На портале ИРН (Индикаторы рынка недвижимости) вышел обзор рынка Москвы по итогам января 2022 года. Общий вывод следующий – цены на недвижимость, как на первичную, так и на вторичную, продолжили рост и после нового года.
Однако, нужно отдать должного экспертам ИРН, никакого шапкозакидательского настроения в статье нет и в помине. Так, например, январский рост цен на недвижимость, считают они, во многом обусловлен обвалом российского фондового рынка на фоне обострения международной обстановки в связи с позицией России по Украине. Часть инвесторов стала переводить деньги в московскую недвижимость, которая, как всегда, в таких случаях, становится «тихой гаванью», выступающей в качестве защитного актива в период катаклизмов, позволяющего переждать сложные времена. Поэтому, считают эксперты, в ближайшие месяц-два можно ожидать дальнейшего притока средств с фондового рынка в недвижимость и продолжения, в связи с этим, роста цен на неё.
Но только, если обвал фондового рынка и поможет рынку недвижимости, то совсем ненадолго. Потому как, если ситуация на финансовом рынке нормализуется, на первый план снова выдут вопросы высоких цен на жильё и растущих ставок по ипотекам, которые уже привели к стагнации продаж в конце прошлого года.
Если же финансовая «болтанка» продлится дольше, и закончится вводом новых санкций в отношении отечественной экономики, в частности банков, финансовые ограничения, которые начнут те испытывать, приведут к существенному подорожанию стоимости заимствований у них застройщиков, и последующему схлопыванию пузыря, надувшемуся на рынке за последние два года. Почему? Да потому, что строительство жилья сегодня, после введения эскроу и проектного финансирования, полностью зависит от доступности для застройщиков кредитных денежных средств.
Дальнейшее обострение конфликта между Россией и Западом, и введения новой порции санкций в отношении отечественной экономики потребует от Центрального банка, для защиты рубля от обесценивания, резко поднять ключевую ставку, которая за прошлый год и так выросла на 4,25%. Если ставка увеличится еще хотя бы на 1,5%, и достигнет 10% годовых, рыночные ипотечные ставки будут начинаться с 13-14%. Однако по мнению и банкиров и застройщиков уже 12% годовых по ипотечным кредитам могут считаться заградительным уровнем для полноценных продаж квартир в новостройках.
При такой стоимости займов программы субсидирования ипотеки со стороны застройщиков – последняя мера, стимулирующая продажи и сдерживающая рынок от окончательного падения, станет слишком дорогой для застройщиков и неоправданно рискованной для банкиров. Если же программы, которые сегодня только и поддерживают продажи, будут свёрнуты, с рынка уйдут ипотечники, а они в прошлом году обеспечивали до 70% спроса на новостройки – в результате спрос на жильё «иссякнет», сократится в разы.
Глубокая просадка продаж вынудит девелоперов и продавцов на рынке снизить цены, причём коррекция в таких условиях может быть очень существенной.
Не исключены и худшие сценарии, когда у застройщиков возникнут проблемы с достройкой объектов на ранних стадиях строительства, так как проектное финансирование для них резко подорожает (вслед за ключевой ставкой ЦБ, банки поднимут ставки по кредитам для девелоперов), а продажи не менее резко упадут.
В этом случае ценовая коррекция, которая давно назрела, может пойти по самому непредсказуемому и неподконтрольному застройщикам сценарию.
Ну а, пока, деньги с фондового рынка «текут» на рынок жилья и цены продолжают расти. Застройщики могут быть довольны.
Надолго ли?
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Проверьте свою новостройку и застройщика.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