Проверки земельных участков с апартаментами начались в России. Для этого анализируются планы местности, сделанные при помощи аэрофотосъёмки, а также изучаются разрешения на строительство и прочая документация.
Обоснование проверок - данный вид недвижимости находится в зоне особого риска. Зачастую недобросовестные застройщики продают под видом апартаментов нежилые помещения в самостроях.
Цель проверок - пресечение мошенничества в виде продаж самостроев гражданам.
К примеру, земельный участок предназначен для размещения объектов торгово-офисного или санаторно-курортного назначения, а на самом деле на нём возводятся апартаменты. Это считается самостроем и по закону должно быть демонтировано.
Собственникам и застройщикам апартаментов, построенных на законных основаниях, ничего не грозит. Хотя даже возведённые по всем правилам апартаменты до сих пор не имеют чёткий юридический статус.
Между квартирами и апартаментами имеются несколько значительных отличий:
1. По закону апартаменты являются нежилыми помещениями.
2. В апартаментах выше налог на имущество. Если в квартирах он составляет 0,1-0,15% от кадастровой стоимости, то в апартаментах - 0,5% (гостиничное назначение) и 2% (общественно-деловое назначение).
3. При покупке апартаментов не приходится рассчитывать на налоговый вычет.
4. Более высокая плата за ЖКУ (исключение - апартаменты, расположенные в одном здании с квартирами).
5. Нет возможности оформить постоянную регистрацию. Это может быть очень важно в тех случаях, когда нужно быть "прикреплённым" к ближайшим объектам социальной инфраструктуры (детскому саду, школе, поликлинике).
6. Отсутствуют требования к наличию рядом этих объектов.
7. Не действуют строительные нормы, предъявляемые к жилым помещениям (толщина стен, уровень инсоляции и шумоизоляции).
Отсутствует и единый правовой механизм перевода из статуса апартаментов в статус квартиры. Подобный законопроект был внесён в Госдуму в начале 2021 года, но так и не был принят.
Возможно, если бы власти поторопились с определением юридического статуса апартаментов в системе координат нашего законодательства, то и не было бы махинаций с продажами самостроев.
С уважением,
Андрей Ворсов ‒ ваш личный эксперт по недвижимости на юге России