Риелтер, кто это такой, чем занимается и кому он нужен!? Правдивый и честный рассказ от первого лица. Или почему я опять вернулся в такси… Часть 2.
Добрый день, уважаемые читатели моего канала!
Приветствую всех пассажиров и коллег водителей. В этой статье я продолжаю свою публикацию о работе риелтера. Как обычно из собственного опыта, на примере московского региона, я достаточно подробно расскажу, кто такой риелтер, чем он занимается, кому и для чего он нужен. Думаю, что сегодняшняя статья будет интересна и полезна многим, потому что большинство из вас или продавали, или покупали какую-нибудь недвижимость, а если говорить об аренде жилья, то, думаю, всех вместе наберётся огромная аудитория, которой эта информация может по-настоящему пригодиться. Готовя материал к публикации, я понял, что для одной статьи его несколько многовато, поэтому пришлось разделить на несколько частей. Подписчики канала, как обычно, смогут легко увидеть новые публикации.
Кроме активных продаж, существуют и пассивные, например проведение «бесплатных консультаций», распространение буклетов и листовок в определённых местах. Большинство риелтеров прибегают и к другому излюбленному некоторыми способу пассивных продаж – расклейка объявлений. Все объявления типа «куплю/продам», «сдам/сниму», всё это дело рук риелтеров. Основная цель – вступить в диалог, установить контакт, заключить договор. А дальше, а дальше у всех по-разному, но процесс выхода на сделку гораздо сложнее, чем поездка в такси с вокзала на вокзал. Некоторые агентства берут аванс, многие пытаются в процессе выполнения договорных обязательств «впарить» клиенту дополнительные, естественно, платные услуги, но частенько это делают с элементами мошенничества. Причём, официально агентство, особенно крупное это не поощряет, но по факту, имеет место быть и вариантов, не великое множество, но достаточно, чтобы не имело смысла их все перечислять. Подводя итог того, что я написал, хотелось бы сказать самое главное, на сегодняшний день риелтер – это специалист по продажам услуг, в первую очередь. Психолог и возможно мошенник, наверное, во вторую очередь. Почему я так говорю, посудите сами…
За проведенную сделку по покупке квартиры, на которую у меня ушло больше месяца, не считая поиска клиента и определённых финансовых затрат для проведения многочисленных просмотров квартир, я заработал 28000 рублей, а клиент заплатил 150000 руб. Можно ли при этом вести параллельно несколько сделок!? При определённом навыке конечно можно, но не бесконечное множество, если говорить о качественном оказании услуги. При этом, надо иметь ввиду, что клиент абсолютно спокойно может отказаться от сделки даже в момент подписания договора купли-продажи и такие случаи реально существуют. В этом случае риелтер потратил время и деньги впустую, я уж не говорю о ситуациях, когда клиент банально не оплачивает услугу. Полная аналогия с такси, только здесь выставить «только безналичная оплата» не получится.
Все эти риски и специфика работы, когда риелтер имеет дело зачастую с людьми, которые абсолютно не ориентируются в ситуации или попали в тяжёлую жизненную ситуацию, позволяет риелтору увеличивать свой доход. Не всегда это проходит через кассу агентства… Точно также существуют ситуации, когда риелтер честно проделал работу, а клиент отказывается от его услуг или просто их не оплачивает!
А теперь мой совет и мои рекомендации, которые я могу дать, исходя из собственного опыта работы риелтером. Никакой «чудесной и закрытой» базы данных не существует ни у одного даже самого крупного агентства, СОВСЕМ не существует! Потому что агентство заинтересовано в максимально короткие сроки продать/сдать объект, так для чего же агентству прятать товар!? Все «сертификаты, «страховки» и прочая хрень, которую сейчас активно используют крупные агентства как «страхование» сделки, таковыми не являются! Сделка купли/продажи не застрахована НИКЕМ! В случае возникновения проблем, после купли/продажи, чаще всего, естественно после покупки объекта недвижимости, судиться вы будете не с агентством недвижимости, а с продавцов! Юридически статус риелтера, в отличие от нотариуса, например, нигде законодательно не закреплён, следовательно, предъявить какие-то финансовые претензии агентству/риелтеру вы не сможете.
