Покупка жилья – это всегда непросто. Поиск подходящего объекта может занять долгие месяцы и обернуться большой головной болью. А когда та самая квартира наконец нашлась, нужно ещё проверить массу юридических нюансов. Хорошо, если в помощниках у вас компетентные юрист, риелтор, ипотечный менеджер банка, нотариус (круг специалистов зависит от конкретного объекта недвижимости, его собственников, вида сделки). Но такая подстраховка есть не всегда. К тому же, специалисты могут оказаться и не компетентными. Поэтому без основ юридической грамотности не обойтись.
Условно юридическую проверку сделки можно разбить на два основных блока: проверка продавца и объекта недвижимости. В этой статье подробно остановлюсь на продавце.
1. Для начала внимательно изучите паспорт (оригинал) собственника и человека, который будет подписывать договор/принимать деньги от его имени, если такой есть. Ведь заключить сделку по поручению и в интересах продавца могут его родственники, знакомые, риелтор на основании доверенности и договора. С приходом пандемии такие истории стали более частыми. В паспорте на своих местах должны быть водяные знаки, голографическая наклейка, печати и штампы, подписи должностных лиц и самого гражданина.
Не стоит пренебрегать этим пунктом. В своей практике я слишком часто вижу, как легкомысленно участники сделок относятся к проверке важных бумаг. Между тем, оборот поддельных документов не становится меньше, и каждый год приносит новые мошеннические схемы. Поэтому я продолжаю повторять очевидные вещи о безопасности.
Иногда недочёты и ошибки в паспорте – результат банального недосмотра, когда сработал пресловутый человеческий фактор: ответственные сотрудники забывают шлёпнуть печать или подписать нужную графу. К сожалению, из-за такой «мелочи», как отсутствие подписи руководителя подразделения ФМС/МВД на первом развороте, паспорт могут признать недействительным. В результате с оформлением сделки возникнут сложности. Я сталкивалась с подобным случаем: мужчине пришлось получать новый паспорт и только потом заключать договор купли-продажи.
2. Проверьте действительность паспорта с помощью онлайн-сервиса на сайте МВД РФ, для этого достаточно ввести серию и номер.
3. Проверьте сведения о семейном положении продавца. Квартира, купленная в браке, считается совместно нажитым имуществом, даже если в «зелёнке»/выписке из ЕГРН собственником указан только один супруг. Для продажи такой недвижимости необходимо нотариально заверенное согласие супруга продавца (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).
4. Если от имени продавца в каком-либо этапе сделки участвует другой человек, у него должна быть оформленная нотариусом доверенность или договор (поручения/агентский/оказания услуг), часто – оба эти документа. Как правило, на основании только доверенности действуют родственники продавца, на основании доверенности и договора или одного только договора – юристы, риелторы и другие посредники, которые занимаются сделками с недвижимостью.
Подробнее о проверке доверенности. Для начала внимательно прочтите её текст:
– кому (доверенное лицо) и от кого (доверитель) выдана. Сравните данные с паспортами этих граждан;
– какие полномочия есть у доверенного лица, например: только сбор документов для сделки, или вдобавок подача на регистрацию, или право подписи договора, право получения денег и так далее;
– указан ли точный предмет сделки. Если да – сверьте данные объекта недвижимости с документами о праве собственности. Бывают ещё так называемые «генеральные» доверенности на совершение от имени доверителя любых юридических действий с любым его имуществом, в таких документах конкретные квартиры/дома обычно не прописывают;
– срок действия доверенности. Он может быть не указан, в этом случае доверенность действительна в течение года со дня оформления (пункт 1 статьи 186 Гражданского кодекса РФ);
- какой нотариус составил и удостоверил документ;
- реестровый номер доверенности, присвоенный ей при регистрации.
К сожалению, доверенности тоже подделывают. А ещё в любое время действующую доверенность можно отозвать, и она утратит силу. Поэтому крайне желательно проверять её достоверность и актуальность в Единой информационной системе нотариата (далее – ЕИС). Это можно сделать онлайн с помощью сервиса Федеральной нотариальной палаты. Результат проверки выглядит так:
С конца декабря 2020 года вступил в силу «закон о цифровом нотариате» (ФЗ от 27 декабря 2019 года № 480-ФЗ), который вводит дополнительную цифровую защиту для ряда нотариальных документов, в том числе доверенностей. Теперь на каждой из них в нижнем углу справа проставляют уникальный QR-код, для проверки нужно только отсканировать код в специальном сервисе.
Но онлайн-сервисы проверки подтвердят только, числится ли документ с указанными реквизитами среди недействительных/отменённых. Содержание доверенности узнать не получится. Для этого стоит посетить нотариуса и уточнить, совпадает ли текст доверенности с той, что занесена в единую систему. Всем нотариусам доступны расширенные возможности ЕИС, в том числе проверка идентичности содержания документа. Поэтому обратиться можно в любую нотариальную контору. К сожалению, и эта перестраховка не лишняя. Нотариусы регулярно выявляют случаи, когда мошенники используют реальные бланки зарегистрированных доверенностей: меняют местами доверителя и доверенное лицо или оставляют реквизиты документа, но удаляют первоначальный текст, внося совсем другое содержание. О подобных случаях сообщали, в частности, нотариусы Красноярского края.
И помните: отменить доверенность можно в любой момент, поэтому даже если вы проверяли её через ЕИС при первоначальном изучении документов/внесении аванса, обязательно повторите проверку в день заключения сделки.
5. Отношения между продавцом и специалистом по недвижимости обычно оформляют договором об оказании услуг. Он заключается в простой письменной форме и не требует специальной регистрации или удостоверения. Юридическую силу договору придают подписи обеих сторон (и печати, если соглашение заключено с юрлицом/ИП).
