Каким должен быть апарт-отель и его управляющая компания, чтобы приносить частным инвесторам высокий доход? Раскладываем по полочкам в этой статье.
Апарт-отели уже завоевали широкую известность и высокий спрос как со стороны инвесторов, так и со стороны гостей. Однако формат это относительно новый. Поэтому только сейчас можно как-то обоснованно оценивать, какие типы апарт-отелей успешны и доходны, а какие – не очень.
Почему только сейчас? А потому что первые классические апарт-комплексы пришли на российский рынок недвижимости только в 2014-2016 годах. С 2016-2017 они начали сдаваться в эксплуатацию и принимать гостей. С тех пор прошло необходимые 4-5 лет, по которым можно собирать данные и реально оценивать факторы успеха и прибыльности проектов.
Так вот, эксперты сошлись на том, что самые успешные и доходные апарт-отели – это сервисные отели, которые ничем не отличаются от гостиниц, кроме наличия кухни и работы с частными инвесторами. Ключевую роль здесь играют управляющие компании и уровень их профессионализма.
Некоторые гостиничные операторы пока не выделяют определенных брендов сервисные апартаментов, а используют хорошо известный бренд с изменением названия, например, Novotel Suites или Holiday Inn Suites.
Однако по мере развития этого сектора и роста спроса некоторые международные гостиничные операторы уже начали создавать определенные бренды для объектов, ориентированных не только на краткосрочный формат проживания, но и на долгосрочную перспективу, например, Executive Residency от Best Western или Shama от Onyx Group. Есть даже операторы, специализирующиеся на обслуживании апартаментов, такие как Frasers и Ascott.
Это связано с тем, что, с одной стороны, управляющие компании как апарт-отелей, так и классических гостиниц обеспечивают работу отеля и берут на себя весь комплекс работ, связанных с эксплуатацией и организацией гостиничного сервиса гостям, то есть выполняя все функции, связанные со сдачей апартаментов в аренду.
С другой стороны, управление апартаментов имеет свою специфику. Вот три основные особенности управления апарт-отелем:
- Множество собственников. Взаимодействие со множеством собственников, как правило, физическими лицами.
- Обеспечение доходности. Управляющая компания обеспечивает большую загрузку по более высокой цене, и тем самым, более высокую доходность инвесторам. Ее главная задача – обеспечение максимально возможного уровня доходности каждому собственнику.
- Гибкость. Возможность быстро перестраивать стратегию продаж в зависимости от ситуации в стране, мире (гибкость апарт-отеля по отношению к классическому отелю в плане изменения основной стратегии с кратко на средне и долгосрочную и наоборот).
И чтобы управляющая компания могла выполнять все возложенные на неё функции, в апарт-отеле еще на этапе проектирования должны быть продуманы концепция и бизнес-модель: если они хорошо определены и согласованы с самого начала и если девелопер, инвестор и управляющая компания смотрят на всё это одинаково – это отличная практика.
Вообще, стоит отметить, что проектирование апарт-комплексов относится к наиболее сложной группе объектов для проектировщиков.
Требуется учесть большое количество нюансов, характеристик и параметров, непосредственно влияющих на функционирование объекта, разделение потоков гостей внутри объекта, их комфортное размещение, рентабельность проекта. А именно:
- Разграничение потока персонала и гостей для максимального комфорта и удобства. Ведь проектируя гостиничный комплекс, необходимо уделять внимание не только вопросам размещения гостей, но и заранее планировать, как гости и персонал будут перемещаться по комплексу;
- Разделение гостей при долго-, средне- и краткосрочном проживании внутри отеля: тем, кто живет дольше месяца не очень-то комфортно жить рядом с теми, кто въезжает и выезжает каждый день;
- Общественные и личные пространства: так, например, модульный дизайн и эффективное использование пространства – ключ к сокращению затрат;
- Проработка гостиничных технологий: технологические зоны (раздевалки и столовая для персонала, складские помещения, помещения для хранения уборочного инвентаря, тележек, дополнительной мебели, прочего инвентаря), маршруты и места хранения мусора, система СКУД (контроль доступа) и видеонаблюдения. Кроме того, должны быть места для комфортной работы сотрудников УК: от офисов до ресепшн. Ведь УК в данном случае выступает полноценным отельным управляющим. То есть не только решает вопросы вывоза мусора, уборок и прочего, как это устроенно в обычных квартирных домах, но и в том числе приема и размещения гостей;
- Прочие гостиничные технологии (хорошая звукоизоляция, кондиционирование, отдельные лифтовые холлы для персонала и прочее);
- Детальная проработка инфраструктурных объектов на территории (лобби, рестораны, кафе, фитнес-центр, СПА-зона, детский клуб, коворкинг, конференц-залы и т.д.);
- Постановка задач на проектирование инженерных систем в номерах, в МОПах;
- Соответствие всех помещений санитарно-гигиеническим, экологическим нормам, требованиям для прохождения обязательной классификации;
- Поиск сбалансированного подхода между конструктивом здания, архитектурно-планировочными решениями и затратами на содержание и эксплуатацию, доходами отеля. Ведь прибыльность для частных инвесторов – ключевая задача УК.
