Итак, возможно, “началось”. То, о чём я говорил в ряде статей, почитайте, например, вот эту, похоже, начинает претворяться в жизнь. Пока это касается скорее только рынка новостроек Москвы. Цены на них в январе 2022 года по факту впервые за последние годы снизились, а не выросли. Так упадут ли цены на жилую недвижимость в 2022 году? И действительно ли они упали в январе этого года? Давайте разбираться вместе.
Статистика - наше всё
Появились первые данные по уровням продаж и ценам предложения на квартиры в Москве в январе 2022 года.
Москва была и есть пока “наше всё”, и она “локомотив” среди прочего и на рынке строительства и в целом недвижимости. В первую очередь - конечно же жилой. А куда “поедет” “локомотив”, скорее всего с очень высокой вероятностью, “покатятся” и остальные “вагончики” - регионы.
Вот посмотрите на “свежий” скрин:
Казалось бы, всё выглядит как “победные реляции”: “Рекордный январь”, “Число сделок в январе обновило максимум”. Правда? Да. Но хорошо ли это для тех, кто "верит" в дальнейший рост и рынка, и цен? Нет! Как же так, спросите вы? Сейчас расскажу. Реальные данные по рынку пока разрозненные, и толком не сведены воедино, не приведены к “общему знаменателю”. Но и по имеющимся данным уже можно многое понять. Итак.
Я спросил у тополя Росреестра
Вот что сообщает Росреестр на своём официальном сайте:
Управлением Росреестра по Москве в январе 2022 года зарегистрировано 10 239 договоров долевого участия в строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости – максимальный за все годы показатель, который на 35% превышает аналогичный период прошлого года (7 583 ДДУ) и на 54,6% больше значения 2020 года (6 624 ДДУ).
Если выделить только жилую недвижимость, там рост порядка 30 %.
Как видели на скрине выше, количество сделок и на вторичке выросло в январе на 22%, сообщает Яндекс. Недвижимость и другие площадки.
Так что, у нас всё по-прежнему хорошо?
А хорошо ли для рынка, если в “мёртвый” по продажам январь все “бросились” продавать и покупать квартиры? Нет. Потому что это вызовет, как казалось бы, просто дальнейший рост и “развитие”. В том числе, и рост собственно цен за квартиры. Точнее, за квадратный метр. Но этот рост в этот конкретный прошедший январь - далеко не факт, что вызовет в дальнейшем рост цен, как ранее.
Чаще всего такой “обвальный” спрос, и рост числа сделок- это признак появляющейся встречной “паники”, условия для которой так необычно сложились именно в начале 2022 года: владельцы квартир всех категорий хотят поскорее хоть что-то продать “подороже” на как бы “пике”, пока цены ещё не упали, а при этом, значимая часть покупателей хочет побыстрее закрыть одобренные ранее в 2021 году сделки по ипотеке по “льготным” ставкам, которых уже явно не будет в 2022 году.
И кроме того, те, у кого есть всё-таки в нашей непростой жизни сегодня, “лишние” деньги в “кубышках”, хотят успеть ”уйти” в “тихую”, пусть и очень долгосрочную, гавань, которой может быть недвижимость в той ситуации, в которой находится страна. На грани очень серьёзного конфликта с Западом из-за Украины, и далеко не только из-за неё. Казалось бы, всё это должно “разогревать” цены на жилую недвижимость!
Нюансы поют романсы
Но нет. Потому что тут есть нюанс, который всё “рушит” в логике таких рассуждений. Покупатели в реальности сегодня НЕ хотят брать квартиры “задорого”. Как брали их ещё буквально недавно, в 2021 году.
И в этой ситуации, что сложилась сегодня, продавцы в целом вынуждены всё-таки “падать” в цене. Если хотели и хотят реально продать здесь и сейчас. И достаточно существенно падать, заметим. Конечно, есть и те, кто покупает вот прямо сейчас, и за очень дорого. Чтобы “успеть”, а то будет “хуже”. Или "дороже". Но речь не о них. Посмотрим ещё раз на рынок чуть с “другой” стороны.
Вот что пишет аналитический отдел сайта irn.ru:
По данным аналитического центра www.irn.ru, за январь средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась на 1,4% и достигла 249 150 руб. Напомним, в декабре столичный метр подорожал на 1,9% относительно ноября.
Под “старой” здесь подразумевается - не Новая Москва. “Рост” продолжается. Ведь он хоть и медленный, но “рост”. Так в чём же проблема? Растём? - Растём!
