Сегодня банковский сектор кредитует не только квартиры и жилые помещения, но и апартаменты. Доля кредитования апартаментов в Сочи выросла за год на 50%. Конечно, ведь это очень выгодно! Давайте посчитаем доходность при покупке двух апартаментов в комплексе АК Фрегат. Напомню, что АК «Фрегат» — это премиальные апартаменты в 5* апарт-комплексе (бывший пансионат Фрегат), расположенном в превосходной санаторной локации Курортного городка Адлера, в 100 метрах от моря! Управлением будет заниматься международный отельер.
На сегодня комплекс находится в стадии капитального ремонта, все документы получены. Проходит ипотека. Мы будем рассматривать доходность от перепродажи апартамента.
Минимальная стоимость в комплексе составляет 14 млн руб. за номер 21м2 с ремонтом. Начальную точку входа берем 14 млн или 665 тыс за 1 кв.м. Ожидаемая цена на выходе будет 997 тыс за м2 через 1 год. или 50% рост. Остановлюсь на ожидаемой цифре - она более чем реальна, потому что ближайшие "соседи", апартаменты в Олимпийском парке уже стоят 1 млн за м2 без управляющей компании отельера и сильно изношенный фонд, который не обновлялся с 2014 года. Более того застройщик обещает стоимость 1.4 млн на выходе, но мы будем считать минимально, т.е. 997,5 тыс за м2 или 21 047 250 руб за новый апартмент с мебелью и ремонтом.
За основу расчете возьмём первоначальный взнос 20% - большинство случаев с ипотекой. Процентную ставку возьмём на сегодня, это 10.2%. Итого получаем ежемесячный платеж 104910 руб. или 1 258 925 руб в год. на процентные платежи. Необходимое количество денег за один апартамент получается 4 058 925 руб. (сумма первоначального взноса 2 800 000+1 258 925 платежи за год, которые мы оставляем). Отлично!
Далее рассчитает продажу одного апарта на выходе - 21 047 250 руб или 42 094 500 за два.
Считаем, сколько нам нужно отдать банку, чтоб закрыть ипотеку. Это 11 200 000 - 1 258 925 руб проценты за год. = 9 941 075 руб.
Считаем далее валовый доход от продажи 21 047 250 руб - 14 000 000 руб = 7 047 250 руб. Считаем налог от продажи(всё честно) 13% это 916 143 руб. Итого получаем прибыль после вычета налога 6 131 108 руб.
Получаем, что на вложенные 4 058 925 руб мы получили доход 6 131 108 руб или 151% рентабельности.
Для сравнения, если покупать апартамент за наличные, то доходность получается намного меньше. Около 44%.
Так, пользуясь кредитным плечом банка можно увеличить капитал в 1.5 раза. Конечно, нужно иметь запас средств на форс мажорные обстоятельства. Такой вариант подходит инвесторам, которые не хотят вытаскивать деньги из оборота бизнеса и пользоваться банковскими деньгами.