В предыдущей статье я подробно описала алгоритм проверки продавца. Теперь перейдём к самой квартире. Тут тоже много нюансов.
1. Начинать проверку удобнее с правоподтверждающих документов. Их выдают собственнику после регистрационных действий, в подтверждение возникшего права собственности. В зависимости от времени регистрации и других обстоятельств к таким документам могут относиться:
1) свидетельство о праве собственности, в народе именуемое «зелёнка». Название пошло от цвета бланков, которые выдавали до 2008 года, потом они стали розовыми, ещё позже – жёлтыми, а потом и вовсе белыми, но «зелёнка» уже прочно закрепилась в словарном обороте. Свидетельства в разное время выдавали Бюро технической инвентаризации (БТИ), Государственное учреждение юстиции (ГУЮ), Федеральная регистрационная служба (ФРС), Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр);
2) с 15 июля 2016 года свидетельства о праве собственности отменили, вместо них в подтверждение регистрации права выдают удостоверяющую выписку из ЕГРН. В ней указывают те же сведения, что были ранее в «зелёнках»: документы-основания, субъект права, объект, вид права, зарегистрированные ограничения прав и обременения, кадастровый номер и т.д.
Внимательно сверьте правоподтверждающие документы с имеющейся у вас информацией:
– соответствуют ли сведения о собственнике его паспортным данным. Если, к примеру, человек изменил фамилию, нужно уточнить, в связи с чем это произошло, и запросить дополнительно подтверждающие документы;
– верно ли указаны все реквизиты и характеристики квартиры (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер);
– какой вид права собственности: личная (собственник один), совместная (с супругом, значит, на сделку нужно нотариальное согласие) или долевая (в таком случае должен быть указан размер доли продавца, а также фамилии и доли других собственников).
2. Правоустанавливающие документы. В «зелёнке» или выписке из ЕГРН они указаны в графе «документы-основания». Называются так, потому что именно на их основе у продавца возникло право собственности. Это могут быть свидетельства о праве на наследство, договоры (долевого участия в строительстве, купли-продажи, дарения, мены, бесплатной передачи в собственность (приватизации), решения органов власти о предоставлении в собственность, акты приёма-передачи. Эти документы тоже нужно подробно изучить на соответствие:
– паспортным данным продавца;
– «зелёнке» и выписке о квартире.
3. «Свежие» выписки из ЕГРН. Да, именно во множественном числе. К сожалению, для полной проверки юридической чистоты одной выписки зачастую недостаточно. Максимально «свежие» – потому что нужны самые последние сведения об объекте. К сожалению, ни «зелёнка», ни удостоверяющая выписка, выданные несколько лет назад, уже не отражают актуальной информации. Квартиру могли заложить, продать, внести как вклад в уставный капитал юрлица. Поэтому я рекомендую изучить:
1) выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Она содержит сведения о собственнике, основные характеристики квартиры, включая кадастровый номер, поэтажную экспликацию и/или план самой квартиры, зарегистрированные ограничения и обременения. Заказать её может любое лицо. Недостаток выписки: она содержит только реквизиты документов-оснований. Это может быть проблемой, если сами документы утеряны, повреждены или вызывают сомнения;
2) выписку о содержании правоустанавливающих документов. Она безусловно необходима в случаях, когда есть вопросы к достоверности документов-оснований. Заказать такую выписку может только собственник или уполномоченное им лицо по доверенности;
3) выписку о переходе прав на объект недвижимости. В ней отражена полная история сделок с квартирой. Быстрыми и/или многократными перепродажами часто прикрывают мошеннические схемы. Поэтому частая смена собственников – повод насторожиться и даже отказаться от сделки. Заказать выписку может любой человек.
4. Технический паспорт жилого помещения содержит подробную техническую информацию о квартире: общая и жилая площадь, размеры каждого помещения, экспликация. Все эти сведения крайне важны для проверки переустройства или перепланировки. Если во время осмотра квартиры вы заметили несоответствие с данными техпаспорта, лучше отказаться от покупки или попросить продавца узаконить перепланировку до заключения договора. Риелторы и собственники жилья часто не видят ничего плохого в самовольном переносе стен, объединении санузлов, кухни с гостиной, демонтаже балконного блока. Однако все эти дизайнерские находки незаконны без надлежащего согласования, какие-то перепланировки в принципе невозможно будет узаконить никогда.
Покупая квартиру с незаконными переустройством или перепланировкой, вы сильно рискуете. Если об этом узнают контролирующие органы, вам как новому собственнику грозят:
– административный штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей (часть 2 статьи 7.21. КоАП РФ);
– обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, далее – ЖК РФ);
– утрата права собственности, если не восстановите всё, «как было» (часть 5 статьи 29 ЖК РФ).
Возможно, вы счастливо проживёте в перепланированной квартире без штрафов и судебных разбирательств. Но более вероятно, что рано или поздно тайное станет явным по заявлению недовольных соседей или сотрудников ТСЖ/УК. Последние, между прочим, имеют право доступа в жилые и нежилые помещения для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, ремонтных работ и проверки недостатков предоставления коммунальных услуг.
