Собственниками квартир на вторичном рынке могут быть не только граждане, но и юридические лица, например, банки, инвестиционные компании или фонды, а также организации, ранее купившие жилье у сотрудников.
Странно, но покупка жилья у них иногда предусматривает большее число рисков, чем у физических лиц.
По оценкам специалистов, наиболее безопасна покупка жилья у банков. Они обычно продают залоговые квартиры, владельцы которых не смогли обслуживать ипотечный кредит. При этом банки размещают объявления о продаже на своих сайтах, а также на специальных площадках, предусмотренных для проведения аукционов и специализированных сервисах. Плюсом является то, что стоимость таких квартир ниже, а юридическая чистота обеспечена. Однако, покупатель не всегда может предварительно осмотреть объект, да и сама процедура обычно довольно длительна. Кроме того, купить жилье с привлечением ипотечного кредита достаточно затруднительно.
Если квартиру продает компания, то как и в случае с частником сначала нужно получить выписку из ЕГРН, из которой станет ясно, действительно ли она принадлежит данной организации и есть ли на нее обременения. Надо запросить правоустанавливающие документы на объект, справку об отсутствии долгов за оплату «коммуналки», выписку из домовой книги и т. д. Кроме того, придется проверить саму компанию. Первый шаг-получение актуальной выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Это нужно для понимания того, существует ли и не ликвидировано ли юридическое лицо, кто является его генеральным директором. Кроме того, специалисты советуют проверить деятельность продавца за три последних года, поскольку такой срок предусмотрен для налоговой инспекции. В случае возможных нарушений она может оспорить сделку.
Помните, что приобретение жилья у организации означает покупки части ее активов. Покупатель должен разобраться с тем, на основании чего может происходить передача актива, кто принимает решение, какие документы в таком случае должны быть предоставлены. В одних организациях, например, это регламентировано уставом, в других требуется согласие основных акционеров. Необходимо все это выяснить и получить подтверждающие документы.
Очень важно проверять наличие законных прав у представителя компании, который будет подписывать договор купли-продажи. Есть ли все документы, подтверждающие возможность отчуждения квартиры юридическим лицом или его представителем (действующая доверенность подписанта, согласие всех учредителей на продажу квартиры или решение собрания). В этом случае могут возникнуть претензии со стороны учредителей юридического лица.
Знайте, что при покупке следует рассчитываться с продавцом только путем безналичных расчетов. Лучше всего при помощи аккредитива.
Придется проверить продавца на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.
Помните, что банкротство юридических лиц происходит довольно часто. Покупателю следует проверить финансовую устойчивость компании. Как минимум необходимо выяснить, не находится ли организация в базе ликвидируемых предприятий, в отношении которых открыты дела о банкротстве. Также следует проверить компанию на наличие открытых судебных производств.
Знайте, что сделку по покупке квартиры у организации, которая в течение трех лет объявит себя банкротом, могут оспорить в суде.