В том, что все эти аналитики, сайты, агентства в основном оперируют только фактически одними данными - ценой предложения! Ещё раз - только предложения. Те “хотелки”, которые продавцы любого формата и уровня, выставляют на рынок. А не реальные цены продаж. Вот в чём “фишка” и особый нюанс. Это не плохо, и не хорошо. Просто не полностью отражает всю полноту реальности рынка.
Морфеус, где реальность?
А кто же тогда видит реальные цены продаж? Росреестр - их не видит. Банки по ипотечным кредитам? Видят, но не весь рынок. И нам если и доложат, то позже. Структуры не сильно “оперативные”.
Весь рынок видят - риелторы! Они участвуют в сделках, и знают и реальные цены продаж. И вот тут нам поможет информация от агентств. В частности, например, возьмём данные от агентства МИЭЛЬ. И пусть только по одной части общего рынка жилой недвижимости Москвы - новостройкам. С остальными частями рынка Москвы в текущей ситуации, будьте уверены, происходит тоже самое.
Главный аналитик этой компании Екатерина Бережнова на уже упомянутым мною здесь ресурсе irn.ru сообщила о результатах января на рынке новостроек Москвы:
Средняя цена продажи у компаний-застройщиков в Москве на новые квартиры выросла до 405 тысяч рублей за кв. метр. Что на 2,3 % выше декабря 2021 года.
Казалось бы и здесь - ну да, рост продаж, рост цен. Но помните, зачем мы “зашли в гости" к фактическим продавцам недвижимости - агенствам? А вот зачем - за РЕАЛЬНЫМИ ценами продаж. Не желаемыми, не “ожидаемыми”, не “планируемыми”, а - реальными. И такая реальная средняя цена какой же “случилась” в январе в Москве в новостройках, угадаете? - выше или ниже "желаемой"? Верно, ниже. Причём - сильно ниже! 316 тысяч рублей за кв. метр. Причём она при этом снизилась почти на 8 % за один январь. Эта реальная цена. А не "хотелки" продавцов. Рынок начинает превращаться в рынок "покупателя".
Т.е. - хотим 405, но вынужденно продаём в реальности - по 316 тысяч рублей за кв. метр
Уже неожиданно, да? Но и это ещё не всё. Важно, что резко вырос разрыв между "вот что хочу" - и "вот как продал", и на сегодня он в этой нише составляет порядка 21,6 %. Пусть в разных других нишах, взятых отдельно - "вторичка", Новая Москва, ближнее “Замкадье”, любой, цифры немного будут другие, и “сыграют” плюс-минус, но в среднем можно смело предположить, что они на уровне тех же 20 % “разрыва”. Это - очень много. И это "плохой сигнал" для рынка. Той его части, что ждёт "вечного роста" цен на квартиры.
И уже одно это нам может многое говорить о том, куда с таким разрывом может “пойти” рынок.
Можно сколько угодно “поднимать” виртуальные цифры, но если реальный покупатель за реальные деньги покупает значительно дешевле, а иначе нам удачи не видать просто не покупает, то это всегда - НЕ рост цен на рынке.
Если не вмешаются ещё какие-либо факторы, или значительно не изменятся существующие. Есть тут у нас пара-тройка "назревающих" серьёзных изменений и в стране, и в мире, к сожалению. Некоторые из них мы разбирали ранее, что-то разберём позже. Некоторые и без всяких разборов известны нам всем и каждому. Вы поняли, думаю, о чём я.
Нюансы множатся
А пока - ещё один важный момент. И теперь как раз и поговорим о том, как сделать так, чтобы одно выглядело совсем другим. Как это получается у некоторых риэлторов. Что есть не падение, а тот самый, хоть и небольшой, рост, что наблюдается только по выставленным "хотелкам" продавцов.
Дополнительно для более полной оценки важно понимать профиль продаж по площадям и комнатам.
В январе, по данным МИЭЛЬ, вполне себе ожидаемо профиль в новострое был такой: однокомнатные, студии и прочие “маломерки” - порядка 54 %. 2-комнатные - за 29 %. 3-х комнатные - порядка 15 %. Остальные - оставшиеся буквально 1-2 %. Вроде бы, ничего “необычного”. Всегда “малый формат” в квартирах занимает основное место. Только доля "большемерок" всё-таки очень мала.
Но, во-первых, этот процент - малых "форматов" квартир - растёт. Это уже говорит о другой тенденции, о ней как-нибудь позже поговорим в отдельной статье.
Сейчас важно понять другое
За последние годы все мы привыкли к постоянному росту цен на квартиры. Но вот данные о том, что пошло резкое снижение реальных цен, и, главное и важное - этот разрыв между ожиданиями и реальностью стал увеличиваться - вот это новость серьёзная. Может, в дальнейшем наметившаяся тенденция и сойдёт на нет, но пока она есть.