5. Поиск споров о квартире в судах общей юрисдикции по месту её нахождения. Основания исков могут быть самыми разными: бывшие собственники/их родственники пытаются признать недействительным договор с продавцом; наследники оспаривают распределение имущества после смерти наследодателя; супруг делит совместно нажитое имущество; несовершеннолетний, не участвовавший в приватизации квартиры, решил заявить свои права. Споры по таким категориям дел иногда затягиваются на месяцы и даже годы. И если на время разбирательства квартиру вдруг не арестовали для сохранности, ушлый собственник вполне способен поскорее от неё избавиться, получить деньги по сделке и скрыться. Безусловно, покупать такое жильё не стоит.
Иски о правах на недвижимость относятся к так называемой исключительной подсудности, их предъявляют в суд по месту нахождения имущества (часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). Поэтому проверяйте судебные дела на официальных сайтах соответствующих районных судов, пример:
Для Москвы информацию можно проверить через единый портал судов общей юрисдикции: вкладка «поиск информации по делам», в графу «стороны» вводите поочерёдно фамилии продавца и известных вам предыдущих собственников. Здесь очень пригодится выписка о переходе прав из пункта 3.
6. Архивная справка по форме 9 о прописанных лицах на основе карточки регистрации. Я рекомендую не ограничиваться в проверке обычной справкой об отсутствии/наличии прописанных на момент оформления сделки. Такой документ, к сожалению, не снимает все риски покупателя. Принципиальное отличие архивной справки от обычной – список всех, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире с указанием оснований постановки на рег.учёт и снятия с него.
Установить цепочку прописанных очень важно: среди когда-то зарегистрированных могут быть не только умершие или сменившие место жительства по собственной воле, но и лица, признанные судом безвестно отсутствующими/умершими, осуждённые к лишению свободы, зарегистрированные фиктивно, выселенные по судебному решению. Потенциально любой жилец, снятый с учёта в принудительном порядке (кроме действительно умерших, конечно), может объявиться из ниоткуда и претендовать на право пользования квартирой. Покупателя в таком случае ждёт долгое и нервное судебное разбирательство. В моей практике было подобное дело: мужчину, осуждённого на длительный тюремный срок, вычеркнули из прописанных, но по закону он сохранял право проживать в квартире.
Ранее хранением карточек регистрации занимались «лица, ответственные за приём и передачу в органы регистрационного учёта документов». В основном это были паспортисты при ТСЖ и управляющих компаниях. Действовали они по административному регламенту, утверждённому Приказом ФМС России от 11.09.2012 года N 288.
Однако с 17 апреля 2018 года этот регламент отменён, и сейчас ведение, выдача, хранение карточек регистрации федеральными нормативными актами не предусмотрены. Теперь порядок получения информации о ранее прописанных членах семьи устанавливает региональное законодательство. В Москве, например, такая информация предоставляется в форме Единого жилищного документа (подпункт 2.3.1.2., пункт 2.3.2. Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы от 27.03.2012 года N 111-ПП). В других регионах справку можно получить через МФЦ, оказывает услугу чаще всего администрация муниципального образования.
7. «Свежие» справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг из всех ресурсоснабжающих организаций, Фонда капитального ремонта (ФКР), УК/ТСЖ. Именно справки, а не просто последняя квитанция об оплате с прочерком в графе «долг»: если продавец платит за электричество или воду «по-среднему», итоговое расхождение между нормативным и реальным потреблением по счётчикам может оказаться приличным и образовать задолженность в несколько тысяч. А узнаете вы о ней, когда пойдёте переоформлять лицевые счета на своё имя. Для регистрации права собственности эта информация не требуется, так как не влияет на возможность перехода права. Да и долги по основным видам коммунальных услуг нельзя возлагать на нового собственника жилья, ведь его обязанность по содержанию квартиры возникает с момента регистрации права собственности (пункт 5) части 2 статьи 153 ЖК РФ).
Однако предварительная проверка сэкономит покупателю много нервов и времени.
Во-первых, задолженность по взносам в ФКР по закону «привязана» к объекту недвижимости, а не его собственнику. Поэтому всю сумму долга, если он есть, придётся платить покупателю (часть 3 статьи 158 ЖК РФ).
Во-вторых, задолженности по другим видам коммунальных услуг ложатся на плечи того, кто их накопил, и не переходят к покупателю. Даже при наличии у продавца долгов их не должны отображать на лицевых счетах нового собственника, и тем более – требовать с него оплаты. Организация, которой задолжал продавец, предъявляет ему претензию и взыскивает долг в судебном порядке. Но бухгалтеры и другие сотрудники ТСЖ, управляющих компаний, ресурсоснабжающих организаций зачастую не хотят пользоваться законным способом взыскания. И вместо этого выкручивают руки новому собственнику квартиры, арсенал средств давления довольно широкий: от ультиматумов в духе «мы технически не можем удалить долги из лицевого счёта, поэтому платите» до криков, угроз ославить на весь дом, обвинений в мошенническом сговоре с продавцом. Правда, жалобы в прокуратуру, жилищную инспекцию, Роспотребнадзор творят чудеса, и лицевой счёт волшебным образом пустеет, а претензии к новому собственнику испаряются. Но какой ценой. Согласитесь, проще проверить наличие долгов «на берегу» и сразу решить, что делать. Продавец может погасить их сам до заключения договора или снизить цену на сумму задолженности с расчётом, что оплачивать будет уже новый собственник.