Средний срок выплаты ипотеки в России – 15-20 лет. В течение этого времени в семье происходит много перемен – и радостных, и печальных. Рождаются дети, меняются места работы, повышаются или снижаются заработки и т. д. В какой-то период некоторые люди вдруг начинают задумываться о смене места жительства. Соответственно возникает вопрос: а можно ли продать своё жильё, ведь оно продолжает находиться в залоге у банка?
К сожалению, большинство граждан плохо знают законы. Поэтому столкнувшись с ситуацией, когда хотелось бы продать ипотечное жильё, лишь вздыхают, наивно полагая, что до полной выплаты кредита совершить сделку по продаже недвижимости невозможно. Но такие варианты на самом деле существуют! И процедура продажи может быть совершенно легальной. В чём особенности такой финансовой операции? Обо всём по порядку.
Сделка возможна только с согласия банка
Купленная в ипотечный кредит квартира до полного расчёта с банком – ваша, но вопросы её отчуждения находятся под контролем банка до тех пор, пока, согласно договору, не будет выплачена вся сумма кредита. Однако продать её можно. Процедура довольно сложная, поэтому чтобы успешно провести сделку, на всех этапах продажи обязательно нужно сопровождение специалиста. Чтобы у владельца ипотечной квартиры появилось понимание, с чем ему предстоит столкнуться, рассмотрим в общих чертах такой алгоритм действий. Очень важный совет – не лишним будет нанять опытного риелтора или юриста, которые имеют практические навыки работы с ипотечной недвижимостью.
Консультация юриста: "Купленное по ипотечному кредиту жильё – полноценный объект гражданских прав. Соответственно, отчуждение такой недвижимости закон не запрещает. Но согласно законодательству РФ, собственник ипотечного жилья имеет право продать его, только получив согласие банка".
Прежде чем выставлять объект недвижимости на продажу, собственник должен узнать в банке, на каких условиях можно погасить кредит досрочно, чтобы с жилья снять обременение. Обычно в подобных ситуациях банк идёт навстречу своему заёмщику.
После получения разрешения на отчуждение недвижимости необходимо сделать выбор способа продажи жилья, которое находится в залоге. Их несколько:
● Досрочное гашение ипотеки (приемлемо, когда остаток кредита небольшой, либо позволяют накопления).
● Полная оплата кредитного долга в процессе сделки вырученными от продажи деньгами.
● Продажа с оставшимся долгом (новый владелец будет продолжать выплачивать ипотеку).
● В качестве продавца жилья выступает банк.
О каждом из четырёх вариантов – подробнее
Самое несложное и распространённое решение – погасить долг досрочно. Схема такая: сначала продавец гасит деньгами, полученными в виде задатка, оставшийся долг, затем совершается сделка. Разумеется, банк при таких обстоятельствах даёт согласие на отчуждение квартиры. Юридические отношения участников сделки при этом отражаются в договоре. Законность таких действий с 2015 г. обеспечивает ГК РФ.
Консультация юриста: "Задаток, кроме выполнения роли платёжного инструмента, выполняет функцию обеспечительного средства. При отказе продавца заключать основной договор, он должен будет вернуть эти деньги в двойном размере. Чтобы гарантировать защиту покупателя от риска, платёж рекомендуется внести прямо в банк. При этом в платёжном документе указываются данные кредитного договора и самого продавца".
Второй вариант – гашение остатков ипотеки в процессе сделки. Здесь предусмотрено обязательное участие банка. Представитель финансового учреждения выдаёт справку о сумме долга. Покупатель, используя банковскую ячейку или с помощью аккредитива, вносит деньги – продавцу и банку в размере неоплаченной суммы кредита. После оформления необходимых бумаг сделку можно оформлять в Росреестре.
Третий способ. Жильё продаётся вместе с ипотекой. Сложность заключается в том, что продавцу нужно искать покупателя, согласного купить жильё с перспективой дальнейшей выплаты им ипотеки. В таких ситуациях банк может предложить рефинансирование кредита.
Консультация юриста: "Покупателю такой недвижимости необходимо подать заявление на ипотеку, дождаться одобрения и выбрать обременённый объект".
И последний, самый неприятный вариант: когда банк вынужден взять на себя функции продавца недвижимости. Способ весьма нежелателен: продажа жилья финансовым учреждением – крайняя мера. К ней прибегают, когда заёмщик накопил большие долги по оплате. Для сделки нужно обоюдное согласие сторон.
Плюсы и минусы
Цена находящегося в залоге жилья, разумеется, будет ниже, чем стоимость покупки с учётом погашенного долга. Поэтому собственнику такая сделка невыгодна, а решение о продаже в таких ситуациях принимается в крайних случаях, если нет возможности вносить ежемесячные платежи. Нужно учитывать, что продавцу недвижимости, которая была в его собственности меньше определённого срока (3 года, 5 лет), придётся платить НДФЛ. Доход, полученный с продажи жилья, для расчёта налога может быть уменьшен на сумму затрат на её приобретение (сюда включаются уплаченные проценты). Поэтому чаще всего при продаже ипотечной недвижимости налоги не платятся, вне зависимости от периода её нахождения в собственности. Затраты на оформление документов обычно полностью берёт на себя покупатель.
Плюсом при покупке ипотечного жилья можно назвать чистоту и прозрачность сделки, ведь основную часть средств перечисляет банк.
Из минусов такой сделки - увеличенный срок продажи. Несколько недель нужно будет потратить, чтобы собрать необходимые документы, провести оценку, подготовиться к заключению договора. На заключительном этапе банк-кредитор переведёт продавцу деньги только после того, как недвижимость пройдёт перерегистрацию в Росреестре.
Есть ли риски?
Для продавца рисков нет. Поскольку залоговые права зафиксированы Росреестром, он не может лишиться своего жилья до полного завершения сделки. А вот у покупателя риск есть. Банк может через суд оспорить сделку, если продавец не согласовал с ним продажу своего жилья. Крайне редко, но бывают и такие случаи, когда продавец просто исчезает вместе с задатком. Подобная неприятная ситуация может произойти и без злого умысла, например, причиной может стать его болезнь или даже смерть. При таком раскладе вернуть деньги, выплаченные в качестве задатка, бывает очень трудно.
Чтобы чувствовать себя комфортно и уверенно в процессе купли-продажи недвижимого имущества, обращайтесь в агентство недвижимости “Авеню-Москва”. Таким способом вы обеспечите себе полную защиту от неприятных неожиданностей, которые могут вдруг появиться даже спустя какое-то время после оформления документов и переезда.