Семьи с детьми освободили от уплаты налога при продаже жилья, как и продавцов недорогой недвижимости. В то же время выросла кадастровая стоимость жилой недвижимости — в Москве в среднем на 21%. Повышение кадастровой стоимости означает повышение имущественного налога (но не больше чем на 10%) и увеличение базы для расчета НДФЛ при продаже.
Продать квартиру без уплаты налога можно еще и при условии, если:
- истек минимальный срок владения: 3 года для квартир, полученных в наследство или по договору дарения, по договору пожизненной ренты или приватизированных; 5 лет для квартир, купленных после 1 января 2016 года;
- квартира продана за ту же сумму, за которую куплена, или дешевле. При этом ее цена не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости.
В 2021 году Госдума утвердила новый алгоритм расчета налога с продажи жилья. Сейчас учитывается не инвентаризационная стоимость объекта, а кадастровая.
При продаже жилья НДФЛ рассчитывается с наибольшей суммы из двух: той, что указана в договоре купли-продажи, или 70% от кадастровой стоимости. То есть больше нет смысла занижать цену в договоре, пытаясь уменьшить сумму налога.
Однако некоторые продавцы все равно не оставляют попыток обхитрить государство: продать квартиру по одной цене, а налог заплатить с меньшей суммы. Государство все понимает и закручивает гайки потуже: в сети появилась информация о том, что налоговая служба всерьез взялась за рынок недвижимости.
Налоговики сверяют цены в договорах купли-продажи с ценами, указанными на сайтах объявлений о продаже жилья. И если Иван Петрович Сидоров продавал квартиру за 10 млн рублей, а в договоре указано, что она продана за 5 млн рублей, — на ковер пригласят не только самого Ивана Петровича, а еще покупателя и риелтора в качестве соучастников. Беседовать с ними будут не только налоговики, но и сотрудники ОБЭП.
Потому что махинация с уменьшением стоимости квартиры — это снижение налоговой базы для расчета НДФЛ и статья 198 Уголовного кодекса РФ. Наказание — от штрафа в размере 100 тыс. рублей до 3 лет лишения свободы.
У налоговой службы есть свободный доступ к договорам, хранящимся в Росреестре, и к архивам объявлений в интернете. Даже если Иван Петрович решит удалить объявление — это ему не поможет, оно останется в архиве. Все ходы записаны!
Впрочем, если разница между стоимостью, указанной в объявлении, и ценой, зафиксированной в договоре, несущественна — скорее всего, налоговики не обратят на это внимание. Уголовная ответственность грозит не всем недобросовестным продавцам, а только если речь идет о деянии, совершенном «в крупном и особо крупном размере».
Крупный и особо крупный размер — это сумма налогов, превышающая за период в пределах трех финансовых лет подряд 2,7 млн рублей и 13,5 млн рублей соответственно.
При меньшем прегрешении «запугивание» уголовной ответственностью — лишь попытка «надавить» на продавца, чтобы он побыстрее уплатил правильный налог.
Но расслабляться не стоит. Занижение стоимости жилья могут расценить как мошенничество, да и сама схема с уклонением от уплаты налогов является незаконной и грозит штрафом в размере 20-24% от суммы сделки.
Рискует не только продавец, но и покупатель: ему могут отказать в ипотеке и внести в черный список, если банк обнаружит занижение цены, а если сделка будет признана незаконной, то продавец вернет покупателю не реально выплаченную сумму, а ту, что указана в договоре.
А еще власти намерены вывести из тени арендное жилье: сейчас бюджет недополучает более 160 млрд рублей ежегодно из-за того, что основная часть этого рынка является «серой», собственники «уходят» от уплаты налогов. Минстрой готовит законопроект о единой системе для рынка аренды жилья, в которой будут регистрироваться все договоры и вестись расчеты.