Информации о том, как получить разрешение на строительство или разрешение на реконструкцию – достаточно, вы можете найти ее в любом источнике. Мы хотим рассказать о данной процедуре с практической точки зрения и обратить внимание на нюансы, о которых никто не говорит, и знают только практики.
Регистрация через Разрешение на реконструкцию подразумевает собой 3 этапа:
1.Получение Разрешения на реконструкцию;
2.Фактические строительные работы в соответствии с проектной, эскизной и разрешительной документацией;
3.Разрешение на ввод в эксплуатацию и регистрация объекта в Росреестре.
Разрешение на реконструкцию - это классический вариант узаконения изменений здания. Данный путь в основном выбирают собственники объекта недвижимости, которые только планируют провести строительные или ремонтные работы. Но и на стадии, когда изменения в планировке или конфигурации здания уже построены, тоже можно получить разрешение на реконструкцию, но вы столкнетесь с дополнительными сложностями.
Чтобы получить разрешение на реконструкцию, необходимо собрать список документов и подать заявление. Список документов и заявление аналогичны получению разрешения на строительство здания, отличие в том, что необходимо предоставить еще документы на здание до реконструкции.
Основные нюансы при получении Разрешения на реконструкцию:
Мы выделяем 5 нюансов, на которые стоит обратить особое внимание.
1.Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Первым делом нужно заказать ГПЗУ. Так как в данном документе содержится необходимая информация, которая будет использоваться в дальнейшем:
- Вид разрешенного использования земельного участка;
- Какие объекты разрешено строить на земельном участке;
- Наложение охранных зон с указанием всех сетей, которые проходят по
участку;
- Пятно застройки (в каких границах, относительно земельного участка
возможно строительство или реконструкция);
- Расположение красных линий.
2. Эскизный проект
Документ, который согласовывает главный архитектор муниципального
образования. Нужно обратить внимание, что так как планируется реконструкция здания, а в случае, если оно еще и старое, то вероятнее всего нужно будет вложиться в облик здания – провести ремонт фасада.
3. Проектная документация
Документ, который согласовывается на начале строительных работ по реконструкции здания. Нужно обратить внимание, что все строительные и ремонтные работы должны точно соответствовать согласованному проекту, без изменений. При разработке проекта очень важно учитывать не только удобство планировок, но и нормы, и строительные СНиПы. Поэтому рекомендуем выбирать проверенного исполнителя, ориентироваться на опыт проектантов, а не на стоимость их работ. От того как свою работу выполнит проектант, зависит пройдет проект независимую экспертизу или нет.
4. Госархстрой надзор (ГАСН)
Если площадь здания превышает 1500 квадратных метров и/или выше 2-х
этажей для нежилого здания, то подключается Госархстройнадзор. У этого
органа повышенные требования к пожарной безопасности, к расположению коммуникаций, вентиляции и вообще к безопасности здания. Как правило приемку реконструированного объекта ведет комиссия и каждый раздел в проекте проверяет выделенный специалист. Важно соблюдать все, что указано в согласованном проекте, так как штрафы за нарушения этапов строительства и реконструкции для юр лиц и должностных лиц большие.
5. Парковочные места
Если площадь будущего здания после реконструкции не будет соответствовать нормам по парковочным местам, то получение разрешения на реконструкцию будет невозможным.
Сколько времени уходит на получение разрешения на реконструкцию?
Срок оказания муниципальной услуги при наличии всех документов всего несколько дней. Но на практике сбор и составление всей документации, этапы согласования, и получение самого разрешения на реконструкцию занимают от 6 до 12 месяцев.
Какие плюсы и минусы в получении разрешения на реконструкцию?
Плюс:
Разрешение выдается сроком на 10 лет.
Минусы:
1) Законодательством не предусмотрено получение разрешения на реконструкцию уже реконструированного здания;
2) Длительное согласование с десятками организаций, каждая из которых имеет свои требования и запросы (тех. условия и т.д.);
3) Важно чтобы здание входило в пятно застройки, были соблюдены градостроительные нормы и СНИПы, так как одним из оснований для отказа в выдаче разрешения является именно нарушение отступов;
4) Реконструированное здание должно полностью соответствовать проектной документации, в противном случае получить разрешение на ввод в эксплуатацию будет сложно.
Вывод:
Получение разрешения на реконструкцию путь очень не простой, особенно в больших городах, занимает очень много времени, требует большого количества специалистов, не всегда желание застройщика (или владельца здания) совпадает с градостроительными нормами. Если здание уже реконструировано, нет гарантии, что разрешение будет получено.
В случае, если реконструкция здания уже проведена без разрешительной документации, существует еще 2 способа оформления данного здания:
1. Судебный путь. Узаконение незаконной реконструкции нежилого здания аналогично узаконению самовольной постройки в суде. Более подробно можете узнать здесь.
2. Альтернативный суду способ регистрации реконструкции нежилого здания по 2 документам. Более подробно можете узнать здесь.
Остались вопросы? Звоните по номеру 8 960 048 30 41.
#реконструкция #самовольная реконструкция #право собственности #юрист по недвижимости #разрешение на реконструкцию #разрешение на строительство #коммерческая недвижимость