин покупатель) – та, которая предоставляет комфортные условия для жизни, в том числе и отвечает на специфические индивидуальные запросы, меняющиеся со временем, не очень дорога в эксплуатации и – для категории горожан, пытающихся зарабатывать на недвиге – та, которая дорожает со временем, являясь инвестиционным активом, а не пассивом.
Для городских властей лучшая новостройка, казалось бы, не должна создавать в городе новых проблем, а наоборот – должна помогать решать текущие. Но в таком аспекте власти себя из этой игры исключили, предпочитая рассматривать новостройки с позиций выполнения ими целей нацпроекта по вводу метров, а девелоперов – с позиций, приносящих личною выгоду. Долгосрочные интересы города – побоку.
Горожанин при выборе новостройки – а у нас «горожанин» равно «покупатель», хотя в мире и не так (поведение покупателя и арендатора отличается и, вероятно, девелоперы по-разному работают с этими категориями) – пока что пассивен и вынужден по-прежнему «хавать что дают». Похавать дают примерно ту же баланду, что и 40, и 20 лет назад, но – надо отдать должное девелоперам, сервировку стола они подняли на небывалый уровень. Картошку в мундире – типовую квартиру, теперь продают в упаковке из несчётных дополнительных сервисов, которые может быть и не очень нужны, но очень привлекательно выглядят. Причем что важно – дополнительный сервис – это на 99% общедомовые услуги, которые придется содержать из общего котла.
На фото – лучшая новостройка России и СССР конца 70-х годов прошлого века – микрорайон Северное Чертаново в Москве. В ней было почти все, что предлагается девелоперами сегодня для привлечения покупателей – и подземные гаражи с лифтом прямо к автомобилю, и зеленые дворы без машин с многочисленными игровыми и прочими площадками, и детсады/школы/библиотеки в шаговой доступности, и разные кладовки, колясочные и просторные лобби/МОПы, и даже непонятные пространства на первых этажах, которые со временем заполнились малым бизнесом (как могли предугадать это архитекторы 70-х?). А еще был вакуумный мусоропровод! Не было только инфраструктуры для людей с ограниченными возможностями (их тогда не было в СССР) и, в отличие от нынешних ЖК не было погони за высокой плотностью продаваемых метров на га.
Однако в Северном Чертаново было и то, что не каждый номинант на звание лучшей новостройки сумел предложить сегодня: огромные лоджии, просторные двухэтажные квартиры, а также террасы на крышах некоторых квартир и двусветные студии на верхних этажах.
Но вот закончился СССР и все это великолепие начало довольно быстро разрушаться. Еще недавно дома представляли печальное зрелище – средств на содержание всех этих лестниц, переходов, дворов, бесполезных подземных пространств и большей части МОПов у владельцев квартир не было, нет и не будет. Но тут подтянулся фонд капремонта и за счет котла, формирующегося, прежде всего из денег будущих поколений, – из денег владельцев всех новых квартир Москвы (напомню – за капремонт вы начинаете отстегивать круглую сумму на 3-4-м году жизни совершенно нового дома) дом подштукатурили, подкрасили – уже не стыдно купить в нем квартиру. А даже перстижно.
История этого прекрасного проекта иллюстрирует тупиковую систему российского домовладения. Но кто ж мог это предполагать 50 лет назад – все что могли, тогдашние архитекторы сделали неплохо. Экспериментальные дома в Северном Чертаново в порядке исключения сумели приспособиться к современным условиям и даже через 45 лет после постройки радуют своих обитателей.
Сервисы, которые в суповом наборе с квартирой добавляют покупателю девелоперы, очень выгодны властям; можно сэкономить на общественных городских пространствах (на тех же детских площадках, которые оптимально размещать в парках а вовсе не во дворах), поскольку дублирующие общественные функции предлагаются в составе ЖК. Все это выглядит замечательно до тех пор, пока квартиры не переходят в частное владение, и собственники не осознают, что содержание этих красивостей – полностью их проблема. Наше законодательство позволяет собранию собственников принять решение о закрытии фонтана, ликвидации детских площадок (естественным путем – без финансирования ремонта – через 5-7 лет на их месте буду руины), снижении затрат на отопление и освещение огромных по площади лобби и прочих МОПов и в целом – о смене высокотехнологичной симпатичной дорогой УК на суровую и дешевую с минимумом услуг.
Во время презентаций у меня пару раз возникало впечатление, что это хорошие арендные дома привлекают квартиросъемщиков или американский Кондо продает апартаменты. Усилия маркетинговых отделов сфокусированы на сервисах, которые на момент продаж реализованы в новых ЖК, но САМ застройщик после ухода на следующую стройку их поддерживать не собирается. А надежность и клиентоориентированность УК никто не гарантирует. Однако, похоже, покупатели квартир обманываться рады и верят, что красота из презентаций будет всегда за счет доброго волшебника.
Заметил, что рассказывая про общедомовую собственность и прочее общественное в ЖК, девелоперы (не все) ни слова не говорят про сами квартиры. На это мне возразила Ольга Гусева, эксперт «Института строительной отрасли России», высказав мнение, что с планировками и так все хорошо и этим потребителя не привлечешь. Поэтому застройщики сделали акцент именно на дополнительных опциях (которые я продолжу называть упаковкой или сервировкой).
Really? Нет, конечно же планировки современных квартир разнообразны, а ведущие девелоперы на то и ведущие, чтобы быть уверенными в том, что их квартиры на 100% попадают в запросы сегодняшнего рынка ипотечных нищебродов. Но являются ли они при этом ЛУЧШИМИ?
Уважаемые застройщики – вы уже решили повсеместно проблему звукоизоляции в своих бетонных монолитах? Вы решили проблемы звуков, издаваемых криворуко поставленной низкокачественной сантехникой? Вы предлагаете трансформируемые, готовые к объединению квартиры со свободной планировкой? Вы решили проблемы микроклимата и проветривания в квартирах с окнами на одну сторону (да, да – про гениальное изобретение российского девелопмента – корзину для кондиционера я помню)? Вы можете предложить мне какие-то оригинальные комнаты кроме микроспален и нескольких санузлов? Что-нибудь типа мастерской, кабинета, оранжереи, домашнего офиса, шоу-рума, комнаты для любимой собачки и даже – не побоюсь этого слова – комнаты для няни или кухарки (а ведь это все уже было, было! 100 лет назад). Вы в конце концов хотя бы предложили в квартире/коридоре пространство для сортировки мусора вместо традиционного мусоропровода?
Вы скажете, что на это нет спроса (читай – мы не сможем это продать). Но мы же смотрим ЛУЧШИЕ! новостройки. Где, как мне казалось, должно быть всё лучшее для жизни (и дорогое, что поделать).
Для гурманов вы предлагаете круглое окно в гостиной. Это прекрасный атрибут съемной студии, куда я иногда буду приводить любовницу гостей чтобы похвалиться видом и пригубить пару коктейлей, но для практического использования это совершенно бесполезный элемент интерьера. Почему я до…копался до круглого окна? Да потому, что кроме этого, никто ВООБЩЕ НИЧЕГО НЕ РАССКАЗАЛ про сами квартиры. Может так и надо? И люди живут теперь преимущественно в зеленом дворе без машин на качелях и немножко - в лобби с колясочной?
Но я забегаю вперед. Про архитектуру, локейшн и планировку самих комплексов – в следующий раз.
Хотел покороче, но не получилось.
Продолжение: Битва новостроек. Архитектура. Итоги
#жилье #девелопмент #лучшийЖк