Что же, собственно говоря, происходит, после заключения договора!? Чем же в этот период времени занимается риелтер!? Если вы думаете, что риелтер «землю роет», чтобы проверить все юридические нюансы, а вот и нет, за редким исключением. В любом уважающем себя агентстве существует юрист, который, безусловно, является специалистом, потому что занимается только этим видом деятельности. Вот он и проверяет юридическую чистоту сделки. Но в первую очередь он оценивает риски агентства, т.е. реальную возможность выхода на сделку с заключение договора купли-продажи и регистрацией права собственности, иначе, всё эта «мышиная возня» не принесёт барышей. И только, во-вторую очередь, юрист проверяет юридическую чистоту объекта. Пользуется он для этого базами данных, в которые доступ есть и у обычных покупателей. Да, за какую-то информацию нужно заплатить, но и агентство или риелтер также за это платит. Никаких чудес нет, юрист знает что, как, где и когда надо проверять, он и проверяет, если какой-то информации недостаточно, то он информирует риелтера, а тот, в свою очередь, информирует риелтера продавца, а тот самого продавца. Всё, круг замкнулся! В этом случае продавец предоставляет все недостающие, необходимые справки и выписки, в том числе от нарколога и психиатра
Так нужен всё таки риелтер или нет!? Это, безусловно, зависит от конкретной ситуации и определяется человеком, который принимает решение. Моё же мнение, что в большинстве случаев, имея элементарное образование, умение пользоваться интернетом, а не просто щёлкать «мышкой», в большинстве случаев в современных реалиях можно совершить процесс купли/продажи или аренды практически любого объекта недвижимости вполне самому. Естественно, как и любой новый и сложный процесс – это потребует определённого времени и усилий, но далеко не все наши сограждане за потраченный период времени смогут заработать ту сумму денежных знаков, которые смогут при этом сэкономить. Процесс этот гораздо более сложный, чем кажется на первый взгляд, но я вас уверяю, что приложенные усилия окупятся. Есть, конечно, и исключения, когда человек принципиально и/или по каким-то причинам не хочет этим заниматься самостоятельно, если объект недвижимости находится в другом городе или в иных случаях, то тогда конечно лучше это поручить посреднику-риелтеру. При этом надо быть готовым выложить ту сумму, которая указана в договоре и, возможно ещё чуть-чуть. В этом случае, лучше всё таки заключать договор с крупным агентством, а не «с чёрным маклером», чтобы он вам не обещал и, желательно внимательно знакомиться с условиями договора, а не надеяться, что риелтер всё вам рассказал на словах. И при этом, по мере возможности, всё равно контролировать ситуацию самому!
Что касается оформления ипотеки, из опыта работы риелтером и из личного жизненного опыта могу сказать, что бояться ипотеки не следует. Следует лишь грамотно и адекватно оценить её необходимость и реальные затраты связанные с обеспечением кредита, как на начальном этапе, а это оценка объекта недвижимости, если речь не идёт о новостройке, страхование жизни, здоровья, объекта недвижимости и права собственности, опять таки, если речь не о новостройке. Понимание того, что кредит, а это именно обычный кредит со специфическим названием, берётся на длительный период времени и обстоятельства могут сильно измениться за это время. Так и возможность в течение всего периода ипотеки производить ежемесячные платежи и быть готовым ежегодно нести дополнительные затраты по оплате и оформлению страховки, вот собственно и всё.
Есть ли льготы и скидки у агентства при одобрении ипотеки, потому что это один из доводов для привлечения клиентов!? Да, они могут быть, но только не в Сбербанке, который не даёт преференций никаким агентствам, во всех остальных случаях они, если и будут у агентства, то не на столько велики, как вам будут обещать! А после неоднократного повышения ЦБ ключевой ставки их может и не быть совсем, а вот риелтер может иметь личные, именно для себя, определённые «откаты» за новых клиентов.
Поэтому ипотеку я бы рекомендовал одобрять самостоятельно, в этом случае уже на этапе одобрения будут понятны условия кредитования, дополнительные затраты на оценку и страховку, а самое главное – одобренная сумма, первоначальный взнос и ежемесячный платёж. Всё это позволит вам ещё раз критично оценить свои возможности и целесообразность приобретения недвижимости в ипотеку. Самое главное, что нужно иметь ввиду, что объект недвижимости приобретённый в ипотеку может быть продан и до окончания выплат по самой ипотеке. Поэтому, чем больше первоначальный взнос, тем лучше. Во-первых, больше шансов, что банк одобрит кредит. Во-вторых, как правило – это меньший процент и переплата по кредиту, за длительный период это может быть несколько сот тысяч рублей. В-третьих, больше шансов, что при необходимости продажи недвижимости вы сможете погасить и кредит, и получить крупную денежную сумму «на руки».
Я же одобрил своему клиенту ипотечный кредит аж на 29 лет, под очень хороший процент даже на тот момент, всего 8,1%. Сделку провели успешно, хотя были и некоторые накладки, но… Но, для себя я решил, что может быть в этой сфере деятельности и есть что-то похожее на такси, в том числе и свободный график работы, и работа с людьми, но всё таки – это, в первую очередь, активные продажи! Потому что прошли те времена, когда ты сидишь в офисе и ждёшь, что «упадёт заказ» придёт клиент на консультацию и ты заключишь с ним договор. Хотя, такие ситуации и бывают, но их с каждым днём всё меньше и меньше. Поэтому на сегодняшний день работа риелтера – активный поиск клиентов и обман продажа ему этих услуг. Для себя я принял решение, что ни продавать услугу, ни тем более обманывать оказывать такую услугу я не хочу!
Цель этой статья не унижение и принижение статуса риелтера, есть люди, которые действительно очень грамотно и качественно выполняют свою работу и они мне попадались, но изложенные факты, остаются фактами. Цель написания этой статьи вселить уверенность и дать надежду тем людям, которые решили самостоятельно продавать или покупать, снимать или сдавать недвижимость. Я всего лишь попытался, основываясь на небольшом личном опыте, рассказать, как всё это устроено изнутри.
Поэтому я опять продолжаю трудиться в такси, надеясь, что здесь активным поиском занимаются специально обученные люди – ЯндексGo или Ситимобил, или кто-то иной, но не я. А моя задача – остаётся только качественно оказать эту услугу. Получается по-разному, но я стараюсь и буду стараться впредь!
Если у кого-то есть какой-то опыт взаимодействия с риелтерами, будет интересно услышать ваше мнение…
Спасибо, что дочитали до конца! Желаю всем безопасных дорог, хороших водителей или пассажиров!