Грамотные покупатели стараются избегать сделок с недвижимостью, когда на стороне продавца выступает человек в преклонном возрасте или с проблемным здоровьем. Причина проста: в таких случаях повышается риск отмены сделки.
Ведь даже если человек полностью дееспособен (т. е. он совершеннолетний и в отношении него не выносилось решение суда об ограничении дееспособности), договор все равно могут признать недействительным, если будет установлено, что он не мог понимать значения своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).
Но, на самом деле, даже если продавец полностью здоров (и подтвердит это справкой от врача), сделку все равно могут отменить — и покупатель может остаться без квартиры. Приведу несколько примеров из судебной практики.
1. Продавец из прошлого
Женщина купила квартиру у мужчины средних лет — т. е. никаких сомнений в его дееспособности не возникало.
Однако, спустя некоторое время, ей все-таки пришлось предстать в суде в качестве ответчика: предыдущая собственница квартиры — пожилая женщина, которая продала свое жилье несколько лет назад тому самому мужчине — подала иск о признании недействительными всех сделок, заключенных с ее недвижимостью.
Судебные эксперты подтвердили, что в силу возрастных изменений сосудов головного мозга женщина была не способна четко осознавать свои поступки.
Поэтому договор купли-продажи, который она подписала с покупателем своей квартиры, является недействительным. А это значит, что тот мужчина не имел права продавать квартиру, — и женщине, которая ее приобрела, пришлось ее вернуть (ВС РФ, определение № 9-КГ17-2).
Деньги с продавца, разумеется, взыскали в ее пользу, но никто не даст гарантий, что ей удастся их получить (исполнительные производства о взыскании денег могут длиться годами).
Еще один пример: в столичном суде разбиралось дело, где предыдущая собственница квартиры заявила, что она не подписывала договор на продажу.
И в итоге тот, кто впоследствии приобрел эту квартиру у ее покупателя, тоже оказался под угрозой отмены сделки.
Ему помогло только то, что удалось доказать намерения той собственницы продать квартиру: она подписала доверенность на сбор документов и оформление сделки (Тверской р-й суд г. Москвы, дело № 2-0085/2018).
2. Неожиданный наследник
Квартира была куплена у мужчины, который получил ее от своей матери, по договору дарения (сделка была заключена спустя полгода после того, как матери не стало).
Продавец никаких подозрений не вызывал. Но вскоре покупатель получил судебный иск, в котором племянник продавца требовал отменить договор купли-продажи.
Он приходился внуком прежней собственнице квартиры, и по праву представления (за своего отца, который уже умер) мог унаследовать половину бабушкиной недвижимости (наравне с дядей).
Этот племянник доказал, что по состоянию своего здоровья бабушка не могла понимать значение своих действий — поэтому подписанный ею договор дарения квартиры был признан недействительным.
А без него недвижимость снова становилась собственностью бабушки — значит, могла перейти по наследству к нему и его дяде (законным наследникам).
Что же до сделки по продаже квартиры — она тоже оказалась ничтожной из-за отмены дарения, на основании которого продавец стал собственником (ВС РФ, определение № 4-КГ19-3).
И снова покупатель оказался в итоге пострадавшей стороной и остался без купленной им квартиры.
3. Расплата за долги
Квартира в Подмосковье была куплена намного дешевле, чем на тот момент стоила аналогичная недвижимость на рынке жилья. Но покупатель недолго радовался: его вызвали в суд по делу о признании сделки недействительной.
Продавец был полностью дееспособен и полностью отдавал отчет своим действиям — но вскоре после продажи квартиры было возбуждено дело о его банкротстве из-за множества долгов, платить по которым он был не в состоянии.
Арбитражный управляющий (который ведет дело о банкротстве) подал иск об отмене договора купли-продажи квартиры, т. к. он был заключен по заниженной цене, из-за чего кредиторы должника недополучили деньги.
И суд удовлетворил его иск, обязав покупателя вернуть квартиру (АС Московской области, дело № А41-29941/2017).
Конечно, никто не застрахован от подобных неприятностей при покупке квартиры на все 100%. Но можно максимально снизить для себя возможные риски, если:
- избегать покупки квартиры, которая недавно перешла в собственность продавца (особенно, если это произошло меньше года назад - здесь еще не истек срок исковой давности для оспаривания сделки — ст. 181 ГК РФ; наиболее безопасный срок - 10 лет),
- изучить текст договора, по которому продавец получил в свое время эту недвижимость (выяснить, не покупалась ли она у пожилого человека или по доверенности, например),
- проверить продавца на предмет непогашенных долгов по сайту Федеральной службы судебных приставов и не соглашаться на покупку квартиры по необоснованно заниженной цене.