В договоре важно проверить:
- паспортные данные, другие реквизиты заказчика и исполнителя услуг;
- предмет договора: какие именно услуги оказывает исполнитель. Обычно это «консультации по юридическим вопросам», «поиск покупателей», «показ объекта недвижимости», «подготовка документов для регистрации»;
- срок действия договора;
- соответствие подписей и печатей тем, что указаны в паспортах граждан и документах организаций/ИП.
При заключении сделки посредник связан кругом прав, которые отражены в договоре. Любые другие полномочия без письменного подтверждения считаются не согласованными с продавцом, покупателю не стоит на них соглашаться. Пример из практики: нередко риелторы получают наличными аванс/задаток от покупателя и удерживают часть суммы в счёт оплаты своих услуг. При этом ни доверенность, ни договор с риелтором обычно не содержат права на получение денег от имени продавца. В такой ситуации настаивайте на личной передаче денег собственнику квартиры. И проследите, чтобы расписку о получении этих денег он написал самостоятельно, своей рукой.
6. Проверьте финансовую состоятельность (платёжеспособность) продавца. Заключать договор с человеком в долгах не стоит: сделки, совершённые банкротом, могут быть признаны недействительными, даже если продажа состоялась за три года до официального банкротства. Как-нибудь напишу подробнее о банкротстве и предбанкротном состоянии. Здесь ограничусь основным – проверкой: посмотрите информацию на сайте арбитражного суда по месту жительства продавца (в разделе «Картотека дел» по фамилии человека) и в федеральном реестре сведений о банкротстве.
7. Косвенные признаки проблем с финансами – непогашенные долги по исполнительным производствам. Поэтому стоит проверить также наличие задолженностей у продавца на сайте Федеральной службы судебных приставов(далее – ФССП).
8. Нередко бывает, что по имущественному спору с участием гражданина (должника) уже вынесено судебное решение, но кредитор ещё не забрал исполнительный лист или не отнёс его приставам. А срок предъявления листа к исполнению по общему правилу – три года (статья 21 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Такая задолженность не будет отражена в базе ФССП. Поэтому для полноты картины я всегда проверяю ещё и дела с участием продавца на сайтах судов общей юрисдикции хотя бы по месту его жительства и месту нахождения недвижимости, а лучше – во всех судах его города (по фамилии в разделе «судебное делопроизводство»- «поиск информации по делам и материалам»). Для Москвы – единый портал судов общей юрисдикции: вкладка «судебное делопроизводство» - «поиск информации по делам».
9. Самый спорный и проблемный пункт проверки: дееспособность продавца. При заключении сделки важно иметь объективные доказательства, что продавец понимал юридическое значение своих действий и мог руководить ими. К сожалению, такими доказательствами не являются ваши личные впечатления, мнение свидетелей, приёмщика документов из МФЦ, фраза нотариуса про «здравый ум и твёрдую память» в договоре: все эти люди не специалисты в психиатрии, не способны достоверно оценить ментальное состояние человека. Действующее водительское удостоверение для подтверждения вменяемости продавца тоже не подойдёт.
Вопрос проверки дееспособности довольно сложный и требует подробного объяснения, специалисты на практике решают его по-разному, поэтому напишу о дееспособности гражданина отдельную статью, чтобы не загромождать эту инструкцию. Здесь остановлюсь на своих рекомендациях по проверке.
Во-первых, нужно получить выписку из ЕГРН о дееспособности продавца, точнее – о том, что он не числится среди недееспособных (полное название документа: «выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным»). Запрашивает её сам продавец или уполномоченный им человек (по нотариальной доверенности). Покупателю, риелтору такой документ не выдадут.
Во-вторых, стоит запросить справку об учёте продавца в психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту регистрации. И лучше сопроводить его для получения этих документов: к сожалению, справки тоже подделывают, а ещё выписывают «по знакомству» или за вознаграждение. Обращаться следует в государственные и муниципальные учреждения, частные клиники не подойдут.
В-третьих, для минимизации рисков непосредственно перед заключением сделки можно провести медицинское освидетельствование продавца, или экспертизу. Такие услуги оказывают и государственные, и частные компании, врач-психиатр может приехать даже по месту совершения сделки. Процедура освидетельствования длится в среднем около часа, по результатам выдают заключение.
Справедливости ради, надо сказать, что подавляющее большинство покупателей пренебрегают проверкой дееспособности продавца, несмотря на рекомендации специалистов по недвижимости. Причин тому много – от желания сэкономить на оформлении сделки до неловкости перед продавцом, которого как бы подозревают в проблемах с психикой. Многие наши сограждане до сих пор крайне болезненно воспринимают тему психического здоровья, сомнения в ментальном благополучии часто расцениваются как страшное оскорбление.
Да и не принято раньше было брать какие-то там справки из ПНИ, приглашать психиатра для экспертизы. Десятилетиями сделки удостоверяли нотариусы и сотрудники БТИ, ГУЮ, а потом Росреестра. В понимании обывателей эти специалисты и должны отвечать за все проверки продавца и недвижимости. Запрашивать дополнительные документы, бегать по инстанциям, тем более таким специфическим, для многих представляется просто лишней головной болью, без которой вполне можно обойтись. Ведь родственники, знакомые, соседи покупают жильё без проверки дееспособности, и у них всё в порядке. О том, что это типичный пример ошибки выжившего, люди обычно не задумываются. Огромное количество сделок оспаривают и признают недействительными из-за пороков воли продавца (включая состояние недееспособности/ограниченной дееспособности). К сожалению, от таких исков не застрахован ни один покупатель. Свести риски к нулю нельзя, но можно существенно их снизить.