Но зато, если выполнить все эти необходимые требования, сервисные апартаменты являются очень рентабельными для управляющих компаний, девелоперов и инвесторов. Гостиницы, как правило, обходятся сильно дороже в расчете на комнату, учитывая все общественные места и подсобные помещения, необходимые для бизнеса.
Но каким бы хорошим не был апарт-отель, чтобы получить от этого преимущества, сама управляющая компания должна быть профессиональной.
Отсюда вопрос – как отличить профессиональную УК?
Вот несколько подсказок, которые мы рассмотрим на реальном примере:
1. Определить экспертность УК поможет опыт. У неё должен быть успешный кейс от реализации до управления. Пример: петербургская УК VALO Service, которая реализует известный в Северной столице комплекс апарт-отелей VALO с нуля – от формирования идеи до ее воплощения в уникальный по своим характеристикам комплекс апарт-отелей, приобретая опыт на каждом этапе. При этом проект постоянно совершенствуется и развивается.
2. Управленческий состав в компании. И тут важно задать следующие вопросы:
- Кто возглавляет компанию, где работали раньше?
- Есть ли эксперты, имеющие личные успешные кейсы по реализации подобных проектов?
- Сколько команда работает вместе?
- Чего достигла? Через какие кризисы прошла и чему научилась? Так, открытие отеля VALO Hotel City пришлось на самое начало пандемии – март 2020 года. При этом команде удалось добиться плановой загрузки и выплачивать инвесторам гарантированный доход даже на пике коронакризиса.
- Какой объем реализованных проектов?
- Какие планы развития?
- Какие отзыва рынка? Профессионального сообщества?
- Сколько персонала, насколько он эффективен? В таких проектах очень хорошо, если работает многозадачный персонал: минимальная численность многозадачного персонала – экономически эффективное решение для поддержания максимально прибыльности.
- Как набирает и обучает персонал?
3. Экспертиза в создании концепции. Начиная с 2017 объем предложения на рынке апартаментов начал заметно увеличиваться, на рынок выходили новые проекты.
Конкурентный рынок предполагает формирование преимуществ продукта, постоянную работу по комплексному совершенствованию и развитию. Именно поэтому работе над концепцией VALO было необходимо уделять особое внимание. Причем, формируя концепцию, команда ориентировалась как на потребности инвесторов, так и на гостей отеля. Работа над концепцией не останавливается, поскольку необходимо учитывать постоянные изменения, происходящие на рынке.
На данный момент, основа концепции VALO – мультиформатность, обеспечивающая возможность выбора как инвесторам, так и гостям отеля.
Более того, управляющей компании удалось превратить масштаб проекта в преимущество: VALO Service смогла обеспечить высокий уровень загрузки большого объема апартаментов за счёт разделения на различные форматы, ориентированные на разные группы туристов. Тут каждый найдет для себя наиболее комфортный формат пребывания.
Если хотите узнать о проекте VALO, заходите сюда: https://valoapart.ru/. В комплексе ещё остались юниты для инвесторов, хоть и не так много! А если заинтересовались УК «VALO Service», изучить информацию можно вот тут: https://valoservice.ru/. Под ее управлением находится еще несколько проектов.
*Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Застройщик – ООО «ГАЛС». Посмотреть разрешение на строительство можно здесь.