И что сделали в агентстве МИЭЛЬ, чтобы объяснить текущее положение дел? Чтобы кто-нибудь не подумал, что началось реальное снижение цен?
Уважаемая Екатерина находит такое “разъяснение”. Она трактует это - внимание! - как следствие увеличения доли недорогих квартир в продажах. Т.е. тех, на какие цена до 300 тысяч рублей за кв. метр.
Опустим то, что дожили до того, что такой ценник за квадрат теперь в Москве считается - "недорого"...
С её слов, доля таких "дешёвых" квартир в реальных продажах выросла почти до 55 %. И это не только “двушки” и прочие “малометражки”. Нет, просто цифры вышли схожие. Это просто самый “низ” рынка по цене. То “невкусное”, что ранее не продавалось. Или продавалось, но плохо и медленно. Что само по себе уже так себе “оправдание”. На квартиры “за недорого”, при этом пусть они сами и “не ахти”, всегда находились покупатели. Хоть и "плохо". В январе просто число таких квартир среди проданных вполне ожидаемо немного увеличилось. Не у всех хватает денег сегодня "залить" их в "хороший", перспективный "бетон".
Но тут есть ещё один важный “затык”.
Мы все прекрасно знаем, где обычно самый дорогой квадратный метр. Верно - в малогабаритках всех “мастей”.
У нас в продажах января в Москве этих “маломерок” аж 83 % (см. выше - 54 + 29 %). Это всё до 2-х комнатных квартир, включая и собственно их - студии, 1-комнатные, двушки. Т.е. - продано 83 % из 100 - всегда самых дорогих квадратных метров. При этом цена реальная от “виртуальной” упала как никогда, и этот разрыв стал очень значительным - в 21,5 %, превысив “психологический” рубеж в 20 %. Да, в эти продажи января вошли и самые “низовые” предложения рынка. Но сколько? Только 55 % (см. выше)! А остальное?
Т.е. в целом некая активизация продаж “ценового дна” на рынке не могла так повлиять на резкое падение реальной средней цены продажи.
Выходит некий “парадокс”:
Всегда цены на любые "малометражки" в общем - самые дорогие.
Но тут у нас всё резко в январе в Москве поменялось - и именно на них цены вдруг стали просто самыми “дешёвыми”. Верится? Нет. Потому что это - не так.
Никуда “линейка” стоимости по количеству комнат и общему размеру квадратов в квартире - не “сдвинулась”. Как были самыми дорогими студии и однокомнатные - так и остались. Просто реальная цена на всё - снизилась! Не выросла - а существенно снизилась.
Потому что если бы продавались “маломерки” как и ранее дорого, а их в общих продажах аж 83 %, тогда бы и цены реальные выросли. И разрыв по ценам - “желаемое - реальное” уменьшился. Или хотя бы сохранился. А он - растёт. По данным самого агентства.
Поэтому вот какие выводы у меня по январю:
- Все "побежали" на рынок в декабре - январе. И продавать и покупать. Каждый - по своим причинам. Это вызвало рост продаж во всех секторах рынка жилой недвижимости в январе, ибо и скорость продажи увеличилась, все эти сделки не тянулись по месяцам, а перетекли в январь и успели там закрыться.
- Этот рост продаж происходит, но не приводит к дальнейшему росту реальных цен, как было ранее. Как минимум, судя по новостройкам в "старой" Москве. А они всегда - очень показательны и для всего рынка.
- Продажи в январе проходили по значительно сниженным от выставленных и ожидаемых цен от продавцов. И это привело к значительному падению цен на реальные продажи. При этом резко вырос “разрыв” между ценами за квартиры - что хотели, и теми, что получили. Он растёт, этот разрыв, и уже вышел за 20-21 %.
И так как у нас Москва самый показательный регион и лидер в сфере жилой и прочей недвижимости, то на основании этих данных, можно с большой долей уверенности предположить, что подобная ситуация сейчас была в январе 2022 года и в большинстве других регионов. В первую очередь, в регионах с самыми “перегретыми” ценами и самым большим ранее раздутым “пузырём” этих цен. Как и Москва.
Основной итог января 2022 года
Реальные цены на квартиры, как минимум в "старой" Москве, в январе стали падать, а не расти. Впервые за много лет. Возможно, такое же реальное падение в январе было и в других регионах России и "остальной" Москве.
Вот такие выходят ценовые итоги января 2022 года. А вы что думаете? Падают реальные цены на рынке жилой недвижимости или всё-таки по-прежнему поднимаются?