Сегодня о причинах безудержного роста стоимости новостроек знает каждый россиянин. Это повышение цен на стройматериалы и затраты на транспорт, инфляция и связанные с ней расходы на зарплату строительных рабочих, а также их хроническая нехватка.
Но не все понимают, что высокая ключевая ставка Центробанка влияет не только на повышение процентов по ипотеке, но увеличивает и затраты застройщиков на кредиты, что безусловно способствует росту себестоимости строительства жилья.
Конечно, потенциального покупателя мало волнуют причины. Его волнуют высокие цены и проценты за ипотеку. Ведь уровень реальных доходов россиян не растет такими темпами. Рано или поздно ценам придется снижаться.
Но, как ни парадоксально, покупатель может и выиграть. Застройщики вынуждены строить дома и продавать квартиры быстрее, то есть заехать в новое жилье получится раньше, а выбор становится больше.
Кстати, банки еще в прошлом году начали пересматривать условия кредитования для застройщиков. В полной мере рынок ощутит это через месяц-полтора.
"За прошедшее время ставки по банковским продуктам для застройщиков увеличились на 4 процентных пункта - примерно с 6,5-7,5% до 10,5-11,5%", - говорит управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.
Для доли займа, которая уже "покрыта" средствами, поступившими на счета эскроу, действует не базовая, а специальная пониженная ставка. Соответственно, чем больше квартир продано и чем больше средств на счетах эскроу, тем ниже средний процент по кредиту.
В конце 2021 года так называемая эффективная ставка (среднее от базовой и специальной ставок) находилась около 3,5-4%, что ниже ставок по кредитам, которые банки выдавали организациям на обычных условиях. "Если в проекте уже продано 30-50% квартир, то ставки остаются на относительно комфортном для застройщиков уровне - 3-4%", - подтверждает Колочинский.
Уже на стадии "котлована" застройщики могут добиться оперативного снижения ставки - для притока средств на счета эскроу и, соответственно, снижения процентов по кредиту, они мотивированы нарастить темпы продаж. В первую очередь это может происходить за счет первоочередной продажи ликвидных площадей, снижения цен на жилье, различных акций.
Долгое строительство будет невыгодным вложением, считает первый вице-президент "ОПОРЫ России" Павел Сигал. Чем дольше строится объект, тем дороже он обходится. Сейчас дом строится 2-4 года, девелоперы будут стремиться к нижней планке.
Застройщики попытаются активнее продавать квартиры, особенно на начальной стадии строительства с помощью акций и скидок. Могут пересмотреть графики продаж, раньше и, соответственно, по более низкой цене выставляя более востребованные квартиры. Например, небольшой площади или те, где окна выходят не на автотрассу, а во двор. Сейчас такое жилье компании нередко придерживают до окончания строительства, чтобы продать уже по более высокой цене. То есть у потребителя расширится выбор квартир на ранних стадиях строительства по более низким ценам.
В ситуации экономической нестабильности застройщикам тревожно брать кредиты под 12-15%, но еще опаснее остаться без продаж. Такой вариант исключать не стоит, если ставки по ипотеке превысят психологический барьер, а действующие виды господдержки будут свернуты.